TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 décembre 2025

à M^e MANIQUET

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03042 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46KY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAYA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [I]

né le 16 Mars 1960 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [W] [J] épouse [I]

née le 16 Avril 1975 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Angéla MANIQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-011073 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2016, la SCI MAYA a consenti un bail d’habitation à M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 740 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 467,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] le 18 janvier 2024.

Par assignations du 25 avril 2024, la SCI MAYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 233,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été fait état.

À l’audience du 25 septembre 2025, la SCI MAYA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 avril 2025, s’élève désormais à 10 817,08 euros. La SCI MAYA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [J] épouse [I] expose avoir déposé un dossier de surendettement en date du 3 janvier 2015, et atteste d’une décision de la commission de surendettement en date du 6 février 2025 orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Par courrier en date du 25 avril 2025, la SCI MAYA intentait un recours contre cette décision. La décision est à ce jour pendante devant le juge du surendettement.

À l’audience du 25 septembre 2025, Mme [W] [J] épouse [I] sollicite :

A titre principal, dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse eu égard à la procédure de surendettement en cours ;A titre subsidiaire, juger que la dette s’élève à la somme de 10 329,53 euros et non à la somme de 10 817,08 euros ; dès lors accorder des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire ;En tout état de cause débouter la SCI MAYA de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La SCI MAYA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 18 janvier 2024 et que la somme de 5 467,86 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2024.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation des baux à effet au 19 mars 2024, et d’ordonner l’expulsion de M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 927,79 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MAYA ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Sur le montant de la dette

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI MAYA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 avril 2025, M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] lui devaient la somme de 10 817,08 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [W] [J] épouse [I] fait valoir que le montant de la dette est en réalité arrêté à la somme de 10 329,53 euros, ce à quoi la SCI MAYA s’en rapporte dans le cadre de ses dernières conclusions.

La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a toutefois imposé le 6 février 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [W] [J] épouse [I], cette décision ayant été fait l’objet d’une contestation actuellement pendante devant le juge du surendettement, et décidant de l’effacement de la dette locative ressortant à cette date à la somme de 7 233,23 euros.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] à payer à la SCI MAYA la somme de 3 096,30 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 24 V et 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Dans le cadre de l’existence d’une procédure de surendettement, et par exception au paragraphe V. De l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui laisse le juge décider s’il y a lieu de faire bénéficier le locataire de délais de paiement et de suspendre ou non les effets de la clause résolutoire, les paragraphes VI et VIII imposent au juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire d’accorder au locataire, qui a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans le cadre d’une contestation d’une décision de la commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et au visa de l’alinéa 2 du paragraphe VIII de la loi du 6 juillet 1989, la décision s’imposant est celle de la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur cette contestation.

Toutefois, si la condition de la reprise du paiement du loyers et des charges au jour de l’audience n’est pas remplie, le juge retrouve la liberté de juger et statue conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties et des pièces fournies au soutien de leurs prétentions, et notamment les relevés de compte actualisés dont le dernier en date du 9 septembre 2025, que M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] n’ont pas repris le paiement du loyer courant ni des charges.

Par conséquent, l’octroi automatique de délais de paiement au sens du paragraphe VIII alinéa 2 de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sera écarté.

Selon le paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En outre, et comme indiqué précédemment, il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant et des charges.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 janvier 2024 n’a pas été réglé dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 décembre 2016 entre la SCI MAYA, d’une part, et M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 1] est résilié depuis le 19 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 927,79 euros (neuf-cent-vingt-sept euros et soixante-dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] à payer à la SCI MAYA la somme de 3 096,30 euros (trois mille quatre-vingt-seize euros et trente centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025, déduction faite de l’effacement ordonné par la commission de surendettement en date du 6 février 2025 à hauteur de 7 233,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SCI MAYA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 janvier 2024 et celui desassignations du 25 avril 2024.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge