Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 27 janvier 2025, n° 24/04685

TJ Marseille 27 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les charges étaient exigibles et que la mise en demeure était régulière, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Exigibilité des provisions non échues
Le tribunal a jugé que les provisions étaient exigibles en raison de l'absence de paiement dans le délai imparti.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a reconnu que les frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires.
Rejeté
Préjudice distinct dû à la défaillance
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
Rejeté
Frais d'exécution forcée prématurés
Le tribunal a jugé que cette demande était prématurée.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il y avait lieu de faire droit à cette demande en raison de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 27 janv. 2025, n° 24/04685
Numéro(s) :	24/04685
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe JERVOLINO
Cabinet(s) :	GOBERT ET ASSOCIES
Parties :	SIGA c/ S.C.I. BERVAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2024

N° RG 24/04685 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SHC

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la Société SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BERVAL,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI BERVAL est copropriétaire des lots 13, 14 et 26 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, a fait citer la SCI BERVAL en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 16 décembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SCI BERVAL au paiement :

De la somme de 3 152,97 € au titre des charges impayées arrêtées au 7 octobre 2024 ;De la somme de 2 793,12 € avec intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation au titre des charges à échoir ;De la somme de 971,30 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance, dont 140,30 € de frais d’huissiers ;De la somme de 1 200 €, ou à défaut de condamnation aux frais de recouvrement sollicités à la somme de 2 171.30 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles ;Des dépens en ce compris les frais d’huissiers de justice ;Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

La question de la régularité de la mise en demeure a été mise dans les débats.

Assignée à l’étude, la SCI BERVAL n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI BERVAL de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte arrêté au 7 octobre 2024 que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. Il convient toutefois d’écarter des débats le décompte en date du 13 décembre 2024, celui-ci n’ayant pas été signifié de manière contradictoire à la demanderesse.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble des 21 février 2023, 9 janvier 2024 et 19 février 2024 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI BERVAL pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,la sommation de payer délivrée le 25 avril 2024,le relevé de compte arrêté au 7 octobre 2024 à la somme de 3 152,97 € due au titre des charges et travaux et la somme de 1 049,30 € due au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens et de l’article 700, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 2 793,12 €, le contrat de syndic.Toutefois, il convient de retirer de la somme réclamée au titre des charges et travaux la somme de 2 666,44 € correspondant aux appels de fonds des charges courantes et fonds de travaux pour l’exercice 2024. En effet, il ne ressort d’aucune pièce produite que l’assemblée générale des copropriétaires a voté le budget prévisionnel pour l’année 2024.

Ainsi, au vu des pièces fournies aux débats, la SCI BERVAL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 486,53 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 7 octobre 2024.

S’agissant des provisions à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 3 septembre 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 19 février 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025. Toutefois, il ne ressort pas des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires que celle-ci ait procédé au vote de la cotisation obligatoire au fonds de travaux pour l’année 2025. Dès lors, il convient de déduire des provisions réclamées au titre de l’exercice 2025 la somme de 161,16 € correspondant aux « avances fonds travaux » qui n’est pas justifiée.

Il convient donc de condamner la SCI BERVAL au paiement de la somme de 2 631,96 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que la SCI BERVAL sera condamnée au paiement de la somme de 140,30 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit le coût de la sommation de payer en date du 25 avril 2024 (140,30 €).

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande relative à l’exécution forcée :

La demande de mise à la charge des frais potentiels d’exécution forcée est prématurée en l’état.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BERVAL supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI BERVAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, les sommes suivantes :

—  486,53 € au titre des charges de copropriété exigibles au 7 octobre 2024,

—  2 631,96 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  140,30 € au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA ;

CONDAMNE la SCI BERVAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BERVAL aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT