TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 16 janvier 2026

à M. [V] [S]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 janvier 2026

à M. [D] [O]

Le 16 janvier 2026

à M^e Paul MIMRAN

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04729 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YT3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [V] [S], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [O] [D]

né le 28 Novembre 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [L] [I]

né le 18 Avril 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

assisté par M^e Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 25 novembre 2016, la société anonyme (SA) coopérative à conseil d’administration d’habitation à loyer modéré Grand Delta Habitat a consenti à M. [O] [D] et M. [L] [I] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le dixième [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 577,92 euros.

Selon acte sous seing privé du 1er juin 2019, la SA Grand Delta Habitat a donné à bail à M. [O] [D] un garage sis à la même adresse.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [O] [D] et M. [L] [I] le 6 juin 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.189,52 euros en principal.

M. [O] [D] a notifié son congé à la SA Grand Delta Habitat par courrier recommandé reçu le 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, la SA Grand Delta Habitat, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [O] [D] et M. [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de M. [O] [D] et M. [L] [I] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation solidaire par provision de M. [O] [D] et M. [L] [I] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.363,09 euros au titre des loyers impayés au 6 août 2025,la condamnation solidaire de M. [O] [D] et M. [L] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, indexée comme le loyer, avec intérêts de droit,leur condamnation solidaire au paiement de tous les frais et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation, ainsi que des frais d’exécution à venir.

Les parties ont été entendues à l’audience du 13 novembre 2025 la SA Grand Delta Habitat étant représentée par son préposé muni d’un pouvoir, M. [L] [I] étant assisté de son conseil et M. [O] [D] comparaissant en personne.

S’agissant du diagnostic social et financier établi pour M. [O] [D], il en a été donné connaissance aux parties, aucun diagnostic n’ayant été reçu au tribunal s’agissant de M. [L] [I].

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA Grand Delta Habitat demande :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de M. [L] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation solidaire par provision de M. [O] [D] et M. [L] [I] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.437,28 euros au titre des loyers impayés au 12 novembre 2025,la condamnation solidaire de M. [O] [D] et M. [L] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, indexée comme le loyer, avec intérêts de droit,leur condamnation solidaire au paiement des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation, ainsi que des frais d’exécution à venir.

Elle rappelle que M. [L] [I] reste solidairement tenu au paiement du loyer avec M. [O] [D] jusqu’au 12 janvier 2026. Elle précise que le dernier versement intervient le 13 juin 2025. Il soutient que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Conformément à ses conclusions, M. [L] [I] :

— soulève des contestations sérieuses et un renvoi de la SA Grand Delta Habitat à mieux se pourvoir,

— en tout état de cause, conclut au débouté des demandes de la SA Grand Delta Habitat et demande qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il fait valoir l’absence de décompte annexé au commandement de payer et le caractère indéterminable de la créance de la SA Grand Delta Habitat. Il avance l’intégration des loyers du stationnement dans le décompte alors qu’il n’est pas parti au bail relatif au stationnement.

M. [O] [D] sollicite des délais de paiement avec des mensualités de 150 euros.

Il reconnaît la dette. Il fait valoir des désordres, s’agissant d’une infestation de nuisibles (rats et cafards).

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 837 du même code prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 août 2025 a été dénoncée le 21 août 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SA Grand Delta Habitat justifie par ailleurs du signalement de la situation d’impayés locatifs à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 5 juin 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, la SA Grand Delta Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 25 novembre 2016 contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Le commandement de payer délivré le 6 juin 2025 ne reproduit pas cette clause et renvoie au bail, en annexe. Il en est de même s’agissant du décompte locatif. Il ne mentionne pas le nombre de feuillets alors que M. [L] [I] conteste la réception d’un décompte annexé au commandement de payer.

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation de la régularité de ce commandement excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé, le délai prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas respecté

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte actualisé au 12 novembre 2025 indique un solde débiteur de 4.437,28 euros, terme d’octobre 2025 inclus, les loyers relatifs au stationnement représentant une somme de 331,80 euros.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 5.

En application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, M. [O] [D] est solidairement tenu au paiement du loyer et des charges avec M. [L] [I] jusqu’au 12 janvier 2026.

Les défendeurs ne rapportent la preuve d’aucun désordre.

M. [L] [I] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.437,28 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de du prononcé de la décision, solidairement avec M. [O] [D] pour la somme de 4.105,48 euros (4.437,28 – 331,80).

Sur les demandes de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de tout élément quant à la capacité financière de M. [O] [D] et M. [L] [I] à apurer la dette, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [D] et M. [L] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, M. [L] [I] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à la SA Grand Delta Habitat à titre provisionnel la somme de quatre mille quatre cent trente-sept euros et vingt-huit centimes (4.437,28 euros), au titre des loyers et des charges impayés au 12 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, solidairement avec M. [O] [D] pour la somme de 4.105,48 euros ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [D] et M. [L] [I] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,