TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 27 Juin 2025

N° RG 25/00525 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57YJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SERENA

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Pierre BRUNO de la SELARL BRUNO & ASSOCES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SERENA est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] pour l’avoir acquis le 15 mars 2011.

Le 18 septembre 2017, la SCI SERENA a consenti à la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET un bail commercial d’une durée de 9 ans à compter du 18 septembre 2017 pour se terminer le 17 septembre 2026, portant sur un local commercial situé [Adresse 2] composé d’un ensemble de bureaux et d’un parking formant une superficie de 777 m² environ au premier étage de « bureau à destination administrative, achat et ventes de voitures, parking pour stockage et vente de pièces détachées automobiles, pneus » et comportant une clause résolutoire.

Le bail a été régularisé moyennant un loyer mensuel hors charges de 3300 € outre 200 € de charges soit pour la somme totale de 3500 €.

Les parties ont régularisé un avenant le 9 décembre 2020 aux termes duquel elles ont convenu d’une activité supplémentaire « mécanique générale, dépannage et réparation automobile ».

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI SERENA lui a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 45 500 € visant la clause résolutoire le, 18 juillet 2024 qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 21 mars 2025, la SCI SERENA a fait assigner la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET ;

— l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, des locaux,

— la condamnation de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET à lui payer par provision une somme de 66 500 € en principal et 294,31 € au titre des frais de commandement de payer ;

— sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à la dernière mensualité, charges en supplément à compter de l’assignation justice du 24 mars 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour moral et financier ;

— le paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2027.

À cette date, la SCI SERENA, par l’intermédiaire de son conseil, développe ses conclusions auxquelles il sera renvoyé, réitère l’intégralité de ses demandes principales et de dommages-intérêts initiales, actualise sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500 € et conclut au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET.

La société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET, représentée par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions en défense responsives et récapitulatives n°2 auxquelles il convient de se référer pour le détail de l’argumentation et conclut :

À titre principal,

— à l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond au motif que ses demandes sont recevables et bien fondées, que les demandes de la SCI SERENA sont mal fondées et en conséquence irrecevables,

— au rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI SERENA au motif qu’il existe des contestations sérieuses ;

À titre subsidiaire,

— au rejet de l’intégralité des demandes de la SCI SERENA au motif de sa mauvaise foi de sorte que la clause résolutoire ne peut s’appliquer ;

— à la révision du montant de la dette locative et à l’octroi de délais de paiement ;

Dans tous les cas,

— à la condamnation de la SCI SERENA au paiement de la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris tous les frais d’huissier.

SUR QUOI

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que dans ce cadre, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, d’une part et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

Que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur la validité d’un commandement de payer mais doit néanmoins s’assurer qu’il a été délivré de bonne foi, qu’il est suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant de formuler des contestations ;

Qu’un commandement de payer n’en est pas moins valable quand bien même la somme sur laquelle il porte est erronée ;

Attendu qu’en l’espèce, les parties sont liées par un bail commercial régularisé le 18 septembre 2017 modifié par avenant du 9 décembre 2020, au titre de l’extension supplémentaire de la destination des lieux ;

Que le loyer mensuel a été fixé à la somme de 3300 € majoré de 200 € de charges soit la somme mensuelle de 3500 € charges comprises ;

Que le 18 juillet 2024, la SCI SERENA a fait délivrer à la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail ;

Que ce commandement met en demeure le preneur de payer les « loyers impayés de juillet 2023 à juillet 2024 soit 13 mois X 3500 EUROS 45 500, 00 € » ;

Que le commandement est clair et précis quant à la somme totale réclamée, aux échéances impayées, au montant des échéances impayées et à la durée d’impayés de loyer, permettant ainsi au preneur de faire éventuellement part de ses contestations ;

Que l’affirmation de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET de l’existence d’un engagement du bailleur « à suspendre et à compenser les loyers dus » n’est justifiée par aucune pièce probante qu’elle verse aux débats ;

Qu’il n’existe, en conséquence aucune incertitude quant aux sommes réclamées au titre du commandement de payer litigieux ;

Que le commandement de payer vise clairement la clause résolutoire du bail et comporte l’intégralité de la page du bail édictant la clause résolutoire de celui-ci ;

Qu’à cet égard, il sera relevé que le bail liant les parties ne comporte aucune numérotation des pages de sorte qu’il ne saurait être fait grief au bailleur de ne pas avoir indiqué la page du bail comportant la clause résolutoire ;

Que le commandement de payer litigieux a été notifié au preneur à l’adresse de son siège social, [Adresse 1], ainsi que cela résulte de l’extrait K BIS et de la mention faite dans le cadre de ses dernières écritures, qui est aussi celui du bail commercial ;

Que la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET a clairement été informée des sommes dont elle devait s’acquitter du paiement, du délai de 30 jours à compter du 18 juillet 2024 et de la conséquence en cas de non-respect de ce délai, à savoir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire de celui-ci ;

Que suite au commandement de payer du 18 juillet 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne justifie pas s’être acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 18 août 2024 ;

Qu’en effet, les quatre virements dont la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET justifie le 6 mai 2024 de 3000 €, le 7 mai 2024 de 500 €, le 4 juin 2024 de 2000 € et le 7 juin de 1500 € n’ont pas permis d’apurer la dette d’arriéré locatif ;

Que par ailleurs, il convient de constater le manquement du preneur à son obligation d’exploiter les lieux conformément à la destination du bail et à son avenant, pour exercer au sein des locaux donnés à bail une activité de marchand de sommeil depuis, à tout le moins le 17 mars 2023, en infraction à la législation relative aux établissements recevant du public ainsi que cela résulte de la deuxième mise en demeure de la ville de Marseille en date du 28 avril 2023 adressée à la SCI SERENA ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 19 août 2024 et l’obligation de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET au bailleur égale au montant du dernier loyer pratiqué de 3300 € majoré de 200 € de charges soit la somme totale de 3500 € et de condamner la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET à son paiement à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer que la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir locatif à la date de la délivrance du commandement de payer ;

Que la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET soutient qu’il existe des contestations sérieuses quant au montant du loyer suite à la survenance d’un sinistre par incendie ayant dévasté les locaux ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le sinistre par incendie est intervenu le 23 février 2023 ;

Que l’expertise du 16 mars 2023, diligentée à la demande de l’assureur de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET, montre que le sinistre a été pris en charge par son assureur d’une part, qu’une partie garage des locaux n’a pas été impactée par le sinistre d’autre part et qu’enfin la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET est en mesure de poursuivre son activité ;

Que l’interdiction faite à la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET d’exercer son activité est motivée par les insuffisances dans les installations sécurité incendie de sorte qu’il lui appartenait de se mettre en conformité ;

Qu’à cet égard, suivant lettre recommandée du 17 avril 2023, dont elle a accusé réception le 27 avril suivant, elle a été mise en demeure par la SCI SERENA de justifier des documents relatifs aux vérifications techniques réglementaires concernant l’électricité, les extincteurs et les équipements d’alarme incendie et désenfumage ;

Que les allégations de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET d’un engagement du bailleur à suspendre et à compenser les loyers dus, en contrepartie de son engagement à prendre en charge l’intégralité des réparations, ne sont corroborées par aucune des pièces versées aux débats ;

Que bien plus, la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET verse aux débats une lettre RAR de son conseil du 28 novembre 2024, dont elle ne justifie pas de la réception par la SCI SERENA, au terme duquel elle demande la communication des diagnostics amiante, du devis et du règlement de copropriété ainsi que le montant des sommes exigibles, reconnaissant par là même qu’elle est débitrice de loyer ;

Que dans le cadre de la présente procédure, le bailleur produit le DPE et le règlement de copropriété ;

Que la demande de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET de modification de la clause du loyer ne constitue pas une mesure provisoire que le juge des référés peut ordonner et il lui appartient, le cas échéant, de saisir le juge du fond de cette demande ;

Que s’agissant de l’affirmation d’un trouble de jouissance et de la révision du bail commercial, l’existence d’un trouble de jouissance n’est pas démontrée par le rapport d’expertise du cabinet SARETEC du 16 mai 2023 ;

Que l’encombrement par divers véhicules de la rampe à destination de servitude de passage faisant obstacle à ce qu’elle exploite normalement le local loué, constaté par procès-verbal de commissaire de justice du 12 mai 2025, n’a été soulevé que dans le cadre de la présente instance alors même qu’elle ne démontre pas s’en être plainte auprès du bailleur antérieurement à celle-ci ;

Que bien plus, la véracité de cet encombrement est remise en cause par le constat de commissaire de justice du 20 mai 2025, dressé à la demande de la SCI SERENA, aux termes duquel il résulte que la rampe d’accès jusqu’au local loué par la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET est libre d’accès sans aucun encombrant ou autre ;

Que, sans inverser la charge de la preuve, il appartient à la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET de justifier qu’elle a satisfait à son obligation de paiement des loyers dans le mois de la délivrance du commandement de payer soit au plus tard le 18 août 2024 ;

Qu’en l’occurrence, la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET justifie avoir versé la somme totale de 7000 € entre le 6 mai et le 7 juin 2024 ;

Que par suite de ces paiements, l’obligation du locataire de payer la somme de 42 000 € (49 000 – 7000) au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois d’août 2024 n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET à payer à la SCI SERENA la somme provisionnelle de 42 000 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 30 août 2024 ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que la SCI SERENA sollicite la condamnation de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET au paiement de la somme de 5000 € à titre de provision pour dommages-intérêts sans expliciter la nature du préjudice subi qui serait distinct de celui déjà indemnisé par le versement d’intérêts ;

Qu’elle se rend conséquence déboutée de sa demande provisionnelle indemnitaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET sera condamnée au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 pour la somme de 294,31 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé [Adresse 2] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET à payer, à titre provisionnel, à la SCI SERENA la somme de 42 000 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024 ;

CONDAMNONS la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET à payer, à titre provisionnel, à la SCI SERENA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 3300 € majoré de 200 au titre des provisions pour charges soit 3500 € à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux;

DÉBOUTONS la SCI SERENA de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET à payer à la SCI SERENA la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la société SERVICES AUTOMOBILES DU CANNET aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 18 juillet 2024 pour la somme de 294,31 €;

REJETONS le surplus de toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12 Septembre 2025

À

— M^e Noémie ZERBIB

— Maître Pierre BRUNO