Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 27 janvier 2025, n° 24/03011

TJ Marseille 27 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Situation financière compromise du syndicat
La cour a constaté que les conditions pour la désignation d'un mandataire ad hoc étaient remplies, notamment en raison du taux d'impayés dépassant le seuil légal.
Rejeté
Irrecevabilité des demandes du Préfet
La cour a jugé que les demandes du Préfet étaient recevables et n'étaient pas affectées par l'autorité de la chose jugée invoquée par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 27 janv. 2025, n° 24/03011
Numéro(s) :	24/03011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sabrina SETTEMBREFrançois ROSENFELD
Cabinet(s) :	CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Parties :	représenté par la SAS CABINET BPY IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2024

N° RG 24/03011 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DHS

PARTIES :

DEMANDEUR

MONSIEUR LE PREFET DES BOUCHES DU RHONE,

domicilié à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, [Adresse 8]

représenté par M^e Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

S.D.C. LES ROSIERS SIS [Adresse 2]

représenté par la SAS CABINET BPY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département s’est plaint de la dégradation, depuis plusieurs années, de la situation financière du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] ainsi que de problèmes d’ordre techniques affectant la copropriété.

Par assignation du 1er juillet 2024, Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER, devant le Président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc aux frais de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER.

A l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter. Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département demande au tribunal de rejeter toutes les demandes de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER, de juger les demandes de Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département recevables et de désigner un mandataire ad hoc pour une durée de 3 mois renouvelable avec pour mission de :

— Analyser la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble ;

— faire des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat ;

— faire des préconisations pour entreprendre la remise en état de la copropriété et la sécurité de l’immeuble ;

— faire des préconisations sur les travaux à engager à court terme, moyen et long terme.

Il demande que les frais du mandataire ad hoc soit mis à la charge de Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département.

Il demande de condamner Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et de le condamner au paiement des dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de déclarer les demandes de Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône, agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département, irrecevables. A titre subsidiaire, il demande de rejeter les demandes adverses et de condamner Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département au paiement la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la recevabilité des demandes :

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER invoque l’autorité de la chose jugée comme cause d’irrecevabilité des demandes de Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département. Il évoque un jugement rendu le 30 juin 2022. Cette décision a été rendue à la demande de la métropole [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE qui sollicitait, notamment, la désignation d’un administrateur provisoire de Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département.

Dès lors il apparait qu’il n’y a pas d’identité des parties et d’objet entre les deux procédures. La présente procédure a été diligentée par Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département et non par la métropole et il est sollicité la désignation d’un mandataire ad hoc et non d’un administrateur ad hoc.

En conséquence, les demandes seront déclarées recevables.

Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc :

L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, en l’absence de syndic ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le juge peut être saisi d’une même demande par :

1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ;

2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;

3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire ;

4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;

5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

En l’espèce, Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département expose que la situation financière du syndicat des copropriétaires est compromise compte tenu d’un taux important d’impayés de charges par les copropriétaires.

Il verse aux débats une expertise datant de 2021 qui est trop ancienne pour démontrer l’état actuel des finances de la copropriété. La vétusté des locaux comme le fort taux de délinquance ne sont pas de nature à motiver la désignation d’un mandataire ad hoc.

La copropriété objet de la présente procédure est composées de plus de 700 lots.

Il ressort du texte précité que cette désignation ne peut être ordonnée qu’après démonstration qu’à lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 15 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans.

La présente procédure n’a pas vocation à remettre en cause la gestion opérée par le syndicat des copropriétaires ou du syndic. La justification de paiement de factures, de collaboration avec les forces de l’ordre pour éradiquer la délinquance, d’entretien des parties communes et d’engagement de procédure contre les impayées ne suffit donc pas à faire échec à la demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

D’ailleurs le mandataire ad hoc est un auditeur et non un gestionnaire ou un administrateur, le syndic restant en fonction pendant la durée de la mission de mandataire.

Il ressort des pièces 8 produite par Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département et 31 produite par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER que le taux d’impayés des copropriétaires dépasse largement les 15% des sommes exigibles selon les articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, la pièce 8 démontre qu’au 14 septembre 2023, les comptes de copropriétaires présentent un solde débiteur de 689 698,71 euros tandis que le montant total des charges nettes s’élève à la somme de 1 474 029,32 euros pour l’année 2024 et le budget prévisionnel 2025 à la somme 1 369 500 euros (selon l’assemblée générale du 20 novembre 2024).

S’agissant de la pièce 31, l’état des soldes des copropriétaires pour l’exercice 2023 montre un débit de l’exercice de 1 922 708,93 euros contre un crédit de 679 698,97 euros.

Il en résulte que les conditions d’application des articles 29-1A et 29-1 B sont remplies.

En conséquence, la désignation d’un mandataire ad hoc sera ordonnée aux frais du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARONS les demandes de Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône, agissant en qualité de représentant de l’Etat dans le département, recevables ;

ORDONNONS la désignation d’un mandataire ad hoc s’agissant de la copropriété située [Adresse 4] ;

DESIGNONS en qualité de mandataire ad hoc la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Messieurs [L] [C] et [T] [Z], pour une durée de 3 mois renouvelable une fois par décision du Président du Tribunal judiciaire de Marseille, avec pour mission :

Analyser la situation financière du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIERAnalyser l’état de l’immeuble ;Faire toute préconisation pour rétablir l’équilibre financier du syndicat ;Faire toute préconisation pour assurer la sécurité de l’immeuble ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER devra fournir au mandataire ad hoc tous les documents utiles et nécessaires à l’accomplissement de sa mission dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision,

DISONS que les frais et honoraires du mandataire ad hoc seront à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER et employés au titre des charges de copropriété ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BPY IMMOBILIER aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT