DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Septembre 2025

N° RG 23/04287 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NIU4

Code NAC : 57B

[T] [Z]

C/

S.A.R.L. LG GESTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 26 Mai 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET .

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

,

Madame [T] [Z], née le 6 mars 1955 à [Localité 6],demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LG GESTION, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 803 984491 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe MIRABEAU, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [T] [Z] est propriétaire d’un bien immobilier consistant en un appartement, une cave et un garage particulier situés [Adresse 3] dont elle a confié la gestion à la SARL LG GESTION par contrat de mandat du 11 février 2020.

Dans le cadre de sa mission, la SARL LG GESTION a conclu un bail d’habitation sur le bien avec Monsieur [C] [S] et Madame [B] [J] épouse [S] le 14 mars 2020 avec prise d’effet le 9 mai 2020 pour un loyer mensuel de 860 euros outre 180 euros de provision sur charges mensuelles.

Les locataires ont été irréguliers dans le règlement des loyers et des charges, Madame [T] [Z] estimant son mandataire défaillant dans le traitement de ces difficultés (absence de poursuites) outre l’absence des rétrocessions des loyers dans les délais prévus au contrat, l’absence de régularisation des charges, l’absence de déclenchement de l’assurance “garantie des loyers impayés” et l’absence de comptes rendus.

Suite aux courriers de mise en demeure adressés le 7 septembre 2022 par la mandante et le 17 avril 2023 par son conseil, la SARL LG GESTION a accepté la résiliation du contrat de mandat par mail du 10 mai 2023.

Entre temps, un commandement de payer les loyers a été délivré aux locataires concernant les loyers d’octobre à décembre 2021 et de juillet à septembre 2022 pour un montant de 6 427 euros, outre un congé reprise délivré le 17 octobre 2022.

Néanmoins, Madame [T] [Z] considère le dossier restitué par son gestionnaire incomplet et le solde du compte locatif non versé.

PROCÉDURE

Par exploits de commissaires de justice du 4 août 2023, Madame [T] [Z] a fait délivrer assignations aux deux adresses de la SARL LG GESTION ([Localité 5]: procès-verbal de remise à personne morale ; [Localité 4] : procès-verbal de remise à étude avec domicile certain), d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir constater la résiliation du contrat de mandat de gestion locative, se voir attribuer des dommages et intérêts pour manquements contractuels et se voir remettre des documents sous astreinte.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Madame [T] [Z] demande au tribunal de :

— vu les articles 1991, 1992, 1103, 1104 et 1217, 1124, 1231-1 du code civil,

A titre principal :

— constater la résiliation du mandat de gestion locative du 11 février 2020 pour non-respect des obligations contractuelles avec prise d’effet au 17 avril 2023 ;

— débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions la société LG GESTION;

— prendre acte des manquements contractuels de la société LG GESTION au titre de l’absence de reddition de compte, de l’absence d’initiative procédurale, du manquement à son obligation d’information à l’égard du mandant, de l’absence d’initiative au titre de la garantie des loyers impayés, du cumul de loyers sans restitution au mandant.

— condamner la SARL LG GESTION à régler :

* la somme de 7 000 euros au titre du préjudice financier et notamment la perte de chance de ne pas avoir eu un locataire solvable, la perte de chance de ne pas avoir pu obtenir des loyers ;

* la somme de 1 911,11 euros au titre des honoraires versés à la société LG GESTION sans contrepartie de prestations ;

* la somme de 744,29 euros au titre du remboursement de la cotisation loyers impayés non actionnée à temps ;

* la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral, et notamment au titre du stress, des difficultés et contre temps subis par le mandant pour obtenir paiement de ses loyers.

— condamner la SARL LG GESTION à régler la somme de 2 000 euros au titre de la communication tardive des documents contractuels et de reddition de compte 2022 et 2023 ;

— condamner la SARL LG GESTION à reverser la somme de 6 240 euros au titre des loyers perçus et non reversés majorée du taux d’intérêt légal depuis le 17 avril 2023, date de résiliation du contrat ;

— condamner la SARL LG GESTION à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Madame [T] [Z] estime que la responsabilité de la SARL LG GESTION est engagée sur le fondement des articles 1991, 1992, 1230 et 1231-1 du code civil. A ce titre, elle lui reproche les fautes de gestion suivantes en lien avec les clauses du contrat :

— absence de reddition des comptes trimestriellement : la communication de l’arrêté de compte 2022 et 2023 n’a été réalisée que lors de la notification des écritures adverses le 9 juillet 2024, ce qui est particulièrement tardif et lui a porté préjudice dans le cadre de la procédure d’expulsion à l’encontre des locataires, ne sachant quel montant de loyers impayés solliciter.

— absence d’initiatives procédurales : elle rappelle que seul le dépôt de garantie et le loyer de mai 2020 ont été payés à échéance par les locataires. Son mandataire est resté inactif face aux retards et défaillances. Le mandataire n’a émis ni mises en demeure, ni commandement de payer, ni mis en oeuvre la garantie des loyers impayés alors que les retards et défaillances datent de juin/ juillet 2020 puis avril, mai et juin 2021 et ensuite entre octobre et décembre 2021. Ce n’est que sur demande expresse de la mandante que la SARL LG GESTION a fini par faire délivrer un commandement de payer le 23 septembre 2022. C’est la mandante qui a dû adresser un congé aux fins de reprise le 17 octobre 2022.

— cumul de loyers sans restitution au mandant : le mandataire a encaissé des loyers sans les reverser en temps utile, tel que prévu au contrat (acompte mensuel), au mandant. Il a fallu des relances du mandant pour recevoir le versement de plusieurs loyers en même temps détenus indûment par le gestionnaire.

— absence de mise en oeuvre de la garantie des loyers impayés : cette garantie peut être déclenchée après trois mois d’impayés, ce qui a été le cas plusieurs fois sans que la SARL LG GESTION ne fasse de déclaration de sinistre. Madame [T] [Z] estime donc avoir réglé les cotisations inutilement sans pouvoir profiter de la garantie afférente.

— manquements à l’obligation d’information : la mandante estime ne pas avoir été informée de manière régulière sur les défaillances des locataires, que la remise des comptes rendus de gestion n’était pas faite dans les délais impartis au contrat, le tout générant difficultés et contretemps pour le mandant dans l’obtention du paiement des loyers.

En réponse aux arguments adverses évoquant une obligation de moyens, la mandante rappelle que l’inexécution de l’obligation contractée fait présumer une faute du mandataire. En outre, la procédure d’expulsion initiée par Madame [T] [Z] ne lui a pas permis de recouvrer les loyers impayés de sorte que son préjudice financier est réel et quantifiable.

En terme de préjudices :

— préjudice financier : Madame [T] [Z] rappelle avoir du régler les échéances de son crédit bancaire ainsi que les charges de copropriété sans percevoir le revenu locatif afférent, avoir subi la rétention des loyers encaissés par le mandataire et avoir dû gérer seule la procédure d’expulsion sans visibilité sur les loyers impayés en 2022 et 2023 tout en réglant les honoraires de la gestion locative et la garantie de loyers impayés. Elle chiffre ainsi son préjudice financier à la somme de 2 655,39 euros comprenant les honoraires versés sans contrepartie et les cotisation de la garantie de loyers impayés.

— préjudice moral : la mise en gestion de son bien a été une source de stress, d’inquiétude et de préoccupation. Elle évalue ce préjudice à la somme de 3 000 euros.

— perte de chance de contracter avec un locataire solvable : elle estime que le fait, pour son gestionnaire, ne pas initier de procédure aux fins de résiliation du contrat de bail génère un préjudice dans la mesure où une location avec un locataire solvable aurait pu intervenir. A ce titre, bien que prétendant que le couple de locataires présentait les garanties de solvabilité, le mari ayant la qualité de chef d’entreprise, la SARL LG GESTION ne démontre aucune recherche ou démarche pour vérifier ladite solvabilité des locataires et ne fournit aucun document à cette fin (avis d’imposition, bulletin de salaire). Elle chiffre ce préjudice à 7 000 euros.

— perte de chance au titre de l’assurance de garantie des loyers impayés: faute pour le gestionnaire d’avoir entrepris une démarche à ce titre, la mandante a été privée de la chance de voir les loyers impayés pris en charge par cette garantie.

Elle précise avoir voulu confier la gestion de son bien à un professionnel pour éviter tous ces tracas en lien direct avec les fautes de la SARL LG GESTION.

Se fondant sur les articles 1217 et 1224 du code civil, Madame [T] [Z] expose avoir notifié la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la SARL LG GESTION par courrier recommandé du 17 avril 2023. Cette résiliation a été acceptée par mail du 10 mai 2023, le gestionnaire s’engageant à adresser le compte rendu 2022 et les soldes dans les meilleurs délais. Or, la communication des arrêtés de compte pour 2022 et 2023 n’ont eu lieu que dans le cadre de la présente procédure, ne permettant pas à la demanderesse de déterminer avec exactitude le montant des loyers impayés dans le cadre de la procédure d’expulsion. Cette communication tardive est une nouvelle faute de son gestionnaire et elle sollicite sa condamnation à la somme de 2 000 euros.

Enfin, Madame [T] [Z] rappelle que la SARL LG GESTION a tardé à restituer le solde des loyers pourtant encaissés. Ainsi, les loyers de novembre et décembre 2022 n’ont pas été versés soit 2 080 euros et ceux de janvier à avril 2023 également soit 4 320 euros. Elle sollicite donc le remboursement de la somme de 6 240 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023, date de résiliation du contrat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juillet 2024, la SARL LG GESTION demande au tribunal de :

— déclarer Madame [T] [Z] mal fondée en ses demandes.

— enjoindre à Madame [T] [Z] de fournir toute précision sur les actions judiciaires entreprises de son fait à l’encontre de Monsieur et Madame [S].

— juger l’absence de démonstration d’une faute et d’un préjudice.

— débouter en conséquence Madame [T] [Z] de la totalité de ses demandes.

— la condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LG GESTION rappelle qu’en tant que mandataire immobilier dans son rôle de gérant, elle n’est redevable que d’une obligation de moyens. Elle estime que le bail s’est exécuté normalement entre le 9 mai 2020 et octobre 2021, premier impayé du commandement. Elle précise encore que par la suite, des paiements irréguliers sont intervenus entre janvier et juin 2022, une absence de paiement intervenant entre juillet et septembre 2022. Elle justifie l’absence de délivrance de commandement de payer par les promesses des locataires mais aussi les versement irréguliers de leur part. En raison de la procédure d’expulsion intentée par Madame [T] [Z], la SARL LG GESTION suppute que les sommes en souffrance ont pu être récupérées et que le préjudice est dès lors indéterminé, rappelant que le mandataire immobilier n’est pas un garant. Pour elle, la réalité du quantum du préjudice n’est pas justifiée, le dommage allégué étant aléatoire. Elle rappelle s’être assurée de la solvabilité des locataires. Elle sollicite en conséquence le débouté des demandes de Madame [T] [Z]. Elle expose également que les échanges de courriels démontrent sa bonne volonté et les relances effectuées auprès des locataires. Concernant les poursuites, elle rappelle que le contrat prévoit une possibilité et non une obligation systématique et immédiate. Elle estime qu’il aurait fallu un mandat plus explicite ou spécial. Ainsi, elle expose ne pas avoir commis de faute dans l’exécution du mandat, que le préjudice de la mandante n’est ni déterminé ni certain, qu’elle ne démontre aucune perte de chance, qu’elle doit justifier de son action à l’encontre des locataires et du jugement rendu et enfin que les comptes rendus de gérance sont présentés.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par fiche navette du 22 avril 2024, MEDIAVO a indiqué que sa mission de médiation ordonnée le 30 novembre 2023, s’était terminée sans qu’un accord de médiation puisse être trouvé.

La clôture de la procédure a été prononcée le 30 janvier 2025, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 26 mai 2025, et les conseils ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Les demandes tendant à voir « juger », “dire et juger”, “voir” formulées par les parties n’étant que l’expression des moyens soulevées par elles au soutien de leurs demandes, et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer de leur chef et leur mention n’apparaîtra pas au dispositif de la présente décision.

* La résiliation du contrat de mandat de gestion ne fait l’objet d’aucune discussion entre les parties, de sorte que la demande de constat à ce titre est sans objet. La résiliation est intervenue lors de l’acceptation par le mandataire le 10 mai 2023, les consentements des parties se rencontrant sur ce point.

A/ sur la responsabilité de la SARL LG GESTION

Conformément aux articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est par ailleurs de principe que le mandataire n’est tenu que d’une obligation de moyens quant à la bonne exécution du mandat.

La validité du mandat n’est pas remise en cause par les parties.

En l’espèce, la mandante reproche à son mandataire plusieurs fautes.

1/ sur l’absence de reddition de compte :

Le contrat de mandat général de gestion immobilière signé entre les parties le 11 février 2020 prévoit :

“REDDITION DES COMPTES

Le mandataire, conformément à l’article 66 alinéa I du décret de la loi du 20 juillet 1972, rendra compte de sa gestion au mandant aux échéances suivantes, savoir :

— fréquence des comptes rendus de gestion : TOUS LES TRIMESTRES

— modalités de règlements : PAR VIREMENT OU CHÈQUE avec acompte mensuel (joindre impérativement un relevé d’identité bancaire ou postal)

Le règlement et l’émission du compte rendu de gérance sont ordonnés au plus proche du 25 de chaque fin de trimestre.”

En conséquence, le gestionnaire était tenu d’adresser un document sur sa gestion du bien tous les trimestres.

En l’espèce, les pièces communiquées aux débats montrent que :

— les échanges de mails de juillet, août et septembre 2020 concernent les retards de paiement des loyers de juillet, août et septembre 2020 régularisés.

— les échanges de mails de juin 2021 concernent les loyers impayés et sont initiés par la mandante et non le gestionnaire, cette dernière devant préciser que la taxe sur les ordures ménagères de 2020 n’a pas été réglée par les locataires. Ils ne constituent pas une reddition de compte telle que prévue au contrat.

— les échanges de mail de juin et juillet 2021 concernent une demande d’autorisation de faire délivrer un commandement d’huissier par la SARL LG GESTION à sa mandante, suivie d’échanges sur l’absence de règlement des loyers et la possibilité de mettre en oeuvre la garantie relative aux impayés ;

— le mail du 6 octobre 2022 est une demande de non renouvellement du bail par la mandante mais aussi de précisions sur les périodes de loyers non réglés, la régularisation des charges depuis le début du bail et la taxe sur les ordures ménagères non réglée sur 2020, 2021 et 2022 ;

— les échanges de mails décembre 2022 concernent les virements de loyers qui devaient être faits par le gestionnaire à la mandante et qui ne sont pas intervenus.

Ces différents échanges récurrents ne précisent pas la situation exacte de la gestion à savoir les loyers effectivement encaissés et leurs dates de réception par le gestionnaire. On comprend seulement que les locataires accusent des retards de paiement et on ignore les dates de régularisation, les motifs de retard avancés et les dates de rétrocession à la mandante. Ces échanges ne permettent pas d’avoir une vision claire de la situation du bien.

Plus particulièrement, le mail du gestionnaire du 10 mai 2023 indiquant que le compte rendu de 2022 serait adressé dès le samedi et envoyant les comptes rendus de 2020 et 2021 établit que la reddition des comptes n’a été réalisée que de manière annuelle et non trimestrielle mais surtout adressée très tardivement par rapport aux stipulations contractuelles (“au plus proche du 25 de chaque fin de trimestre”)- soit en mai 2023 pour les redditions de 2020 et 2021 et en juillet 2024 pour les redditions de 2022 et 2023.

Pareillement, le compte rendu de gérance pour l’année 2021 a été édité le 16 février 2022, adressé le 10 mai 2023 et les comptes rendu pour les années 2022 et 2023 le 24 mai 2024 et transmis en juillet 2024, soit de manière très tardive. En outre, ils ne correspondent pas aux relevés de situation de 2021 et 2022 arrêtés au 22 septembre 2022 et ayant permis la délivrance du commandement de payer. Cela ne coïncide pas non plus avec les listes de paiements adressées par mail aux seuls locataires. Il est en conséquence difficile de savoir précisément les dates de virement des loyers par les locataires, les dates de régularisation des retards de paiement, les dates de rétrocession à la mandante des virements faits. Il est alors impossible de connaître la gestion effective réalisée faute de documents supplémentaires et non contradictoires.

En conséquence, l’obligation de reddition de compte trimestrielle n’a pas été correctement exécutée par la SARL LG GESTION, laquelle est donc fautive à ce titre et engage sa responsabilité contractuelle de mandataire.

2/ sur l’absence d’initiatives procédurales :

Le mandat de gestion signé entre les parties prévoit :

“POUVOIRS DU MANDATAIRE

Le Mandataire a pouvoir :

(…)

— à défaut de paiement des loyers ou charges comme en cas d’autres contestations, exercer les poursuites qui seront nécessaires ;”

Le mandat prévoit ainsi cette faculté sans déterminer avec précisions les conditions de mise en oeuvre : quel acte, à partir de quel moment, etc.

Il résulte des pièces produites par la SARL LG GESTION qu’elle a adressé début octobre 2021 un courrier pour régulariser les loyers de juillet, août et septembre, puis un mail en novembre 2021 pour les loyers d’octobre et novembre outre la taxe d’ordures ménagères pour 2020 et 2021 sous forme de mise en demeure. Une relance a été faite par mail de fin décembre 2021 sur les loyers de novembre et décembre. En février 2022, le mandataire précise les virements effectués et que restent dus les loyers de décembre, janvier et février. Les locataires régularisent tout en laissant toujours un ou deux loyers en retard sur ces périodes particulières.

Un mail de mars 2022 sollicite le versement des loyers de mars et avril 2022 à la demande de la propriétaire. Un mail de juin 2022 rappelle les virements effectués sur l’année, que restent dues des sommes pour 2021 et 2022 sans précision des mois concernés. En juillet 2022, un nouveau mail rappelle à l’ordre les locataires sur les retards de loyers.

En conséquence, la SARL LG GESTION a effectués des relances à plusieurs reprises et il ressort des éléments produits qu’il s’est agi le plus souvent de retards dans le paiement des loyers, régularisés mais réitérés. Si en septembre 2022, les arrêtés de situation laissent apparaître trois mois impayés en 2021 et en 2022, les comptes rendus ne sont pas en adéquation, pas plus que les mails susvisés adressés aux locataires. D’après le compte rendu pour 2021 émis en février 2022, aucune somme de loyer n’est dû. Il en est de même pour l’année 2022 selon le compte rendu du 24 mai 2024.

En outre, lors d’échanges mails entre les parties, la SARL LG GESTION demandait en juin 2021 si la mandante autorisait la délivrance d’un commandement de payer par voie d’huissier, demande restée sans réponse.

Ce n’est d’ailleurs qu’à partir de septembre et octobre 2022 que la mandante a voulu procéder au non renouvellement du bail en raison des retards récurrents de paiement de loyers de la part des locataires.

On constate donc qu’il s’est agi davantage de retards récurrents et répétés dans le versement des loyers dus et que la SARL LG GESTION n’a pas manqué de rester en contact avec les locataires pour leur rappeler leurs obligations et leurs retards aux fins de régularisation.

Ainsi, étant donné les pièces produites, la SARL LG GESTION a accompli son mandat dans les termes prévus, la mandante pouvant initier une procédure seule ou pouvant leur demander de l’initier, ce qu’elle n’a pas fait. Vu les frais engendrés par les procédures, il est normal que le mandataire ait l’accord de son mandant (frais d’huissier, frais d’avocat, etc.) avant d’initier une procédure générant des frais supplémentaires.

Aucune faute n’est relevée, étant rappelée qu’en outre, il s’agit d’un pouvoir et non d’une obligation. Aucun cas précis n’est déterminé : durée des non-paiements, nombre de régularisation toléré, mise en demeure avant commandement de payer, etc.

3/ sur la non restitution des loyers encaissés en temps utile :

Le contrat de mandat général de gestion immobilière signé entre les parties le 11 février 2020 prévoit :

“REDDITION DES COMPTES

Le mandataire, conformément à l’article 66 alinéa I du décret de la loi du 20 juillet 1972, rendra compte de sa gestion au mandant aux échéances suivantes, savoir :

— fréquence des comptes rendus de gestion : TOUS LES TRIMESTRES

— modalités de règlements : PAR VIREMENT OU CHÈQUE avec acompte mensuel (joindre impérativement un relevé d’identité bancaire ou postal)

Le règlement et l’émission du compte rendu de gérance sont ordonnés au plus proche du 25 de chaque fin de trimestre.”

Il est ainsi établi le principe d’un virement ou chèque avec acompte mensuel. Néanmoins, cela nécessite que le loyer ait été versé par les locataires, rien ne prévoyant que le gestionnaire soit garant de ces paiements ou ne doivent en supporter la charge en cas de retard ou de non paiement.

Il résulte des différents échanges entre les parties que les locataires ont enchaîné les retards de paiement, de sorte que les reversements à la mandante ont également été retardés.

Les échanges de décembre 2022 ne permettent pas d’établir de manière certaine que les loyers ont été virés par les locataires au gestionnaire, tout comme le courrier du 7 septembre 2022 de la mandante à son gestionnaire.

Le fait que la mandante ait reçu 7 virements en septembre 2022 et décembre 2022 concernant des loyers en retard ne permet pas non plus de déterminer quand ces virements ont été faits par les locataires sur le compte du gestionnaire et si celui-ci a réellement tardé dans la rétrocession à sa mandante. Le tribunal ignore à quel mois de loyer ils correspondent.

Les mails de la SARL LG GESTION aux locataires reprenant les dates de virements effectués par les locataires ne précisent ni les loyers correspondants ni les dates de rétrocession à la mandante des sommes. Les virements sont soit espacés soit rapprochés pour rattraper les retards avec parfois plusieurs virements par mois, ce qui n’est pas incompatible avec des versements également multiples du gestionnaire à sa mandante.

Les éléments produits ne permettent pas de relever une non-restitution ou une restitution tardive des loyers encaissés par le gestionnaire.

En conséquence, cette faute ne sera pas retenue.

4/ sur l’absence de mise en oeuvre de la garantie des loyers impayés :

Le mandat de gestion conclu entre les parties prévoit :

“ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS & DÉTÉRIORATIONS IMMOBILIÈRES

Le mandant adhère à l’assurance loyers impayés et détériorations immobilières (sous réserve de l’acquiescement du candidat locataire par l’assurance au taux suivant :

2,50% des loyers, charges et taxes (durée illimitée, avec détériorations immobilières et frais de contentieux).”

La notice et les conditions de cette assurance ne sont produites par aucune des parties.

La mandante s’est enquis des modalités de déclenchement de l’assurance en juin 2021 auprès de son gestionnaire et la réponse lui a été apporté par téléphone. A priori un délai de trois mois d’impayés est nécessaire mais le tribunal ne peut vérifier ce point, faute de document à ce titre.

Si l’on reprend les récapitulatifs de virements adressés par la SARL LG GESTION à ses locataires, les retards ne permettent pas de comptabiliser trois mois d’impayés, ce qui est en contradiction avec les arrêtés de situation joints au commandement de payer. Ainsi, les prétendues conditions non prouvées de mise en oeuvre de cette garantie ne sont pas réunies.

Quoiqu’il en soit, avec des éléments contradictoires, le tribunal ne peut conclure à une absence de mise en oeuvre fautive de la garantie des loyers impayés ignorant les conditions de mise en oeuvre de cette dernière.

5/ sur les manquement à l’obligation d’information du mandataire :

Il résulte des nombreux échanges par courriers, mails et téléphone que les informations ont circulé entre les parties même si des incompréhensions sont notables dans certains échanges.

En conséquence, aucune faute ne peut être relevée à ce titre à l’encontre du gestionnaire qui s’est montré disponible et diligent dans ses réponses.

6/ sur l’absence de communication des arrêtés de compte 2022 et 2023 suite à la résiliation :

Ce point a déjà été évoqué précédemment dans le 1/. Lesdits arrêtés ont été communiqués, tardivement et une faute a été relevée à ce titre, le tribunal renvoyant aux développements précédents sur ce point.

En conclusion, seule la faute relative à l’établissement et l’envoi tardif des redditions de compte est retenue et prouvée en l’espèce à l’encontre de la SARL LG GESTION, engageant sa responsabilité sur cet élément.

B/ Sur les préjudices :

1/ les préjudices financiers :

Il a été explicité en amont que la seule faute reprochable à l’agence mandataire consistait dans la tardiveté des comptes rendus de gestion, élément qui fait l’objet d’une autre demande de réparation indemnitaire.

Les honoraires versés ainsi que les cotisations d’assurance ne l’on pas été sans contrepartie, d’autant que certains élément comme la rétention des loyers, ne sont pas prouvés. Le montant des charges et du crédit immobilier ne sont pas justifiés.

En conséquence, cette demande, consistant dans le remboursement des honoraires de gestion et d’assurance sera rejetée.

2/ le préjudice moral :

L’absence de remise des comptes rendus en temps utile et les contradictions existant entre ces éléments, les situations arrêtés en septembre 2022 pour le commandement de payer et les mails retraçant les virements des locataires n’ont pas permis à la mandante de suivre et de vérifier de manière correcte la gestion de son bien.

Il résulte des différents échanges que cette situation a généré du stress, de l’inquiétude, de l’incompréhension et l’a contrainte à beaucoup interagir alors que la mise en gestion de son bien devait la soulager d’un suivi trop poussé.

En conséquence, il convient de lui allouer à ce titre, la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral occasionné.

3/ la perte de chance de ne pas avoir pu contracter avec un locataire solvable :

Cette perte de chance n’est pas justifiée ni dans son principe ni dans son quantum. De plus, la mandante a manifesté sa volonté de rompre le bail d’habitation à partir de septembre 2022 uniquement et dans le but de reloger ses parents sans justifier du fait qu’elle entendait leur faire régler un loyer et qu’ils auraient été plus solvables que les précédents locataires.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

4/ la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l’assurance garantie des loyers impayés :

La faute à ce titre n’a pas été prouvée et la perte de chance n’en est pas plus justifiée en l’absence des conditions de mise en oeuvre de ladite garantie non produites à la juridiction.

Cette demande sera rejetée.

5/ la communication tardive des comptes rendus de gestion :

Il a été établi que la SARL LG GESTION a tardé à remettre les documents de reddition de sa gestion alors même que la propriétaire avait initié une procédure d’expulsion avec ses locataires et n’avait que peu de lisibilité des sommes encore dues au titre des loyers. Ceci d’autant plus que les situations émises pour le commandement de payer sont différentes desdits comptes rendus.

La propriétaire a obtenu la condamnation de ses locataires au paiement de la somme de 3 314 euros au titre des loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation impayés au 11 mars 2024.

Il y a lieu de lui accorder au titre de ce préjudice la somme de 2 000 euros.

6/ sur la rétention abusive des loyers et la demande de restitution :

D’après les comptes rendus de gestion, seule la somme de 1 976 euros au titre de l’année 2023 n’a pas été perçue par la mandante.

Cette dernière fait état des loyers de novembre et décembre 2022 ainsi que ceux de janvier à avril 2023 sans en justifier notamment par la production d’un relevé de l’ensemble des sommes reçues sur les années de gestion. Par ailleurs, elle a obtenu la condamnation de ses locataires au paiement de la somme de 3 314 euros arrêtée 11 mars 2024 (mois de mars compris). Ses demandes ne sont pas justifiées ni prouvées.

En conséquence, elle ne peut solliciter à ce titre que la somme de 1 976 euros régulièrement prouvée et la condamnation du gestionnaire sera limitée à ce montant.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL LG GESTION succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL LG GESTION, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à Madame [T] [Z] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de cet article.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SARL LG GESTION à verser à Madame [T] [Z] la somme de 2 000 euros en raison de la tardiveté de la remise des redditions de compte, en violation des obligations contractuelles à ce titre ;

CONDAMNE la SARL LG GESTION à verser à Madame [T] [Z] la somme de 1 976 euros au titre des loyers perçus et non reversés, majorée au taux d’intérêt légal depuis le 10 mai 2023, date d’acceptation de la résiliation du contrat de gestion ;

CONDAMNE la SARL LG GESTION à verser à Madame [T] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL LG GESTION à payer à Madame [T] [Z] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SARL LG GESTION aux entiers dépens.

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 15 septembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY