TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 28 Février 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Janvier 2025

N° RG 24/02804 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BN2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE S.M. I., dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Benjamin HACHEM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [O]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

Madame [Z] [O]

né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL «FONCIERE SMI» est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 6].

M. [G] [O], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] a obtenu un permis de construire selon arrêté n°PC013 022 20 00041 du 6 janvier 2021 de la mairie de [Localité 11] concernant la modification et l’extension d’une maison individuelle.

Par décision de non-opposition à déclaration préalable du 15 avril 2021, M. [G] [O] a été autorisé à effectuer des travaux de réfection d’une piscine.

La SARL «FONCIERE SMI» a constaté l’existence de désordres sur l’ouvrage, notamment de la création de vues sur sa propriété et se s’est rapproché du cabinet Ordener Architecture qui a effectué une consultation le 4 avril 2024.

Par courrier du 13 mai 2024, la SARL « FONCIERE SMI » a mis en demeure M. [G] [O] de procéder aux travaux nécessaires pour se conformer au permis de construire.

***

Suivant actes de commissaire de justice en dates du 19 juin 2024, la SARL «FONCIERE SMI» a assigné M. [G] [O] en référé, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et de réserver les dépens.

A l’audience du 31 janvier 2025, la SARL « FONCIERE SMI » , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SARL «FONCIERE SMI» a maintenu les mêmes demandes.

M. [G] [O] et Mme [Z] [O], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, demandent de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [Z] [U] épouse [O], en sa qualité de propriétaire indivis du bien immobilier,

— rejeter la demande d’expertise,

— condamner la SARL « FONCIERE SMI » à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils considèrent que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un motif légitime, affirmant que l’étude architecturale a été établie uniquement à la lumière du permis de construire du 6 janvier 2021 sans tenir compte de l’arrêté de non opposition à déclaration préalable du 15 avril 2021 qui prévoit une réhausse du terrain. Ils ajoutent qu’aucun élément ne permet de corroborer les allégations relatives à la création de vues.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de Mme [Z] [U] épouse [O], conforme aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

***

En l’espèce, la SARL «FONCIERE SMI» produit une étude du cabinet d’architecture Ordener du 4 avril 2024 constatant des incohérences entre les niveaux du terrain indiqués sur les plans du permis de construire et les niveaux du terrain aménagé. Si les consorts [O] affirment que cette étude ne prend pas en considération l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 15 avril 2021, le juge des référés ne dispose pas des moyens ni du pouvoir de l’apprécier. Ainsi, le demandeur justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués. Cette mesure technique sera donc ordonnée en la limitant aux désordres évoqués dans l’assignation et en mettant à la charge de la SARL «FONCIERE SMI» le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la SARL «FONCIERE SMI».

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Recevons l’intervention volontaire de Mme [Z] [U] épouse [O];

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[D] [J]

E.U.R.L [D] [Adresse 7]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.60.51.32.66 Mèl : [Courriel 10]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, l’étude du cabinet Ordener Architecture du 4 avril 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— vérifier la conformité du terrain par rapport aux autorisations d’urbanisme,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SARL «FONCIERE SMI» du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la SARL «FONCIERE SMI», d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rejetons la demande formulée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SARL «FONCIERE SMI».

LE GREFFIER LE MAGISTRAT