TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :

Le 07/07/25

à M^e BELARBI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07/07/25

à M^e MORENON

Le …………………………………………………

à Me ……………………………………………..

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04680 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3WF4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [I]

née le 13 Septembre 1966 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Raphael MORENON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BYBLOS 88, dont le siège social est sis “[Adresse 2]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2019, la société Byblos 88 a consenti à Mme [J] [I] un bail portant sur un box fermé situé au sein de la [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 95 euros, outre 5 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 septembre 2021, la société Byblos 88 a donné congé à Mme [J] [I].

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, Mme [J] [I] a fait assigner la société Byblos 88 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Déclarer fautive la résiliation du bail liant les parties pour non-respect du délai de préavis applicable ;Déclarer que le terme du contrat de bail liant les parties est le 1er août 2026 en raison de la contradiction des clauses contractuelles ;La condamner au paiement de la somme de 5.415 euros au titre du préjudice matériel résultant de la violation de l’obligation de jouissance paisible du bien ;La condamner au paiement de la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral résultant du comportement vexatoire adopté ;La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 1er avril 2025, le juge des contentieux de la protection a rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 20 juin 2023 et sur le fond, s’est déclaré incompétent au profit du pôle de proximité du tribinal judiciaire de [Localité 4].

A l’audience du 12 mai 2025 à laquelle l’affaire a été évoquée, Mme [J] [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle soutient que le contrat litigieux a été tacitement reconduit depuis le 1er août 2021 jusqu’au 1er août 2022 et que dès lors le congé délivré le 15 septembre 2021 par la société Byblos 88 est irrégulier pour défaut de respect du préavis de six mois. Sur le fondement des dispositions des articles 1188 et 1190 du code civil, elle fait valoir que les parties ont volontairement soumis le contrat de bail litigieux aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il convient donc de considérer que le contrat devait se terminer le 1er août 2026 et qu’il ne pouvait donc être résilié en 2021.

Mme [J] [I] allègue, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, avoir subi un préjudice matériel consécutif au défaut de jouissance du garage pendant une durée de neuf mois ainsi qu’un préjudice moral en raison du comportement agressif du défendeur.

La société Byblos 88, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

Rejeter les demandes de Mme [J] [I] ;Condamner à titre reconventionnel Mme [J] [I] au paiement de la somme de 1.132,70 euros comprenant 600 euros au titre de la dette locative, 462,70 euros au titre des frais divers engagés pour stocker les biens et 70 euros au titre des frais de commissaire de justice ;Ecarter l’exécution provisoire de droit en raison des conséquences excessives que celle-ci aurait pour la défenderesse ;Condamner Mme [J] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Byblos 88 conteste toute soumission volontaire des parties aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au motif que le contrat litigieux porte sur la location d’un garage qui n’est pas l’accessoire d’un local à usage d’habitation, que le bailleur n’y avait aucun intérêt et que l’utilisation d’une clause pré-imprimée ne permet pas de caractériser la volonté apparente et réelle des parties de s’y soumettre volontairement.

Elle fait alors valoir, sur le fondement de l’article 1188 du code civil, que la durée initiale voulue par les parties était d’un an conformément à la mention manuscrite contresignée par les deux parties et que celles-ci n’ont pas exprimé de manière explicite et non équivoque leur volonté que le contrat soit renouvelé tacitement.

La société défenderesse demande également le rejet de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance au motif que la demanderesse a utilisé le garage pour entreposer des biens en violation du règlement de copropriété.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au bail conclu entre les parties le 1er août 2019

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1189 du même code ajoute que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

De même, il résulte de l’article 1192 du code civil qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception n° 1A17542932660 du 15 septembre 2021, Mme [B] [N], agissant en qualité de gérante de la SCI Byblos 88, a notifié à Mme [J] [I] son intention de résilier le bail du 1er août 2019 relatif à la location du box n°372 en lui demandant de libérer les lieux avant le 20 septembre 2021, le bail ayant pris fin, selon le bailleur, le 1er août 2021.

Le contrat de bail liant les parties est intitulé « Contrat de location de locaux vacants non meublés ». En page 2, les conditions générales du contrat de bail contiennent une clause intitulée « Durée du contrat » aux termes de laquelle il est prévu que « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans (bailleur « personne physique ») ou six ans (bailleur « personne morale »).

Cependant, en page 4 du contrat, les parties ont convenu que la durée intiale du contrat de location était d’un an, soit jusqu’au 1er août 2020, la mention « 6 ans minimum » ayant été été barrée. Il s’en déduit que les parties ont entendu déroger à la durée initiale du contrat prévu en page 2.

S’agissant des conditions de renouvellement, il est également disposé dans les conditions générales qu’à « défaut de congé ou de renouvellement donnés dans les conditions de forme et de délai prévus ci-dessous, le contrat parvenu à son terme est, soit reconduit tacitement, soit renouvelé. La durée de la reconduction ou du renouvellement est de trois ans si le bailleur est une « personne physique » et de six ans si le bailleur est une « personne morale ou assimilés ». En outre, s’agissant du renouvellement, il est prévu que « six mois avant la fin du contrat, le bailleur peut adresser au(x) locataire(s), dans les mêmes formes que le congé, une offre de renouvellement du contrat avec proposition d’un nouveau loyer conformément à l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989, dont la durée ne peut être inférieure à la durée légale minimale ».

Il doit être constaté que les parties ont fait spécifiquement référence à l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et ont paraphé la page 2 des conditions générales. En outre, aucune mention particulière n’ayant été portée par les parties s’agissant de la durée de renouvellement ou de la reconduction tacite, et faute pour le bailleur de démontrer l’existence d’une offre de renouvellement, il s’en déduit que les conditions de la clause III « Résiliation – Congé » ont vocation à s’appliquer et que le contrat a été tacitement reconduit le 1er août 2020 pour une durée de six ans, soit jusqu’au 1er août 2026.

S’agissant des conditions de résiliation et de congé du contrat de bail, les dispositions générales prévoient que « le bailleur peut donner congé au locataire en respectant un préavis de six mois avant le terme du contrat. Le congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations lui incombant ». Il est ajouté qu’à peine de nullié le congé doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire qui doit être le bailleur, son conjoint, son concubin notoire ou PACS et que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception à tous les ayants droit ou signifié par acte d’huissier.

Il convient de constater que le paraphe des parties en marge de la clause intitulée « Résiliation – Congé » et en bas de la page 2 démontre que celles-ci ont bien pris connaissance des dispositions applicables aux règles de congé.

Il résulte de l’ensemble des éléments précités que les conditions contractuelles n’ont pas été respectées et que la SCI Byblos 88 ne pouvait donner congé à Mme [J] [I] pour le mois d’août 2021.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral

La condamnation à des dommages-intérêts relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée une faute et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort d’un courrier du syndic de la copropriété sis [Adresse 1] adressé à la SCI Byblos 88 le 1er septembre 2021 que le règlement de copropriété prévoit « uniquement le stationnement des véhicules dans les garages », et ce pour des raisons de sécurité incendie. La SCI Byblos 88 est alors mise en demeure, dans le cas où elle ne serait pas en règle, de vider le garage. Ainsi, par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2021, la SCI Byblos 88, en sa qualité de bailleur et copropriétaire, a délivré à Mme [J] [I] une sommation de retirer avant le 30 septembre 2021 « toutes fournitures et autres encombrants du box n°372 sis [Adresse 6] ».

Mme [J] [I] ne conteste pas que le box contenait ses affaires personnelles et ne servait pas à garer son véhicule personnel. Il n’est pas non plus contesté qu’elle n’a pas acquiescé à la sommation de la SCI Byblos 88 d’avoir à vider le box. Si elle allègue avoir été dans l’incapacité d’accéder au box, aucun préjudice ne saurait être retenu en ce qu’elle n’en faisait pas un usage conforme aux règles de la copropriété. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

Par ailleurs, faute de prouver l’existence d’un comportement fautif de la SCI Byblos 88 et d’un préjudice moral distinct de celui réclamé au titre du préjudice de jouissance allégué, Mme [J] [I] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de paiement de la dette locative et des frais engagés

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1353 du même code disposer que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des termes du contrat de bail du 1er août 2019 liant les parties que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (page 2).

Il ressort des pièces produites par la SCI Byblos 88 que Mme [J] [I] est redevable de la somme de 600 euros au titre des loyers impayés, étant relevé que celle-ci qui prétend avoir payé les loyers des mois de février à juin 2021, n’en justifie pas.

Par ailleurs, la SCI Byblos 88 ayant pris la décision de vider le box à ses risques et périls, elle sera déboutée de sa demande de remboursement des frais engagés pour stocker les effets personnels de Mme [J] [I].

Enfin, la demande de la société défenderesse au titre des frais de commissaire de justice relève des dépens. Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Il convient de rejeter les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige et de sa durée, il n’est pas démontré que l’exécution provisoire entraînera des conséquences excessives pour la SCI Byblos 88. La demande de celle-ci de voir écarter l’exécution provisoire sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du congé délivré par la société Byblos 88 portant sur le contrat de bail du 1er août 2019 portant sur le box n°372 situé au sein de la [Adresse 5] ;

DEBOUTE Mme [J] [I] de ses demandes de dommages-intérêts;

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer à la SCI Byblos 88 la somme de 600 euros au titre des loyers impayés ;

DEBOUTE la SCI Byblos 88 de ses demandes plus amples ou contraires ;

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

DEBOUTE Mme [J] [I] et la SCI Byblos de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et déboute la SCI Byblos 88 de sa demande formée à ce titre;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE