TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 janvier 2026

à M^e BURTEZ-DOUCEDE

Le 16 janvier 2026

à M^e Michel PAUTOT

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01511 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FAX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT PIERRE, domiciliée : chez SARL L’IMMOBILIERE CEPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [P]

né le 14 Septembre 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Michel PAUTOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) Saint Pierre, représentée par sa mandataire, la société Corner Immobilier, a donné à bail à M. [V] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le cinquième arrondissement de Marseille pour un loyer mensuel de 555 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la SCI Saint Pierre, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner M. [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la somme de 3.333,78 euros à titre provisionnel au titre des loyers et des charges suivant décompte arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation également au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 novembre 2025 par les conseils respectifs des parties, représentées.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en réponse, la SCI Saint Pierre réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 5.767,22 euros au 4 novembre 2025.

Elle fait valoir le commandement de payer resté infructueux et le défaut de justification d’une assurance locative.

Elle écarte les contestations sérieuses opposées en défense, faisant valoir les absences de réclamation de M. [V] [P] et de preuve du caractère inhabitable du logement. Elle avance que les photographies produites par M. [V] [P] ne sont ni datables ni authentifiables. Elle se prévaut de la délivrance d’un logement en parfait état.

Sur le courrier adressé le 12 septembre 2025 par sa mandataire à M. [V] [P], elle explique qu’il visait uniquement une interdiction temporaire de l’accès aux lieux.

Elle indique qu’elle est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble au sein duquel se situe l’appartement loué par M. [V] [P].

Elle ne conteste pas les difficultés personnelles de M. [V] [P] mais elle estime qu’elle sont sans lien avec l’exécution du contrat de bail.

Conformément à ses conclusions, M. [V] [P] :

— conclut au rejet des demandes de la SCI Saint Pierre,

— sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il oppose des contestations sérieuses relatives à des désordres et à l’indécence du logement, s’agissant de nuisances sonores, de fissures, de volets sans attaches, de moisissures dans sa chambre et de la défaillance de sa boîte aux lettres, outre les troubles de voisinage causés par sa voisine, également locataire de la SCI Saint Pierre. Il indique qu’un incendie est survenu dans le logement de cette voisine. Il précise que quelques jours après la réception d’une lettre adressée par la mandataire de la SCI Saint Pierre, le 12 septembre 2025, les pompiers l’informent qu’il peut réintégrer les lieux.

Il fait état de ses problèmes de santé consécutifs à un infarctus, liés selon lui aux désordres locatifs.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 837 du même code prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En l’espèce, le commandement délivré le 1er octobre 2024 ne vise pas la justification d’une assurance contre les risques locatifs.

La demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance sera par conséquent rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement du loyer

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Saint Pierre justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail du 11 mars 2022 prévoit une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer est signifié le 1er octobre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 1.308,68 euros.

Si la valeur probante des photographies versées par M. [V] [P], ni datables ni authentifiables, est limitée, ces pièces sont cependant étayées par le courrier adressé à M. [V] [P], en date du 12 septembre 2025, se référant à un incendie survenu le 16 août 2025 dans le logement de sa voisine, les parties communes ayant été endommagées. Elle mentionne l’intervention d’experts constatant « une autre fragilisation de la verrière ». Elle demande à M. [V] [P] de quitter les lieux durant l’instruction du dossier. Elle indique une dispense de verser le loyer durant cette interdiction.

Il en résulte que l’examen du constat de l’acquisition de la clause résolutoire excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il en est de même s’agissant des autres demandes, connexes à l’action principale en résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

La SCI Saint Pierre, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI Saint Pierre ;

CONDAMNE la SCI Saint Pierre aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,