TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79

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N° RG 25/00126 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PZY

Minute : 25/00048

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [U] [H]

Copie exécutoire :

Maître Patricia ROTPKOPF

Copie certifiée conforme :

Madame [U] [H]

Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS

Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Madame [U] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 janvier 2023, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [U] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 555,40 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par un acte du 13 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société IMMOBILIERE 3F – représentée par Maître Patricia ROTKOPF – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [H] ; de dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Madame [U] [H] à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.011,62 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F fait valoir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 834 à 836 du code de procédure civile, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4.011,62 € à la date du 29 janvier 2025.

Constatant que le paiement du loyer et des charges courants est repris, elle consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Madame [U] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 70 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle déclare percevoir des revenus mensuels de 1.000 € environ, être actuellement en arrêt de travail et avoir trois enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 24 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2024, pour la somme en principal de 2.341,34 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [U] [H] reste lui devoir la somme de 4.011,62 € à la date du 29 janvier 2025.

Madame [U] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F cette somme de 4.011,62 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord de la bailleresse, Madame [U] [H], qui justifie avoir repris partiellement le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et relative au sort des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [U] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE 3F, Madame [U] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2023 entre la société IMMOBILIERE 3F et Madame [U] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNONS Madame [U] [H] à verser à la société IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel la somme de 4.011,62 € (décompte arrêté au 29 janvier 2025, incluant décembre 2024);

AUTORISONS Madame [U] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [H] soit condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [U] [H] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,