TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juin 2025

N° RG 24/05716 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52JD

PARTIES :

DEMANDERESSE

La SPV [M]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Audrey PORRU, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Baudouin GOGNY-GOUBERT, avocat plaidany au barreau de Paris

DEFENDEUR

Monsieur [S] [C]

demeurant [Adresse 1]

et encore en les lieux occupés sis [Adresse 2]

représenté par M^e David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2015, la SCI Léon [M] a donné à bail commercial à Monsieur [S] [C] des locaux situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 2700€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte notarié en date du 15 juin 2023 reçu par Maître [X] [H], notaire à [Localité 5], la société [Localité 4] [M] a vendu les locaux commerciaux situés [Adresse 6] à la SPV [M].

La SPV [M] a fait délivrer à Monsieur [S] [C] un congé avec dénégation de droit au renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction le 26 juillet 2023 avec une date d’échéance du bail au 28 février 2024.

Le 4 mars 2024, il a fait délivrer à Monsieur [S] [C] une sommation de quitter les lieux au plus tard le 7 mars 2024.

Le 5 novembre 2024, la SPV [M] a fait délivrer à Monsieur [S] [C] un commandement de payer pour une somme de 54867,9€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024 et de produire une attestation d’assurance visant la clause résolutoire en matière commerciale.

Par acte de commissaire de Justice du 9 janvier 2025, la SPV [M] fait assigner Monsieur [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C] et celle de tous occupants de son chef et de ses biens des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 6000 euros par mois de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner Monsieur [S] [C] à payer à la SPV [M] la somme provisionnelle de 54867,9 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024,

— condamner Monsieur [S] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 6000€ par mois, du jour de la résiliation à celui de la libération effective des locaux et de la restitution des clés et dire que cette indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner Monsieur [S] [C] au paiement d’une somme de 5486,7 euros au titre de la clause pénale,

— condamner Monsieur [S] [C] au paiement des charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

A titre subsidiaire, si la demande de délais de paiement était accueillie,

Juger que faute de paiement en son entier et à bonne date d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; la clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [S] [C] à lui payer la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [S] [C] au paiement des entiers dépens ainsi que des frais non compris dans les dépens et notamment les frais relatifs au commandement de payer délivré le 5 novembre 2024.

Initialement fixé à l’audience du 28 mars 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 16 mai 2025 puis du 4 juin 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 4 juin 2025, la SPV [M], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [S] [C] ne respecte pas les conditions essentielles du bail commercial, ne fournissant pas d’attestation d’assurance valable et en ayant des dettes de loyers, et qu’il a déjà bénéficié de larges délais de paiement.

En défense, Monsieur [S] [C], représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

Ordonner la suspension des loyers depuis la date la plus ancienne non prescrite et a minima depuis le 15 juin 2023 ; Se déclarer incompétent pour faire droit à l’ensemble des demandes de la SPV [M]. Débouter la SPV [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SPV [M] à lui payer la somme de 10000€ au titre de la tentative d’escroquerie au jugement ;

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Lui octroyer rétroactivement une suspension de paiement de 24 mois et au terme de ce délai, un échéancier de paiement de 24 mois ; Débouter la SPV [M] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

Retenir un loyer fixe de 2500€ par mois ; Rejeter la demande d’astreinte et ramener à la somme de 2500€ le montant de l’indemnité d’occupation ; Rejeter plus généralement toutes demandes injustifiées et démesurées ;

En tout état de cause,

Condamner la SPV [M] à lui payer la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses dans la mesure où il est assuré et à jour du paiement de ses loyers et charges, le sous locataire ayant réglé les sommes en son nom, ce dont la SPV [M] est parfaitement consciente. Il explique qu’il a toujours payé ses loyers et que l’état de délabrement des locaux et la présence d’amiante justifient que lui soient le cas échéant accordés des délais de paiement pour les sommes dues au titre de la taxe foncière.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la demande d’incompétence de Monsieur [S] [C]

Monsieur [S] [C] sollicite que le juge se déclare incompétent. Or, il ne fait valoir aucun moyen de nature à justifier d’une incompétence qui ne peut être que matérielle ou territoriale.

Le juge des référés est donc parfaitement compétent pour statuer sur les demandes de la SPV [M]. La question d’éventuelles contestations sérieuses renvoie non pas à celle de la compétence du juge des référés mais à celle de ses pouvoirs.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve du non-respect par le locataire des termes du contrat, qu’il s’agisse du non-paiement du loyer et des charges ou de l’inexécution de l’une des conditions du bail.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Sur l’attestation d’assurance

Monsieur [S] [C] verse aux débats une attestation d’assurance en date du 10 janvier 2025 pour les locaux loués. Cette attestation couvre la période du 1er janvier au 31 décembre 2025 mais pas les périodes antérieures.

Le commandement du 5 novembre 2024 vise la clause résolutoire et mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Or, l’attestation produite étant en date du 10 janvier 2025 ne permet pas de justifier le respect de cette obligation prévue au contrat dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 5 décembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [S] [C] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation de 6000€ par mois en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [C] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023, Monsieur [S] [C] a sous-loué dans le cadre d’une location gérance les locaux qu’il loue à la SPV [M].

Il verse aux débats des pièces qui permettent d’établir que le sous-locataire a versé à la SPV [M] directement des sommes au titre des loyers et charges.

Ainsi, le fait pour la SPV [M] de délivrer un commandement de payer, et ce même en deniers ou quittance, pour des sommes dont elle sait qu’elles lui ont en partie été versées par le sous locataire de Monsieur [S] [C] est suffisant pour établir l’existence de contestations sérieuses.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision.

Sur la clause pénale

Cette demande est devenue sans objet au regard des contestations sérieuses précédemment relevées.

Sur la demande de condamnation au titre d’une escroquerie au jugement

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande de Monsieur [S] [C] n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [C], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2015 entre la SPV [M] d’une part, et Monsieur [S] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 décembre 2024,

Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision au titre des loyers et charges ;

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation pour escroquerie au jugement ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [S] [C] aux entiers dépens.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 17/07/2025

À

— M^e Audrey PORRU

— M^e David LAYANI

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