TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e BALDO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025.

à M. [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04428 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WTT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [D]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 juin 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a assigné Monsieur [R] [D] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique;

• condamner Monsieur [D] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1586,73 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 2209,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [D], cité en l’Etude de la SELARL Huissiers Réunis, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience.

Il n’a pas contesté le montant de la dette locative et a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il a sollicité des délais de paiement sur 36 mois pour apurer sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE ne s’est pas opposée à ces demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE produit la notification à la CCAPEX en date du 14 mars 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 11 juin 2025

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 16 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 11 septembre 2025.

L’action de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en constatation de résiliation du bail, en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation:

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2006, la SA SOGIMA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant un mois.

Le montant du loyer était de 573,71 euros outre 133,97 euros de provisions sur charges.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 10 mars 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait commandement à Monsieur [D] d’avoir à payer la somme en principal de 1627,12 euros dans un délai de deux mois.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 13 décembre 2006 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant un mois.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail après un commandement resté impayé pendant un mois rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Monsieur [D] reste redevable du paiement des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE que Monsieur [D] reste devoir la somme de 2209,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2025.

Monsieur [D] sera donc condamné par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. .

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [D] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Si Monsieur [D] ne peut bénéficier des dispositions susvisées, il est cependant possible de lui accorder des délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient dès lors d’autoriser Monsieur [D] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 92,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [D] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [D] sera tenu de payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 150,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur [D] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme provisionnelle de 2209,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDONS à Monsieur [D] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 2209,30 euros et disons que Monsieur [D] devra régler cette somme en 24 mensualités de 92,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible;

DEBOUTONS la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [D] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 mars 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,