TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à M^e Sarah MANGANI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05621 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NWK

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [U] [D]

née le 06 Février 1996 à [Localité 6] (INDONESIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah MANGANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [R] (SANS NOM CONNU) épouse [D]

née le 15 Mai 1970 à [Localité 3] (INDONESIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah MANGANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [X]

née le 19 Avril 1988 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 avril 2018 et ayant pris effet le 16 avril 2018, Monsieur [D] [T] a consenti à Madame [P] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 531,50 € outre 118,50 € à titre de provision pour charges ;

Alléguant de loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [X] le 19 juin 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3730,43€ en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, dénoncé le 02 septembre 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] ont fait assigner Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’entendre:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties pour non justification de l’assurance contre les risques locatifs

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties pour non paiement des loyers et charges

— constater que par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail est résilié de plein droit au 19 juillet 2024

— dire que Madame [P] [X] est occupant sans droit ni titre à compter du 19 juillet 2024

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [P] [X] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers appartenant à Madame [P] [X] et garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de cette dernière

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux, la remise des clés et état des lieux ;

— condamner Madame [P] [X] à payer l’ensemble des sommes dues en exécution du contrat de bail

— condamner Madame [P] [X] à payer à Mesdames [D] la somme de 2981,53 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte du 19 juillet 2024 avec intérêts de retard au taux légal

— condamner Madame [P] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 674 euros jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la restitution des clés et un état des lieux

— condamner Madame [P] [X] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024 ;

A cette audience, Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] ont été représentées par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant leur créance à la somme de 3161,43 euros au 14 novembre 2024;

Madame [P] [X], citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 30 août 2024 a été dénoncée le 2 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 14 novembre 2024 ;

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin, Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] justifient, par l’attestation établie le 25 février 2022 par Maître [L] [M] notaire à [Localité 4], que Monsieur [T] [D] est décédé le 8 février 2022 que Madame [R] [B], conjoint survivant et Madame [U] [Y] [F] [D] leur fille unique, sont seules héritières et, par le relevé de propriété être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Par conséquent Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] ont sollicité à titre principal la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 19 juin 2024, Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] ont fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe la locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;

Madame [P] [X] ne justifiant pas d’une assurance, la clause résolutoire est acquise au 19 juillet 2024 sans possibilité d’accorder des délais suspensifs et le bail est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [P] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier;

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [P] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les requérantes obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [P] [X] est redevable, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 674 euros qui s’est substituée aux loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un courrier du 19 avril 2023 informant la locataire de l’augmentation contractuelle du loyer, des échanges de sms avec la défenderesse concernant le défaut de paiement des loyers, deux décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 14 novembre 2024 à la somme de 3161,43 euros ;

Ce montant actualisé sera pris en considération même si Madame [P] [X] n’a pas comparu, les requérantes ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

La créance est certaine liquide et exigible à hauteur de 3161,43 euros arrêtée 14 novembre 2024 et Madame [P] [X] est condamnée au paiement de la somme de 3161,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2981,53, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [X] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance signifié le 19 juin 2024;

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne commande d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [P] [X] sera en conséquence condamné à payer la somme de 400 euros au total à Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] .

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, assistée de la greffière, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] recevables en leurs demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sont réunies au 19 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 19 juillet 2024;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [X] de libérer l’appartement sis [Adresse 8], dès la signification du présent jugement;

DIT que faute par elle de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 8], prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DEBOUTE Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] de leur demande d’astreinte ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE à la somme de 674 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D], la somme de de 3161,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2981,53, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D], une indemnité mensuelle d’occupation de 674 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] ;

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer Madame [U] [Y] [F] [D] et Madame [R] [B] épouse [D] , la somme de 400 euros au total, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance signifié le 19 juin 2024 ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE