TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Juin 2025

N° RG 25/00048 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53VA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CRESSIN, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3], ayant pour mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 2], ayant élu domicile au Cabinet de Maître Caroline CAUSSÉ, [Adresse 7] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Maître Caroline CAUSSÉ, avocat postulant inscrit au barreau de MARSEILLE, et par Maître Amanda TARTOUR, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

S.A.S FOURNIL DE LA PREFECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal,

Non comparante

DÉNONCE :

S.A.S. BOULANGERIE DE LA PREFECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant la SCP LOUIS LAGEAT, mandataire judiciaire es qualité de liquidateur, dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal,

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CRESSIN représentée par la Société GIT’IMMO GESTION, a conclu, par acte sous seing privé, un bail commercial, avec la Société à Responsabilité au REGAL, le 1er Juin 2018, pour une durée de neuf années entières et consécutives du 1er juin 2018 au 31 Mai 2027.

Les locaux loués se situent dans un immeuble en copropriété [Adresse 5] à [Localité 2], cadastré lieudit " [Adresse 10] Section B numéro [Cadastre 4] ".

Ils sont composés :

— d’un lot numéro 1, dans un bâtiment A, un sous-sol constitué d’un dégagement de trois caves et d’une chambre froide, avec les 250/1000èmes de la propriété au sol et des parties communes et les 297/1000 afférents au bâtiment A

— d’un lot numéro 5 dans le bâtiment B au rez-de-chaussée constitué un laboratoire et un débarras, à l’entresol un bureau, deux WC, deux salles d’eau et une cour couverte avec les 156/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 1000/1000 afférents au bâtiment B.

Les locaux sont d’une superficie de 115,68 m² environ et auxquels sont adjoints les 406/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble, d’un appartement au premier étage d’environ 40 m² plus 60 m² de terrasse et d’un appartement au 2ème étage d’environ 40 m².

Le prix annuel du loyer était fixé à la somme de 18 000 €, hors taxes et hors charges, plus une provision annuelle sur charges d’un montant de 4080 € et sur foncier de 1601 €, soit mensuellement un loyer hors taxes et hors charges de 1500 €, une provision sur charges de 340€ et une provision pour le foncier de 133,42 €.

Une cession du fonds de commerce a été effectuée par acte sous seing privé du 06 septembre 2019, au profit de la Société par Actions Simplifiées Boulangerie de la Préfecture.

Une autre cession du fonds de commerce a eu lieu, par acte sous seing privé du 27 octobre 2022 de Madame [E] [F], agissant pour le compte de la Société Par Actions Simplifiée en formation dénommée Fournil de la Préfecture.

La Société Fournil de la Préfecture a cessé de s’acquitter régulièrement de son loyer, et, de la provision pour charge, au cours de l’été 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SCI CRESSIN a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la Société Fournil de la Préfecture, pour une somme de 8007,13 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SCI CRESSIN a fait assigner la SARL la Société Fournil de la Préfecture devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la Société Fournil de la Préfecture, outre la condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Une dénonce de cette assignation a été réalisée auprès de la SAS BOULANGERIE DE LA PREFECTURE et de la SCP J.P. LOUIS&LAGEAT, en qualité de liquidateur de la SAS BOULANGERIE DE LA PREFECTURE créancier inscrit, par actes de commissaire de justice en date des 22 et 28 janvier 2025.

Lors de l’audience du 23 juin 2025, la SCI CRESSIN, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

— déclarer la clause résolutoire, figurant au bail commercial, acquise.

— constater la résiliation du bail commercial,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la Société Par Actions Simplifiée Fournil de la Préfecture ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la Société Par Actions Simplifiée Fournil de la Préfecture, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer, à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier de justice chargé de l’exécution.

— condamner la Société Par Actions Simplifiée Fournil de la Préfecture à verser à titre provisionnelle la somme de 12 940,81 € au titre des loyers, et, provisions pour charge, selon décompte arrêté 2 janvier 2025, augmenté des intérêts de retard

— déclarer acquis à la Société Civile Immobilière CRESSIN le montant du dépôt de garantie.

— condamner la Société Par Actions Simplifiée Fournil de la Préfecture à verser mensuellement, à la Société Civile Immobilière CRESSIN l’indemnité d’occupation égale au quadruple du loyer courant, et la provision pour charges, soit la somme de 7443,9 €, jusqu’à la libération effective des lieux.

— condamner la Société Par Actions Simplifiée Fournil de la Préfecture à verser, à la Société Civile Immobilière CRESSIN la somme de 2.500,00 €uros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— la condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et l’intégralité des frais découlant de la procédure.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société le FOURNIL DE LA PREFECTURE n’est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 02 janvier 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 novembre 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 décembre 2024. L’obligation de la société le FOURNIL DE LA PREFECTURE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 20 décembre 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 636,04 euros, outre les taxes et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande visant à majorer le montant de l’indemnité d’occupation en quadruplant le montant du loyer qui s’analyse comme une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, elle ne constitue pas une obligation non sérieusement contestable quant à son quantum.

En conclusion, la demande d’indemnité mensuelle d’occupation sera accordée à hauteur du montant du loyer courant d’un montant de 2 636,04 euros, charges et taxes en sus.

Sur les loyers et charges impayés

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 02 janvier 2025 que la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE a cessé de payer ses loyers de manière régulière depuis le mois de janvier 2024, et reste lui devoir une somme de 12 940,81 €, arrêtée au 02 janvier 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 12 940,81 €, au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 02 janvier 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la clause visant à permettre au bailleur de conserver le dépôt de garantie en cas d’inexécution contractuelle est une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, elle ne constitue pas une obligation non sérieusement contestable quant à son quantum. Permettre, au stade des référés, au bailleur de conserver le montant du dépôt de garantie pourrait conduire à lui procurer un avantage manifestement excessif.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE sera condamné à payer à la SCI CRESSIN la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 1er Juin 2018 entre la SCI CRESSIN et la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE venant aux droits de la SARL REGAL puis de la SAS Boulangerie de la préfecture, à la date du 20 décembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 2], cadastré lieudit " [Adresse 10] Section B numéro [Cadastre 4] ", avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE à payer à la SCI CRESSIN une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 20 décembre 2024, d’un montant de 2 636,04 euros et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes de la SCI CRESSIN de quadrupler l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE à payer à la SCI CRESSIN la somme provisionnelle de 12 940,81 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 02 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE à payer à la SCI CRESSIN la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société LE FOURNIL DE LA PREFECTURE aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 15/09/2025

À

— Maître Caroline CAUSSÉ