TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 01 Décembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Octobre 2025

N° RG 25/01828 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KL2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [L]

Né le 23 juillet 1969 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

Représenté par Maître Ismael TOUMI de la SELARL ESSOR AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [N]

Né le 23 Juillet 1950 à [Localité 7] (ALGERIE), [Adresse 2]

Représenté par Maître Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2000, Monsieur [P] [L] a donné à bail commercial à Monsieur [O] [N] des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 18000 francs, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par décision en date du 12 novembre 2012, le juge des loyers commerciaux de [Localité 8] a fixé le prix du loyer du bail renouvelé le 29 septembre 2009 à la somme de 7200 euros hors taxes et hors charges par an, les autres clauses et conditions du contrat demeurant inchangées et condamné Monsieur [O] [N] à payer l’arriéré des échéances de loyer échues depuis le 29 septembre 2009.

Monsieur [P] [L] est décédé le 27 avril 2015.

Par acte notarié en date du 8 avril 2029, Monsieur [O] [N] a cédé la gérance du fonds de commerce à son épouse, Madame [R] [J], commerçante.

Par acte notarié en date du 20 janvier 2023, Monsieur [I] [L], héritier de Monsieur [P] [L] a acquis la pleine propriété du local commercial, objet du bail litigieux, mettant fin à l’indivision successorale sur ce bien.

Monsieur [I] [L] a fait délivrer à Monsieur [O] [N] un commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 5 septembre 2000, par acte de commissaire de Justice du 5 février 2025.

Par acte de commissaire de Justice du 20 mai 2025, Monsieur [I] [L] fait assigner Monsieur [O] [N] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 5 septembre 2000 ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [O] [N] et celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4] avec le concours de la force publique et d’un serrurrier si besoin est,

— dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garbissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code dec procédures civiles d’exécution ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Monsieur [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 667,07 euros égale au montant des loyers et charges jusqu’à la parfaite restitution des lieux ;

– condamner Monsieur [O] [N] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Monsieur [O] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 5 février 2025 et de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Initialement fixée à l’audience du 30 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 septembre 2025 à la demande des parties, puis à celle du 6 octobre 2025, toujours à la demande des parties.

À l’audience du 6 octobre 2025, Monsieur [I] [L], représenté par son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

En défense, Monsieur [O] [N], représenté par son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

– débouter Monsieur [I] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner Monsieur [I] [L] à lui payer la somme de 1500 €en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [I] [L] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La clause résolutoire ne peut jouer que si elle est invoquée de bonne foi par le bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 5 février 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Monsieur [O] [N] verse aux débats un refus d’assurance qui lui est opposé par la compagnie d’assurance ALLIANZ le 12 février 2025. Ainsi, il apparait que Monsieur [O] [N] ne disposait pas d’assurance le 5 février 2025, date à laquelle lui a été délivré le commandement de payer. Monsieur [O] [N] ne justifie d’ailleurs pas avoir assuré le bien objet du contrat de bail commercial depuis la conclusion dudit bail.

Pour autant, Monsieur [O] [N] verse aux débats plusieurs arrêtés de péril en date des 8 juillet 2024, 30 octobre 2024 et du 27 février 2025 qui établissent qu’ont été constatés des désordres constructifs suceptibles d’entraîner un risque pour le public de l’immeuble, la commune de [Localité 8] soulignant que Monsieur [I] [L] et la gérante n’ont pas pris les mesures nécessaires pour mettre fin au danger et ordonnant la réparation définitive de l’immeuble en cause.

Ainsi, le fait que Monsieur [I] [L] attende le 5 février 2025 pour solliciter de Monsieur [O] [N] la délivrance d’une attestation d’assurance, visant la clause résolutoire, alors que le bien loué est particulièrement dégradé, ce dont il est au moins en partie responsable, ce point ayant déjà été relevé par la décision en date du 12 novembre 2012 (l’expert ayant qualifié l’état d’entretien excellent mais l’état du foncier de médiocre avec des menuiseries extérieures en mauvais état, des volets manquants, une façade fissurée et décroutée, une toiture défectueuse avec des gouttières dégradées et des infiltrations), permet de douter de sa bonne foi.

Partant, ses demandes se heurtent à une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [L], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [I] [L] ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] aux dépens ;

RAPELLONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 01 Décembre 2025

À Maître Ismael TOUMI, Maître Julien AYOUN