TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 Juin 2025

à M. [X] [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Juin 2025

à M^e ALEXANDRE Bernard

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07244 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XD2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR

Monsieur [O] [X]

né le 17 Février 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 23 novembre 2023, la SCI FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE (ci-après SCI FIP) a donné à bail meublé à Monsieur [O] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] droite.

Le 5 septembre 2024, la SCI FIP a fait délivrer à Monsieur [X] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 3.529,47 euros au titre d’un arriéré, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 7 novembre 2024, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens, la SCI FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE (ci-après SCI FIP) a attrait Monsieur [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin d’entendre :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance, et subsidiairement pour défaut de règlement des loyers Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] et tout occupant de son chef des lieux, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour si besoin à défaut de départ volontaire, avec l’assistance de la force publique ; Condamner Monsieur [X] à lui payer une somme de 4.725 euros correspondant à l’arriéré locatif du au jour de l’assignation, novembre inclus, avec intérêts de droit ; outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux, égale au dernier loyer avec charges, soit 675 euros avec intérêts de droit ; Condamner Monsieur [X] d’avoir à justifier d’une assurance locative sous astreinte de 30 euros à compter de l’ordonnance à intervenir ; Condamner Monsieur [X] à lui payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le cout des commandements délivrés, la notification à la CCAPEX et à la préfecture ; Ordonner la capitalisation des intérêts. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 et renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état. Elle a été plaidée le 3 avril 2025.

Lors des débats, représentée par son avocat, la SCI FIP s’est référée à ses conclusions déposées, aux termes desquelles elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à cantonner la dette locative à des charges impayées pour la période de mai 2024 à avril 2025, d’un montant de 600 euros, à compenser avec le loyer d’avril dont Monsieur [X] entend obtenir le remboursement, et à demander le rejet des demandes de Monsieur [X].

La SCI FIP a exposé en substance qu’en dépit de ses réclamations, Monsieur [X] n’a pas produit d’attestation d’assurance. Celle fournie est tardive. Par ailleurs elle n’avait pas connaissance d’un arrêté de mise en sécurité affectant l’immeuble. Le courriel d’information du syndic s’est retrouvé dans les indésirables. Elle renonce donc à solliciter les loyers impayés mais Monsieur [X] reste redevable des charges locatives. Monsieur [X] aurait dû se rapprocher du bailleur pour lui expliquer la raison du non-paiement des loyers, ce qu’il n’a pas fait. Son action n’est pas abusive.

Monsieur [O] [X] a comparu en personne. Il s’est référé à ses écritures déposées pour demander de déclarer irrecevables les demandes de la SCI FIP, de débouter celle-ci en toutes ses prétentions, de la condamner à lui verser une amende civile de 1.000 euros, outre 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, le remboursement du loyer payé en avril d’un montant de 675 euros, ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [X] a soutenu essentiellement que l’immeuble dans lequel se situe son logement a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 22 mars 2024. Les loyers étaient donc suspendus depuis cette date. Il fournit une assurance locative en règle. La SCI FIP agit en violation de l’arrêté pour exercer une pression injustifiée à son égard.

Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Selon l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa (…).

Il résulte de ces dispositions d’ordre public que seul le défaut d’assurance et non le défaut de justification de la souscription d’une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit.

Le contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de production d’une assurance habitation.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a été signifié à Monsieur [X] le 5 septembre 2024. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989. Il ne précise pas sur quelle année porte la demande de justificatif d’une assurance. Aussi, il ne peut être considéré que la demande concerne d’autres années que l’année en cours lors de la délivrance du commandement.

Dans le cadre de l’instance, Monsieur [X] verse une confirmation d’adhésion à un contrat d’assurance habitation n°4321922904 datée du 25 novembre 2023, portant sur l’appartement situé [Adresse 3], avec prise d’effets au 24 novembre 2023, soit à son entrée dans les lieux, ainsi qu’une attestation de la poursuite de ce contrat au 2 octobre 2024 jusqu’au 10 novembre 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne sont pas réunies.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FIP justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 6 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En contrepartie, il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers. Il est constant que le locataire n’est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Civ 3eme, 21 nov. 1995). En outre, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi par le bailleur.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’occurrence, il ressort des pièces versées aux débats que la mairie de [Localité 6] a engagé le 22 mars 2024 une procédure de mise en sécurité de l’immeuble en raison des risques pour la sécurité des personnes liés à l’état du bâtiment, et suspendu le paiement des loyers.

Il en ressort que le constat d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur la demande en paiement des charges locatives

Il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, en application de cet article L. 521-2, I, qui indique que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Par conséquent Monsieur [X] est dispensé du paiement des loyers depuis le 1er avril 2024, ce que ne conteste pas la bailleresse.

En revanche, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, ne représentant pas la contrepartie de l’occupation mais celle des différents services et dépenses visées à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation du locataire au paiement desdites charges n’est pas suspendue par l’effet des arrêtés administratifs.

Monsieur [X] reste redevable des charges locatives.

Il n’est pas débattu que ces charges n’ont pas été versées entre mai 2024 et avril 2025, soit une provision de 600 euros.

En revanche, la SCI FIP ne dément pas avoir perçu l’intégralité du loyer d’avril 2025, qui était pourtant suspendu, soit un montant de 675 euros. Dès lors, compte tenu de la compensation des créances qu’elle sollicite à juste titre, elle ne démontre pas l’existence d’un arriéré locatif.

La SCI FIP sera déboutée de sa demande de provision au titre d’un arriéré de charges entre mai 2024 et avril 2025.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [X]

Il résulte des développements précédents et des pièces du dossier, notamment du commandement de payer, que Monsieur [X] a bien versé le loyer intégral d’avril 2024, soit 675 euros, malgré la suspension des loyers.

En conséquence de la compensation de cet indu, d’un montant non sérieusement contestable de 75 euros, doit lui être remboursé.

Par ailleurs, le droit d’agir en justice est une liberté fondamentale fondée sur l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés.

Une procédure abusive se caractérise dans l’abus du droit d’agir par son titulaire, abus qu’il convient de démontrer ou de caractériser, ce qui n’est en l’espèce pas le cas. En effet Monsieur [X] n’établit pas avoir communiqué l’attestation d’assurance avant la délivrance de l’assignation. Il sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts et d’amende civile.

Sur les demandes accessoires

La SCI FIP qui succombe en toutes ses prétentions, supportera les dépens et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [X] une somme de 200 euros pour les frais irrépétibles exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DEBOUTONS la SCI FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE de sa demande de résiliation de bail pour défaut d’assurance locative, dirigée contre Monsieur [O] [X] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation de bail pour défaut de règlement des loyers formée par la SCI FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE à l’encontre de Monsieur [O] [X] en l’état de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS la SCI FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE à payer à Monsieur [O] [X] la somme provisionnelle de 75 euros au titre du loyer indûment perçu en avril 2024 ;

CONDAMNONS la SCI FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE à payer à Monsieur [O] [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI FINANCIERE IMMOBILIERE PHOCEENNE aux dépens ;

DEBOUTONS les parties en leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président