TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/04415 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUD5

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

S.D.C. IMMEUBLE NOUVEL HORIZON

C/

[R] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 15 Décembre 2025.

En présence de [Z] [J] et de [B] [M], auditrices de justice.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété IMMEUBLE NOUVEL HORIZON

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Charlène CUISINIER, avocat au barreau de NANTES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [R] [E]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [E] est propriétaire des lots n° 67 et 168 correspondants respectivement à un appartement et un parking au sein d’un ensemble immobilier dénommé « Nouvel Horizon » situé au [Adresse 7] à [Localité 4].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, par lettres recommandées avec accusé de réception des 19 novembre 2021, 6 juin 2024, 30 septembre 2024 et 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Nouvel Horizon » sis [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [H] [X], a mis en demeure M. [R] [E] de payer lesdites sommes.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1er et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] à RENNES, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [H] [X], a fait assigner M. [R] [E] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5.067,42 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 22 avril 2025, assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit ;1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation sauf à préciser que la dette actualisée au 21 novembre 2025 s’élève à 5.731,78 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic a l’obligation de procéder au recouvrement des charges régulièrement votées par les assemblées générales. Il rappelle que malgré plusieurs démarches amiables, le copropriétaire ne règle pas ses charges et n’a pas régularisé la situation. Il considère que la mauvaise foi de M. [R] [E] est caractérisée et lui cause un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [R] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [R] [E] concernant les lots n° 67 et 168 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicable du 14 mars 2023 au 31 mars 2024 et du 12 février 2024 au 31 mars 2025 et du 20 janvier 2025 au 31 mars 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et la constitution de dossier avec sa transmission à un avocat.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 26 janvier 2022, 14 mars 2023, 12 février 2024 et 20 janvier 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 22 avril 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires actualise le montant de sa créance en produisant un décompte arrêté au 21 novembre 2025. Toutefois, il ne justifie pas en avoir préalablement informé le défendeur. En application des articles 4, 15 et 16 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur et de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience, seules les demandes telles que fixées dans l’assignation seront examinées.

Le décompte arrêté au 22 avril 2025 mentionne un solde débiteur de 5.067,42 euros.

Il convient de relever que ce décompte comporte des frais de mise en demeure d’un montant de 36 euros chacune, imputés les 19 novembre 2021, 6 juin 2024 et 30 septembre 2024. Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de ces lettres recommandées avec accusé de réception. Le montant imputé est conforme à celui prévu au contrat de syndic. Ces frais sont dès lors justifiés.

Le décompte fait état d’émoluments proportionnels dus à l’huissier pour un montant de 77,11 euros imputés le 11 août 2022, sans que ceux-ci ne soient justifiés ni dans leur principe ni dans leur montant. Ils seront dès lors écartés.

Le décompte mentionne également des frais de « remise dossier avocat » pour 300 euros et d'« honoraires suivi dossier contentieux » pour 238 euros. Toutefois le contrat de syndic, s’il prévoit des frais de suivi de dossier transmis à l’avocat, précise qu’ils sont dus uniquement en cas de diligence exceptionnelle. Force est de constater qu’il n’est justifié en l’espèce d’aucune diligence de cette nature, l’envoi d’un courrier de mise en demeure par avocat, le 12 février 2025, ne pouvant être ainsi qualifié. Quant au frais de remise dossier avocat, ils sont susceptibles de se rattacher au coût de la constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice, laquelle n’est imputable au copropriétaire qu’en cas, là aussi, de diligences exceptionnelles, pas davantage justifiées. Ces frais seront par suite écartés de la créance principale. Il en sera éventuellement tenu compte au titre des frais irrépétibles.

Ainsi, la créance peut être arrêtée à la somme de 4.452,31 euros (soit 5.067,42 € – 77,11 € – 300 € – 238 €).

En conséquence, M. [R] [E] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [H] [X], la somme de 4.452,31 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [R] [E] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [R] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [H] [X], la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [H] [X], la somme de 4.452,31 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [H] [X], la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [E] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,