TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e GARCIA-BAYAT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07387 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YBI

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [X] [W]

née le 06 Janvier 1964 à [Localité 5] (LOT), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-France GARCIA-BAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [N]

née le 04 Septembre 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-France GARCIA-BAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M], [C] [B]

née le 04 Décembre 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 juillet 2021, à effet du 24 août 2021, Mme [X] [W] et Mme [I] [N], représentées par leur mandataire, la société Arobase Immobilier, ont donné à bail à Mme [M] [B] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le deuxième [Localité 4] pour un loyer de 698 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Le 14 février 2024, Mme [X] [W] et Mme [I] [N] ont fait signifier à Mme [M] [B] un congé pour vente à effet du 23 août 2024.

Le 20 septembre 2024, Mme [X] [W] et Mme [I] [N] ont fait signifier à Mme [M] [B] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, Mme [X] [W] et Mme [I] [N] ont fait assigner Mme [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 15 aux fins de :

— validation du congé et expulsion,

— condamnation au paiement de la somme de 832,07 euros comptes arrêtés au 1er octobre 2024,

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges en sus,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

A l’audience du 9 janvier 2025, Mme [X] [W] et Mme [I] [N], représentées par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation.

Citée à étude, Mme [M] [B] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [M] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [M] [B] pour une durée de trois ans, a été conclu le 29 juillet 2021 à effet du 24 août 2021 pour une période de trois ans jusqu’au 23 août 2024. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 260.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Mme [M] [B] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 23 août 2024.

Mme [M] [B], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 24 août 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privées de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demanderesses, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [M] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 768,42 euros actuellement, et de condamner Mme [M] [B] à son paiement.

Sur la demande en paiement de la somme de 831,23 euros

La demande en paiement de la somme de 831,23 euros au titre d’une régularisation de loyer pour le mois d’août 2024 sera rejetée en ce qu’infondée, le décompte arrêté au 8 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, indiquant le règlement de toutes les échéances et en l’absence de justification d’une régularisation de charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’absence de toute précision sur la teneur du préjudice invoqué au soutien de la demande, elle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [B], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer aux requérantes la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [M] [B] par Mme [X] [W] et Mme [I] [N] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 29 juillet 2021 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le deuxième [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 24 août 2024;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [B] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [W] et Mme [I] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [M] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent soixante-huit euros et quarante-deux centimes (768,42 euros) à ce jour, à compter du 24 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE les demandes de paiement de la somme de 832,07 euros et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à Mme [X] [W] et Mme [I] [N] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE