TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04939 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4SG

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic Le Cabinet CRAUNOT , dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par Mme [J] [C] (sa fille), munie d’un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04939 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4SG

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [C] est propriétaire des lots n°26, 44 et 101 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société CRAUNOT, a assigné M. [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4233,04 euros au titre des charges de copropriété et appel de travaux impayés au 8 septembre 2025 pour la période allant du 3 novembre 2021 au 2 juillet 2025, appel de travaux du 2 juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— Avec capitalisation des intérêts,

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de signification de l’assignation et du jugement à intervenir.

A l’audience du 6 février 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa demande pour la période du 3 novembre 2021 au 1er janvier 2026, premier trimestre 2026 inclus, à la somme totale de 3078,18 euros soit 2826,18 euros au titre des charges et 252 euros au titre des frais. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement ou subsidiairement avec déchéance du terme.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [B] [C], régulièrement représenté par sa fille Mme [J] [H], ne conteste pas le montant des charges et des frais. Il sollicite en revanche le rejet de la demande de dommages-intérêts, soutenant que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct, et le rejet de la demande de capitalisation. Il soutient que la somme demandée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est disproportionnée. Il demande enfin que l’exécution procisoire soit écartée. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 256,52 euros pendant douze mois. Il indique que l’immeuble est mis en vente.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un récapitulatif de la dette pour la période du 3 novembre 2021 au 1er janvier 2026 selon décompte du 2 février 2026,

— les appels de provisions et de fonds,

— les décomptes de charges pour les années 2024, 2023, 2022, 2021,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 6 juin 2025, 17 juin 2024, 30 juin 2023, 24 juin 2022, 3 novembre 2021, 7 décembre 2020.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires, reconnue par ailleurs par M. [B] [C], est établie. Ce dernier est en conséquence condamné à payer la somme de 2826,18 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 3 novembre 2021 au 1er janvier 2026 selon décompte du 2 février 2026. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 252 euros au titre des frais nécessaires. Les mises en demeure – ou relances selon le décompte – des 10 mai 2023, 11 septembre 2023 et 13 novembre 2024 ne sont pas produites. Ces frais seront en conséquence écartés. Il est justifié de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception de la mise en demeure par avocat du 13 février 2025 dont la facture est produite pour un montant de 162 euros.

M. [B] [C] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 162 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 2 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [B] [C] a justifié de ses ressources (825 euros par mois). Il convient de lui accorder des délais de paiement dans l’attente de la vente du bien selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [C], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Compte tenu de sa situation économique, la demande au titre de l’article 700 sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE M. [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  2826,18 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 3 novembre 2021 au 1er janvier 2026 selon décompte du 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  162 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [B] [C] à s’acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités de 149 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [B] [C] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président