TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Juillet 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 19 juillet 2024

à Mme [P] [D]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 juillet 2024

à Mme [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07663 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JIN

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

Représenté par Mme [P] [D] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [K] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 21 novembre 2023, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a assigné Madame [K] [S] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner Madame [S] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1878,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 novembre 2023;

— une somme égale au montant d’un loyer et demi augmenté des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 1228,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mai 2024 dont il sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [S], citée en l’Etude de la SCP REMUZAT et Associés, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience.

Elle n’a pas contesté le montant de la dette locative et a indiqué avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Elle a sollicité des délais de paiement en offrant la somme de 100,00 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette.

Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a également indiqué bénéficier d’un plan de surendettement établi par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône.

L’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE ne s’est pas opposé à ces demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 17 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 8 février 2024.

L’action de l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2022, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a consenti un bail d’habitation à Madame [S] pour un logement situé à [Adresse 2], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 298,61 euros outre 102,66 euros de charges.

Madame [S] ne réglant pas régulièrement ses loyers, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE lui a fait délivrer le 22 août 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1337,30 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 22 octobre 2023.

Il ressort cependant des pièces versées aux débats que Madame [S] a été déclarée recevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement et que dans sa décision en date 26 octobre 2023, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône lui a accordé un délai de 20 mois pour régler sa dette locative envers l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE, arrêtée à la somme de 1868,23 euros, par des versements mensuels de 93,41 euros.

Madame [S] a en outre repris le paiement intégral du loyer courant et des charges.

Compte tenu de la décision susvisée de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989, à savoir des mensualités de 93,41 euros pendant 20 mois.

En tout état de cause, en cas de non paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non respect des délais par Madame [S], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, due de la date de résiliation du bail au départ effectif des lieux par remise des clés au propriétaire, au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [S] au paiement de celle-ci.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [S] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [S] sera tenue de payer à l’Etablissement HABITAT MARSEILLE PROVENCE la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 octobre 2023 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire;

DISONS qu’en cas de respect par Madame [S] des délais accordés selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets;

DISONS que l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [S] et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS en ce cas Madame [S] à payer à l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

CONDAMNONS Madame [S] à payer à l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 août 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,