Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 28 août 2025, n° 25/03087

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- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'o...
- Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Marseille 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi l'expulsion du locataire.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a jugé que le locataire était redevable des loyers impayés, confirmant ainsi la demande du bailleur.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que le maintien du locataire dans les lieux après la résiliation du bail justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à payer une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice.
Rejeté
Clause pénale
La cour a rejeté cette demande, considérant que la clause pénale était réputée non écrite selon la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 28 août 2025, n° 25/03087
Numéro(s) :	25/03087
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE
Parties :	L' EURL SUD VALUE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : M^me LEDERLIN,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :

Le 23 octobre 2025

à M^e VAISON DE FONTAUBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03087 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6POE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [I]

né le 07 Mai 2003 à [Localité 6]

domicilié : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [U] [J]

né le 03 Mars 1996 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 août 2023, M. [O] [I] a donné à bail à M. [C] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, M. [O] [I] a fait assigner M. [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé afin d’entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;juger que M. [C] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 mars 2025 ou subsidiairement depuis le 18 avril 2025 ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; condamner M. [C] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er avril 2025, soit la somme de 2.303,25 euros et au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 à hauteur de 779,40 euros par mois jusqu’à la libération des lieux, outre la somme de 460,65 euros due au titre de la clause pénale ;condamner M. [C] [J] à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [O] [I] expose que des loyers étant demeurés impayés, le 18 février 2025, il a fait signifier à M. [C] [J] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme de 3.244,55 euros visant la clause résolutoire, en vain.

Sur les moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

M. [O] [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.428,25 euros au 1er août 2025.

Cité par acte remis à étude, M. [C] [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail conclu le 18 août 2023 contient, en son article VIII, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs, un mois après commandement resté infructueux.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à M. [C] [J] le 18 février 2025, par remise à personne.

M. [C] [J] ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 mars 2025, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [C] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [C] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [C] [J] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 779,40 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner M. [C] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes que M. [C] [J] reste devoir la somme de 5.428,25 euros au 1er août 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme d’août 2025 inclus.

M. [C] [J] sera condamné au paiement de cette somme de 5.428,25 euros.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

La demande de condamner Monsieur M. [C] [J] à la somme de 460,65 euros au titre de la clause pénale formulée par M. [O] [I] ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il sera condamné à payer à M. [O] [I] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2023 entre M. [O] [I] d’une part et M. [C] [J] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 779,40 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 19 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [C] [J] à payer à M. [O] [I] la somme provisionnelle de 5.428,25 euros au 1er août 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme du mois d’août 2025 inclus ;

REJETTE la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [C] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [C] [J] à payer à M. [O] [I] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente