Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p10 aud civile prox 1, 3 novembre 2025, n° 25/00246

TJ Marseille 3 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que S.A.S. BEITY, n'ayant pas contesté l'approbation des comptes, est tenue de régler sa quote-part de charges.
Accepté
Droit au remboursement des frais nécessaires
La cour a estimé que certains frais étaient justifiés et a condamné S.A.S. BEITY à payer une somme correspondant à ces frais.
Rejeté
Responsabilité civile pour résistance abusive
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé la faute et le préjudice distinct, déboutant ainsi la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p10 aud civ. prox 1, 3 nov. 2025, n° 25/00246
Numéro(s) :	25/00246
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	11 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	S.A.S. BEITY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Me Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00246 – N° Portalis DBW3-W-B7J-5423

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE DENOMME LE GRECO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. BEITY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La société par action simplifiée SAS BEITY est propriétaire des lots n° 22,24 et 17 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré à la société par action simplifiée BEITY un commandement de payer la somme de 3.890,98 euros en principal. Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure cette dernière de payer la somme de 5.244,61 euros en principal suivant décompte de charges du 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SAS BEITY devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

3.881,48 euros au titre des charges de copropriété dues au 9 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer ;2.124,13 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer ;2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Citée à étude, la société par action simplifiée BEITY n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété et l’acte de vente du 20 mars 2023 justifiant de la qualité de propriétaire de la société par action simplifiée BEITY ;

— l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la SAS BEITY ;

— le commandement de payer les charges de copropriété du 24 septembre 2024 ;

— la mise en demeure du 7 novembre 2024 ;

— le décompte de la créance ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le contrat de syndic ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2023.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre du procès-verbal de ladite assemblée générale.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 17 décembre 2024 s’élèvent à la somme en principal de 3.881,48 euros, déduction faite des frais divers.

Il convient donc de condamner la société par action simplifiée BEITY à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.124,13 euros au titre des frais nécessaires. Les frais de mise en demeure du 30 août 2024 et de l’inscription d’hypothèque mentionnés dans le décompte n’étant pas justifiés – n’est produit que le courrier de mise en demeure du 7 novembre 2024 – il ne pourra y être fait droit. Par ailleurs, les frais de transmission auxiliaire de justice relèvent des dépens. Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 541,53 euros correspondant au coût du commandement de payer du 24 septembre 2024, des frais de la prise d’hypothèque et des frais de mise en demeure du 22 novembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société par action simplifiée BEITY.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la société par action simplifiée BEITY, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société par action simplifiée BEITY sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Condamne La société par action simplifiée BEITY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.881,48 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 décembre 2024 et la somme de 541,53 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société par action simplifiée BEITY aux entiers dépens de la procédure ;

Condamne la société par action simplifiée BEITY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE