TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 19 Août 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 24/04924 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UAX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3] SYNDIC CABINET DELLAPORTA

Représenté par son syndic en exercice leCabinet DELLAPORTA, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Paul-Victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. ZIRAFE

Dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Zirafe est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Du lot 1, soit un garage situé au rez-de-chaussée du bâtiment A (lot 1) Du lot 8, soit dans le bâtiment B, Au rez-de-chaussée, trois pièces principales, dégagement WC, deux WC, deux lavabos, A la mezzanine, à laquelle on accède par un escalier privatif prenant naissance dans le local situé au rez-de-chaussée, ci-dessus décrit, deux pièces, placard.

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’apparition de désordres sur un mur mitoyen. La société Axiolis a rendu un rapport d’expertise le 16 novembre 2022.

Par lettre du 29 novembre 2023 le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a mis en demeure la SCI Zirafe de remettre en état les parties communes et de cesser toute exploitation commercial du local.

Par lettre du 5 janvier 2024 le conseil de la SCI Zirafe a contesté avoir transformé le garage en local commercial et a indiqué avoir réalisé des travaux dans le local commercial constituant le lot n°8.

Un procès-verbal de constat a été établi le 3 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Dellaporta, a assigné la SCI Zirafe en référé, au visa notamment des articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— condamner la SCI Zirafe à remettre les lieux en l’état et cesser toute activité commerciale dans ses locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 3], sous astreinte de 2000 € par jour,

— désigner tel expert qu’il plaira au président du tribunal avec mission habituelle en la matière,

— condamner la SCI Zirafe à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Zirafe aux dépens.

A l’audience du 13 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, représenté par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de débouter la SCI Zirafe de toutes ses demandes et maintient ses demandes.

La SCI Zirafe, représentée par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de :

A titre principal,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de condamnation sous astreinte relative à l’état et l’occupation du local situé au sein de l’immeuble dont s’agit,

— juger que la mission expertale devra être complétée comme suit :

— déterminer si les travaux entrepris par la SCI Zirafe concernant le mur litigieux sont conformes aux règles de l’art,

— dire si la réalisation des travaux par la SCI Zirafe a permis la mise en sécurité des occupants de l’immeuble,

A titre reconventionnel,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à supporter le coût des travaux de réfection du mur litigieux, lesquels ont permis de mettre un terme au risque auxquels étaient exposés les occupants de l’immeuble,

— juger que le montant de l’astreinte devra être ramené à plus juste proportion, ne pouvant excéder 200 € par jour, et que l’astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

En toutes hypothèses,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à payer à la SCI Zirafe la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner encore le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait notamment valoir que le Syndicat des copropriétaires ne précise pas à quel lieu il est fait référence concernant la demande de travaux sous astreinte et que la mesure d’expertise n’est pas justifiée dès lors qu’elle a effectué des travaux sur un mur afin de permettre la sécurité des occupants de l’immeuble.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande de travaux sous astreinte et de cessation de toute activité commerciale dans les locaux :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que la SCI Zirafe aurait transformé son garage en local commercial.

La SCI Zirafe conteste cette argumentation et indique avoir procédé à des travaux sur un mur afin de palier à un risque d’effondrement présentant un risque pour la sécurité des occupants de l’immeuble.

L’expertise est précisément destinée à déterminer la réalité des désordres, leurs causes et leurs imputabilités. Dès lors, la demande de travaux se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit.

La demande de remise en état est donc rejetée.

En outre, le règlement de copropriété décrit les lots 1 et 8 comme suit :

le lot 1, « un garage situé au rez-de-chaussée du bâtiment A » le lot 8, « dans le bâtiment B, Au rez-de-chaussée, trois pièces principales, dégagement WC, deux WC, deux lavabos, A la mezzanine, à laquelle on accède par un escalier privatif prenant naissance dans le local situé au rez-de-chaussée, ci-dessus décrit, deux pièces, placard ».

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat du 3 mai 2024 dans lequel il est observé au [Adresse 4], qu’une galerie d’art est ouverte au public, aves des œuvres exposées à l’intérieur.

Il n’est toutefois pas précisé s’il s’agit du lot 1 ou du lot 8. Or le règlement de copropriété décrit le lot 8 comme un local, sans précision supplémentaire. Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter la destination de ce lot afin de déterminer une éventuelle infraction manifeste au règlement de copropriété de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Dès lors la demande est rejetée.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, la SCI Zirafe se prévaut de ce que la mesure d’expertise n’est pas justifiée dès lors qu’elle a effectué des travaux sur un mur afin de permettre la sécurité des occupants de l’immeuble et de ce que la demande du Syndicat n’est pas assez préciser pour aboutir.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, verse notamment aux débats un rapport d’expertise amiable du 16 novembre 2022 mettant en exergue l’existence de désordres.

Le demandeur justifie donc qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres, malfaçons et non façons allégués.

Il en résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Sur la demande reconventionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande n’est pas formulée à titre provisionnel, or le juge des référés ne peut allouer que des provisions.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la demande de travaux sous astreinte ;

Rejetons la demande de cessation d’activité sous astreinte ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[F] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Courriel : [Courriel 7]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le procès-verbal de constat en date du 3 mai 2024 et dans le rapport de la société Axiolis du 16 novembre 2022, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— décrire les travaux effectués par la SCI Zirafe, et indiquer s’ils sont conformes aux règles de l’art,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 19 Août 2025

À

— [F] [O], expert judiciaire

Grosse délivrée le 19 Août 2025

À

— Maître Paul-Victor BONAN

— Maître Fabien DUPIELET