TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2025

N° RG 25/03802 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YLW

PARTIES :

DEMANDERESSE

UNITED FRANCE 2024 PROPCO II

dont le siège social est C/O PRIMEXIS sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

EQUIS

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2021, la société United France 2024 Propco II SNC a donné à bail commercial à la société Equis des locaux commerciaux sis à [Adresse 4] (bâtiment D2), moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 11 000 euros, hors taxe et hors charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la société United France 2024 Propco II SNC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Equis, pour une somme de 68 913,35 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges, hors clause pénal, intérêts de retard et coût de l’acte.

Le 27 août 2025, la société United France 2024 Propco II SNC a ont fait assigner la société Equis devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, le conseil de la société United France 2024 Propco II SNC, reprenant oralement les termes de l’assignation, demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 16 mai 2025 et d’obtenir :

l’expulsion de la société Equis ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, à défaut de libération volontaire dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir,la condamnation de la société Equis à payer à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 68 154,70 euros au titre des loyers et charges échus mais demeurés néanmoins impayés,la condamnation de la société Equis à payer une somme de 6 891,34 euros, au titre de la clause pénale initialement insérée dans le bail,la condamnation de la société Equis à payer une somme de 450,89 euros au titre des intérêts de retard,la condamnation de la société Equis à payer une somme de 425,28 euros au titre du commandement de payer du 16 mai 2015,la condamnation de la société Equis à payer une somme de 7 294,20 euros au titre de l’appréhension dudit dépôt de garantie prévue par le bail comme premiers dommages-intérêts,la condamnation de la société Equis au paiement d’une indemnité d’occupation journalière fixée à 86,56 euros au titre du loyer, 10,56 euros au titre des charges et 0,30 euros au titre de la taxe bureau, revalorisable annuellement sur la base de l’évolution de l’ILAT,la condamnation de la société Equis au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, la société United France 2024 Propco II SNC expose que la société Equis n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due une somme de 68 154,70 euros.

La société Equis, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LES LOYERS ET CHARGES DUS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société United France 2024 Propco II SNC expose et justifie avoir donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 20 avril 2021, à la société Equis un local commercial sis à [Adresse 4] (bâtiment D2) moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 11 000 euros, hors taxe et hors charges locatives.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la société Equis n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 17 juin 2025 une somme de 67 763,41 euros, déduction faite de l’indexation du dépôt de garantie.

Dès lors, la créance est certaine et ne peut sérieusement être contestée.

Il convient, en conséquence, de condamner la société Equis, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 67 763,41 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce avec intérêts conventionnel, correspondant au taux légal majoré de quatre points, à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat signé par la société Equis contient une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.

la société United France 2024 Propco II SNC a fait délivrer au locataire, par exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 68 913,35 euros au titre des loyers et charges échus et cependant demeurés impayés.

Ce commandement, régulier en sa forme, étant resté infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de :

constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;ordonner l’expulsion de la société Equis ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier en cas de besoin,autoriser la société United France 2024 Propco II SNC à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de ce qui précède, il convient, d’ores et déjà, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à un montant égal aux loyers et charges que le locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 17 juin 2025.

SUR LES FRAIS DE COMMANDEMENT DE PAYER

Il n’y a pas lieu à condamnation au paiement du coût du commandement de payer, puisque ces frais sont déjà compris dans les dépens.

SUR LA CLAUSE PENALE A 10 %

La fixation d’une clause pénale égale à une majoration de 10 % de chaque échéance impayée conformément à l’article CG 18.3 du bail excédant la compétence et les pouvoirs du Juge des référés, tels que définis par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il convient en conséquence de renvoyer la société United France 2024 Propco II SNC à se mieux pourvoir, de ce chef.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DU DEPOT DE GARANTIE

En l’espèce, l’article CG18.3 in fine des conditions générales du contrat de bail commercial stipule que « en cas de résiliation du bail pour faute du bail (notamment suite à la mise en œuvre de la clause résolutoire) ou d’expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, demeureront acquis au bailleur à titre de première indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du code civil ».

Cette clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, la société Equis sera condamnée aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Equis à verser la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juin 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de la société Equis ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Disons qu’à défaut, par la société Equis, d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 4] (bâtiment D2), la société United France 2024 Propco II SNC est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’occupant sus-nommé, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Equis à verser à la société United France 2024 Propco II SNC, à titre provisionnel, la somme de 67 763,41 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers, charges et taxes échus et impayés au 17 juin 2025, et ce avec intérêts conventionnel, correspondant au taux légal majoré de quatre points, à compter du 16 mai 2025 ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 17 juin 2025 à un montant égal aux loyers additionnés des charges et taxe que la société Equis aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamnons la société Equis à en acquitter le paiement intégral ;

Déboutons la société United France 2024 Propco II SNC de toute autre demande ;

Condamnons la société Equis à verser à la société United France 2024 Propco II SNC une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Equis aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 28 Novembre 2025

À

— Maître Armelle BOUTY