TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e DE [Localité 6]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2025

à Mme [R] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07745 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52A5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [O] [R]

née le 23 Juin 1973, demeurant [Adresse 3]

Représentée par Madame [R] [P], sa fille, munie d’un pouvoir

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 6 octobre 2014, la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [G] [R] et Madame [O] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Monsieur [G] [R] a quitté les lieux en juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a fait signifier Madame [R], par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024 un commandement de payer la somme de 7.571,47 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 22 novembre 2024, la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a attrait Monsieur [G] [R] et Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner immédiate de Madame [O] [R] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés ; condamner les requis à produire leur avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir condamner solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [G] [R] en sa qualité de caution solidaire, à lui payer * la somme provisionnelle de 8.279,82 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation que celles du bail, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été plaidée.

Représentée par son conseil, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 7.086,20 euros au 9 janvier 2025. Le bailleur a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [R] en application d’une clause contractuelle qui prévoit la solidarité des co-preneurs pour une durée de deux ans à partir du préavis.

Représentée par sa fille dûment munie d’un pouvoir, Madame [O] [R] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a fait valoir le versement d’une somme de 2.000 euros le 9 janvier 2025. Elle a adressé un courrier de résiliation au bailleur. Elle ne travaille pas et n’a pas d’emploi. Monsieur [R] perçoit 2.500 euros de revenus mensuels. Le couple n’a plus d’enfants à charge.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [G] [R] n’a pas comparu et personne pour lui.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [G] [R] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA UNICIL.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2014 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2024 pour la somme en principal de 7.382,26 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 juillet 2024 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [R] reste devoir la somme de 7.086,20 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 628,28 euros correspond à des frais de procédure, et une somme de 57,28 euros de pénalités locataire non assuré, le bailleur n’ayant pas adressé de mise en demeure au locataire d’avoir à justifier d’une assurance locative alors que l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répute non écrite les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Pour le surplus, Madame [R] n’a pas contesté le principe ni le montant de cette dette locative. Elle n’apporte pas la preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée à payer la somme de 6.400,64 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que le dernier loyer courant avant l’audience a été réglé.

Vu la situation de la locataire, la durée du bail, la qualité du bailleur, des délais de paiement dérogatoires seront accordés suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [R]

L’article 1310 du Code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par Monsieur [G] [R] comporte une clause de solidarité (article VI) qui stipule qu’en cas d’existence de co-titulaires du bail, ceux-ci seront solidaires du paiement des sommes dues au bailleur et ce durant toute la durée du bail. En cas de congé donné par l’un des co-preneurs, ce dernier demeurera garant des loyers et des charges pendant une durée de 24 mois à partir du préavis.

En l’occurrence Monsieur [R] a adressé un courrier de résiliation réceptionné le 25 juillet 2022. Conformément à la clause de solidarité, il était garant des loyers et charges jusqu’au 25 juillet 2024, soit sur un montant de 6.287,59 euros. Il ne sera donc condamné solidairement avec Madame [R] qu’à hauteur de cette somme et jusqu’au 22 juillet 2024.

Sur la communication d’un avis d’imposition sous astreinte

Vu les articles L.441-3 à L.441-15 du code de la construction et de l’habitation, la demande de communication sous astreinte d’un avis d’imposition par un bailleur social aux fins de calcul de l’éventuel supplément de loyer de solidarité ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection, statuant en référé.

Au surplus, au cas d’espèce, la preuve certaine de l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) n’est pas rapportée.

La demande de la SA UNICIL sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité exige au regard de la position économique des parties, de rejeter la demande formulée par la demanderesse au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2014, entre la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, et Madame [O] [R], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 2 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, la somme de 6.400.64 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2024, au titre des loyers et charges impayés ;

AUTORISONS Madame [O] [R] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 174 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [O] [R] sera condamnée à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R], solidairement avec Madame [O] [R], à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, un montant de 6.287.59 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 25 juillet 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] et Monsieur [G] [R] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président