TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à Mme [U] [T]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/00099 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54AK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [U] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 2 janvier 2024, l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] Provence a consenti à Madame [P] [S] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 432,96 euros outre 214,71 euros de provisions sur charges, 32,33 euros au titre de la consommation d’eau et 14,39 euros d’accessoires.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [S] le 18 septembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2021,10 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] Provence, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Madame [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer du 18.10.2019 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4],

— condamner Madame [P] [S] à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la provision de 4 177,15 euros, comptes arrêtés au 17.12.2024,

— condamner Madame [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses mensuelles du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Madame [P] [S] à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 300 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

A l’audience du 13 mars 2025, l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE (HMP) représentée par son chargé de gestion au sein de la Direction du Contentieux, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6 078,51 euros au 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Madame [P] [S], bien que citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024 pour la somme en principal de 2021,10 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 octobre 2024.

Madame [P] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [P] [S] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 685,54 euros.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 685,54 euros peut être fixée provisoirement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, la défenderesse étant condamnée à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [P] [S] est redevable des loyers et charges impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [S] reste devoir la somme de 6 078,51 euros, à la date du 28 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de février 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Madame [P] [S], non comparante lors des débats, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [P] [S] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6 078,51 euros, comptes arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution forcée à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE, Madame [P] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2024 entre l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE et Madame [P] [S] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit une somme de six cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-quatre centimes (685,54 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à verser à l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de six mille soixante-dix-huit euros et cinquante et un centimes (6 078,51 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [S] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à verser à l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE