EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 mai 2020 [M] [E] et [C] [J] a donné à bail à [K] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Aucun état des lieux n’était réalisé.

En septembre 2020, les locataires se plaignaient d’infiltrations.

Le 16 septembre 2020, le bailleur consentait une exonération de loyer pour six mois.

Un arrêté de mise en sécurité intervenait le 14 mars 2022.

Il faisait l’objet d’une main levée le 19 octobre 2022.

Selon ordonnance de référé en date du 24 octobre 2022 une expertise était ordonnée. Au final, en raison d’un défaut de paiement, l’expert rendait son rapport en l’état de simples constatations.

Des loyers étant demeurés impayés, [M] [E] a fait signifier à [K] [V] et [C] [J] par acte d’huissier de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle.

Les locataires quittaient les lieux le 6 octobre 2023.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 janvier 2024 [M] [E] a fait assigner [K] [V] et [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

condamner [K] [V] et [C] [J] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5820,41 euros, ordonner la compensation avec le dépôt de garantie et le préjudice matériel du locataire,débouter le défendeur de cette demandecondamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignées à étude, [K] [V] n’a pas comparu tandis que [C] [J] a comparu.

Il conclut à :

la limitation de la demande du bailleur à la somme de 2787 euros et ordonner la compensation des créancescondamner le demandeur à leur payer la somme de 1918 euros au titre du préjudice économiquecondamner le demandeur à lui payer la somme de 1125,69 euros au titre des coûts d’embellissement du biencondamner le demandeur à lui payer la somme de 1106,69 euros au titre des constats d’huissiercondamner le demandeur à lui payer la somme de 21896 euros à titre de préjudice de jouissance condamner le demandeur à lui payer la somme de 15000 euros à titre de préjudice moral outre 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et enfin au remboursement des frais d’expertise.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2025 prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le bailleur sollicite le paiement de la somme de 5820,41 euros au titre de l’arriéré de loyer.

Le défendeur soulève la nullité du commandement de payer. Toutefois comme le fait remarquer le demandeur, l’éventuelle nullité du commandement de payer est sans effet sur la demande de paiement de l’arriéré en ce que celle-ci n’est pas corrélée à une mise en œuvre de la clause résolutoire.

[K] [V] et [W] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort de l’assignation et du décompte fourni que les locataires restent devoir la somme de 5820,41 euros, à la date du 6 octobre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés terme du mois d’octobre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, les défendeurs le montant de la dette. Toutefois il sera relevé que la franchise de loyer accordée pour six mois à compter de septembre 2020 valait jusqu’au mois de mars 2021. Dès lors, le demandeur est fondé à réclamer les loyers à compter du mois d’avril 2021. Ces loyers ne sont pas prescrits car l’assignation a été délivrée moins de 3 ans après leur date d’exigibilité. Au surplus, il ne saurait être question de déduire à ce stade le montant du dépôt de garantie, celui-ci n’ayant pas vocation à compenser un impayé de loyer. Enfin les charges locatives sont dûment justifiées comme les proratas de loyers sollicités.

Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de la somme de 5820,41 euros à la [M] [E], avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles

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au titre du préjudice économique :Il est constant qu’un arrêté de mise en sécurité est intervenu. Il est également acquis que durant l’effet de l’arrêté de mise en sécurité le locataire ne doit pas les loyers et que le relogement est à la charge du bailleur.

Il est justifié de l’absence de relogement par le bailleur, des frais engagés par les locataires en conséquence le bailleur sera condamné à leur payer la somme de 1918 euros au titre du préjudice économique que le bailleur ne conteste pas.

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au titre des travaux d’embellissement :[J] [W] soutient avoir fait de nombreux travaux de peinture et avoir acquis un testeur d’humidité pour l’appartement. Ils produisent des factures d’acquisition de peinture et de matériel.

Toutefois le demandeur fait valoir à bon droit que la preuve de l’utilisation de ces achats pour l’appartement n’est pas rapportée de sorte que cette demande reconventionnelle sera rejetée.

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au titre des frais de constats et de rémunération d’expertLa rémunération des officiers ministériels et des personnes désignées par le juge pour les expertises ou constatations sont compris au titre de l’article 695 du code de procédure civile dans les dépens de sorte qu’il sera statué sur leur sort lors de la décision sur les dépens.

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au titre du préjudice de jouissanceIl résulte des articles 1719, 1217 du code civil, de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 que le bailleur doit délivrer un logement décent et procéder aux réparations nécessaires.

En l’occurrence il est produit des constats d’huissiers, un rapport d’expert, un arrêté de mise en sécurité faisant tous état d’importantes infiltrations et d’humidité dans le bien loué au point que de la moisissure, du salpêtre, des tâches et des craquèlement de la peinture apparaissent et ce dans toutes les pièces y compris une fois les travaux de remise en état du bien effectué après la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité.

En conséquence, il est constant que le bailleur a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité. Ce manquement à l’obligation de délivrer un logement décent a provoqué pour les défendeurs un trouble de jouissance important. Toutefois ce trouble a été partiellement réparé par l’octroi d’une exonération de loyer de six mois de sorte qu’il convient de fixer son montant aujourd’hui à la somme de 6000 euros.

Il y a lieu d’ordonner la compensation de cette somme avec la condamnation prononcée au profit du bailleur.

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au titre du préjudice moralIl est constant que le fait de vivre dans un appartement humide et décrépit, de faire l’objet d’une procédure de relogement provoque aux locataires un préjudice moral qui trouve sa cause dans les manquements du propriétaire à ses obligations.

Il y a lieu de fixer eu égard aux circonstances de l’espèce de fixer celui-ci à la somme de 4000 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable d’allouer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [K] [V] et [C] [J] à verser à [M] [E] la somme 5820,41 euros selon décompte à la date du 6 octobre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [E] à payer à [C] [J] la somme de 6000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des deux créances sus-visées ;

CONDAMNE [M] [E] à payer à [C] [J] la somme de 1918 euros au titre du préjudice économique ;

CONDAMNE [M] [E] à payer à [C] [J] la somme de 4000 euros au titre du préjudice moral ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [E] aux dépens qui comprendront notamment les honoraires de l’expert et les frais de contrats;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 02.06.2025 pror 30 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 05 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … Jocelyne PUVENEL…………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00676 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2]

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [M]

né le 04 Mai 1940 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [K] NOM D’USAGE [P] [K]

née le 08 Août 1974 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [W]

né le 28 Février 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE