TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00028

N° Portalis DBW3-W-B7J-6BLG

AFFAIRE : Syndic. de copro. 112 rue de l’Olivier 13005 MARSEILLE

C/ M. [S], [R] [P]

DÉBATS : A l’audience Publique du 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Novembre 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé 112 rue de l’Olivier – 13005 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la société GAVAUTAN D’AGOSTINO [T] dont le nom commercial est GAVAUDANT IMMOBILIER, société par action simplifiée à associé unique, au capital de 20 000 euros, inscrite au RCS de MARSEILLE sous le numéro 911 201 440, dont le siège est 116 avenue Jules Cantini à MARSEILLE (13008), prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Christiane CANOVAS-ALONSO pour avocat

CONTRE

Monsieur [S], [R] [P] né le 3 décembre 1982 à MARSEILLE, de nationalité française, domicilié et demeurant 24 Boulevard Chave à MARSEILLE (13005),

Ayant M^e Makram RIAHI pour avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

L’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisies et Confisqués, établissement public à caractère administratif, dont le siège est 98-102 rue Richelieu à PARIS (75002),

— saisie pénale du 20 mars 2017 publiée le 6 avril 2017 volume 2017 S n°15,

N’ayant pas constitué avocat,

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, société coopérative à capital variable en tant qu’établissement de crédit, immatriculée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés d’Aix-en-Provence, sous le numéro 381 976 448, dont le siège social est sis 25 Chemin des Trois Cyprès – 13097 AIX EN PROVENCE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

— hypothèque publié le 2 mai 2025 volume 2025 V n°4114, suivi d’un bordereau rectificatif publié le 3 juillet 2025 volume 2025 V n°6035,

Ayant M^e Maxime THIRAUX-MULLIE pour avocat postulant, et M^e Philippe BRUZZO pour avocat plaidant, avocat au Barrreau d’Aix-en-Provence

CREANCIERS INSCRITS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 112 rue de l’Olivier 13 005 Marseille poursuit à l’encontre de Monsieur [S] [P], suivant commandement de payer en date du 18 novembre 2024 signifié par Me [D], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 18 décembre 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00301, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un séjour avec alcôve, une salle d’eau et un WC (lot n°08), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 112 rue de l’Olivier à MARSEILLE (13005), cadastré quartier Le Camas, section 820 E n°342,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 12 février 2025 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Monsieur [S] [P] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 25 mars 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 13 février 2025 à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC) .

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 17 février 2025.

Monsieur [P], par la voix de son Conseil, a soulevé le caractère disproportionné de la procédure de saisie immobilière par rapport au montant de la créance. Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement, et, à titre infiniment subsidiaire, l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Il a indiqué abandonner ses demandes relatives aux formalités de convocation aux convocations à l’Assemblée Générale des copropriétaires et à la signification du jugement du 11 septembre 2023.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur le caractère disproportionné de la saisie immobilière par rapport au montant de la créance

— Sur la proportionnalité de la créance

Le créancier a le choix des mesures exécutoires, sous réserve qu’elles n’excédent pas ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Certes, la créance s’élève à quelques milliers d’euros, ce qui peut sembler peu important comparé à la vente d’un bien immobilier et de ses conséquences tant personnelles que matérielles, cependant, le syndicat des copropriétaires démontre que la créance est très ancienne, s’agissant d’un jugement de 2023, portant sur des charges courant entre 2018 et 2022, et qui n’a été l’objet d’aucun commencement d’exécution, que Monsieur [P], qui ne réside pas dans les lieux qui sont loués, ne démontre aucune volonté de régler ses charges, ne payant pas les charges courantes dont le montant dû total s’élève à la somme de 10 240 euros.

De ce fait, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de procéder à la saisie immobilière du bien pour recouvrer sa créance.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Force est de rappeler que la créance est ancienne et que Monsieur [P], qui loue le bien ne règle pas ses charges depuis plusieurs années, comme le démontre le décompte versé au débat par le syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, il ne verse au débat aucune pièce justifiant de sa situation.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de revalorisation de la mise à prix

L’article L 322-6 du Code de Procédure Civile d’Exécution dispose : “Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.”

En l’espèce, la mise à prix est d’un montant de 15 000 euros. Monsieur [P] souhaite que ce montant soit revalorisé, sans pour autant proposer un nouveau montant. Or, la mise à prix doit rester attractive pour permettre une adjudication dans les meilleurs conditions et attirer les acheteurs potentiels.

La demande sera donc rejetée.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du11 septembre 2023 condamnant Monsieur [S] [P] à payer au syndicat de copropriétaires les sommes de :

—  3 133,92 euros au titre de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022 ,

—  600 euros à titre de dommages-intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette décision est devenue définitive.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 24 octobre 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 5 502,75 euros en principal, intérêts et accessoires.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Le défendeur verse au débat une estimation du prix de vente au mètre carré dans son quartier, entre 2 278 et 4 213 euros. Il ressort du procès-verbal descriptif du bien que la surface de l’appartement est de 35 m2.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 80 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

Sur la demande de suspension de l’exécution provisoire

Les décisions du Juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit. Il appartient au débiteur d’user des voies de droit devant Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel pour en demander la suspension.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE la demande de main-levée de la procédure de saisie immobilière pour carcatère disproporionné ;

CONSTATE que les conditions des articles L311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 112 rue de l’Olivier 13 005 Marseille , comme suit:

—  5 502,75 euros en principal, intérêts et accessoires,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

REJETTE la demande de revalorisation de la mise à prix ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :

— un séjour avec alcôve, une salle d’eau et un WC (lot n°08), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 112 rue de l’Olivier à MARSEILLE (13005), cadastré quartier Le Camas, section 820 E n°342,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 80 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 24 mars 2026 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DECLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

REJETTE la demande de suspension de l’exécution provisoire ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 25 NOVEMBRE 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION