TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025 prorogé 06 Octobre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier lors des plaidoiries : Madame SCANNAPIECO

Greffier lors du délibéré : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Juin 2025

GROSSE :

Le 06 Octobre 2025

à M^e Yoann LEANDRI,

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02193 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JSV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [D]

né le 26 Septembre 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yoann LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [I]

né le 01 Juillet 1962 à TUNISIE, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 14 février 2023 à effet le 1er mars 2023, M. [N] [D] a consenti à M. [F] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 575 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à p M. [F] [I] le 23 juillet 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.799,98 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, M. M. [N] [D] a fait assigner M. [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire du bail,le constat que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations,l’expulsion de M. [F] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique,la condamnation de M. [F] [I] à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, aux frais de M. [F] [I], qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,la condamnation M. [F] [I] au paiement de la somme de 5.509,59 euros due au titre de la dette locative, arrêté au 7 avril 2025, à parfaire au jour du jugement à intervenir,la condamnation de M. [F] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au montant d’une somme supérieure au loyer, soit un minimum 2.500 euros en principal, outre les charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 2 juin 2025, M. [N] [D], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise sa créance au montant de 6.165,51 euros

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [F] [I], cités à étude, n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 avril 2025 a été dénoncée le 12 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [N] [D] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 14 février 2023 à effet le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.799,98 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

M. [F] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [F] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [F] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges actuels, soit la somme de 655,92 euros, conformément à la demande, et de condamner solidairement M. [F] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [F] [I] reste devoir la somme de 6.165,51 euros, à la date du 1er mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, aux charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [F] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné au paiement de la somme de 6.165,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [N] [D], M. [F] [I] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 14 février 2023 à effet le 1er mars 2023 entre M. M. [N] [D] d’une part et M. [F] [I] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. M. [N] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-douze centimes (655,92 euros) à ce jour, à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [F] [I] à verser à M. M. [N] [D] la somme de six mille cent soixante-cinq euros et cinquante-un centimes (6.165,51 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 1er mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 et de l’assignation;

CONDAMNE M. [F] [I] à verser à M. M. [N] [D] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection