TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AB

N° RG 24/04455

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRMH

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

[S] [K]

C/

[Z] [J]

[C] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e Lisa JOULIE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Lisa JOULIE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [J]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 septembre 2020, Monsieur [S] [K] a donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 690 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 22 juillet 2024, Monsieur [S] [K] a fait signifier à Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à respecter l’obligation de jouissance paisible.

Par acte d’huissier en date du 19 novembre 2024, Monsieur [S] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat en date du 22 aout 2024,

— le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— le constat que Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] et tous occupants de leurs chefs sont occupants sans droits ni titre de l’appartement situé [Adresse 7],

— l’expulsion sans délai des consorts [J] et de tous occupants de leurs chefs et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] au paiement :

— de la somme de 450,50 euros en remboursement des sommes dues,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 730 euros par mois et ce jusqu’à départ effectif des lieux,

— de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement du 22 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024 et a été renvoyée à la demande Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] pour qu’ils constituent avocat et fournissent d’éventuels justificatifs.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [S] [K], représenté par M^e Lisa JOULIE, se réfère à ses dernières conclusions signifiées le 20 mars 2025. Il maintient ses demandes initiales et sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [J] à titre de provision à lui payer la somme de 2.756 euros au titre des loyers impayés, somme à parfaire au jour de la décision ainsi que le remboursement des frais de signification des dernières conclusions aux défendeurs.

Monsieur [S] [K] fait valoir que le commandement de justifier de l’assurance est resté lettre morte, de sorte que la clause résolutoire est acquise à la date du 22 août 2024. Il fait aussi valoir des manquements graves et persistants des locataires à leur obligation de jouissance paisible du bien loué, ce qui l’a forcé à régler plusieurs factures en raison des manquements de ses locataires au règlement de copropriété. Il ajoute que les locataires ne s’acquittent plus du paiement du loyer et des charges depuis le mois de décembre 2024, et qu’il ne perçoit plus les allocations logements depuis février 2025.

Bien que convoqués par remise en main propre d’un avis de renvoi à l’audience du 09 décembre 2024, Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] ne sont ni présents ni représentés à l’audience du 25 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

Le bail conclu le 22 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de justifier de la souscription d’une assurance visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024.

Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2024.

Compte-tenu de la résiliation du bail au 23 août 2024, Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux. Dans la mesure où ils ont troublé le calme de la résidence à plusieurs reprises, en dégradant le portail et en faisant des rodéos dans le parking de la résidence, selon les courriers et dépôt de plainte du syndic des copropriétaires, et où ils ont cessé de payer leurs loyers depuis la première audience en décembre 2024, leur mauvaise foi est établie. Il convient ainsi de supprimer le bénéfice du délai légal de deux mois dont bénéficient ordinairement les locataires et de dire qu’ils devront quitter les lieux dans les 15 jours de la signification du jugement.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [K] produit un décompte actualisé à la date de l’audience démontrant que Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] restent devoir la somme de 2756 euros, mensualité de mars 2025 comprise. Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.756 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 23 août 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES FACTURES

En matière de baux, les articles 1728 et 1729 du code civil prévoient que le preneur à bail est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Plus spécifiquement, pour les baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire et rappelle celle « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En l’espèce, le bailleur verse aux débats plusieurs factures :

—  90 euros pour enlèvement de poubelle devant l’appartement C008, les 4,11 et 25 mai 2022 facturée le 31 mai 2022 de la société MARTI CLEAN,

— un relevé de compte faisant apparaitre une facturation de 30 euros par la Société MARTI CLEAN le 13 juin 2022 pour un enlèvement de poubelle,

— une facture de la SARL MIDI PYRENEES SECURITE d’un montant de 144 euros pour deux intervention le vendredi 17 juin 2022 pour des personnes non locataires présentes dans la piscine de la résidence,

— une facture en date du 24 juin 2022 de la société MARTI CLEAN d’un montant de 60 euros pour l’évacuation d’un sac poubelle devant l’appartement C008,

— une facture d’un montant de 126,50 euros de la société OPINA en date du 17 novembre 2023 pour la réparation du portail.

Par un courriel en date du 28 septembre 2022, le gestionnaire du syndic de copropriété a signalé la présence de détritus sur le rebord de la fenêtre du C08 et a indiqué qu’une société de nettoyage serait mandatée si les détritus n’étaient pas retirés.

Il est également relevé que le [Adresse 9], par l’intermédiaire de son syndic, a adressé une mise en demeure en date du 1er décembre 2022 au bailleur concernant les réclamations et mises en demeure relatives au non-respect par son locataire des stipulations du règlement de copropriété à savoir un usage abusif de la piscine, un dépôt de sac poubelles dans les parties communes, l’organisation de soirées et de pique-niques dans les espaces communs, des rodéos de voitures et de motocyclettes, la vitesse excessive dans la résidence et des nuisances sonores, le sommant d’enjoindre à son locataire de respecter ledit règlement.

Par courrier du 23 novembre 2023, l’administrateur de bien du syndic de copropriétaires à adressé à nouveau un courrier indiquant la continuité des nuisances précédemment signalée et le forçage de l’ouverture du portail à au moins deux reprises, attesté par des témoins, nécessitant de mandater une société de maintenance pour réparation.

Monsieur [K] verse par ailleurs aux débats un dépôt de plainte du gestionnaire de syndic contre Monsieur [J] pour des dégradations et troubles de voisinage.

L’ensemble de ces éléments permettent d’établir les manquements récurrents de Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] au règlement de copropriété et le dépôt récurrent d’ordures devant leur porte, ainsi que la dégradation du portail leur étant imputable. Ainsi, ils seront condamnés à la somme de 306,50 euros, représentant les frais d’enlèvements des encombrants et de réparation du portail, leur étant imputables.

En revanche, s’agissant des interventions générées par la présence de personnes étrangères à la résidence dans la piscine, il n’existe pas suffisamment d’éléments sur le compte-rendu d’intervention pour imputer ces faits aux locataires. Les courriers adressés par le syndic ne sont pas non plus suffisamment précis pour condamner les locataires au remboursement de la somme de 144 euros, liées aux interventions en juin 2022.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance, de la signification des conclusions du 20 mars 2025 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [K], Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2020 entre Monsieur [S] [K] d’une part et Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

CONSTATE la mauvaise foi des locataires et l’inapplicabilité du délai de deux mois prévu à l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [K] pourra, quinze jours après la signification du jugement, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 2.756 euros (décompte arrêté au jour de l’audience, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] à payer à Monsieur [S] [K] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 306,50 euros en remboursement des factures acquittées au titre de leurs manquements contractuels ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [S] [K] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance, de la signification des conclusions du 20 mars 2025 et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,