TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 15 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Septembre 2025

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBW3-W-B7J-537G

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société TANGRAM

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son gérant la Société AMUNDI IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie ALEXANDER, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Géraldine PIEDELIEVRE, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDERESSES

La Société CABINET THINOT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Le Cabinet DALLAPORTA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la société TANGRAM a fait assigner la SAS CABINET THINOT et la SARL CABINET DALLAPORTA devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins d’obligation de communiquer les redditions de charges de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] à compter de 2019 faisant figurer la TVA et le taux applicable pour chaque opération, sous astreinte de 600€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à communication de toutes les redditions de charges.

Initialement fixé à l’audience du 2 avril 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 21 mai 2025, à la demande de la SARL CABINET DALLAPORTA puis à celle du 25 juin 2025, à la demande du demandeur, puis à celle du 10 septembre 2025 à la demande de la SARL CABINET DALLAPORTA.

A l’audience du 10 septembre 2025, la société TANGRAM, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— Débouter la SAS CABINET THINOT et la SARL CABINET DALLAPORTA de l’ensemble de leurs demandes ;

— Ordonner à la SAS CABINET THINOT la communication des redditions de charges de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] de 2019 à 2023 faisant figurer la TVA et le taux applicable pour chaque opération, sous astreinte de 600€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à communication de toutes les redditions de charges ;

— Ordonner à la SARL CABINET DALLAPORTA la communication des redditions de charges de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] faisant figurer la TVA et le taux applicable pour chaque opération à compter de 2024 ;

— Ordonner à la SAS CABINET THINOT la communication des redditions de charges de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] de 2019 à 2023 faisant figurer la TVA et le taux applicable pour chaque opération, sous astreinte de 600€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à communication de toutes les redditions de charges ;

— Se réserver la compétence de liquider l’astreinte ;

— Condamner par provision la SAS CABINET THINOT et la SARL CABINET DALLAPORTA en leur qualité de syndic de copropriété de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] au paiement de la somme de 10000€ chacun à la société TANGRAM à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner par provision la SAS CABINET THINOT et la SARL CABINET DALLAPORTA en leur qualité de syndic de copropriété de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] au paiement de la somme de 5000€ chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner par provision la SAS CABINET THINOT et la SARL CABINET DALLAPORTA en leur qualité de syndic de copropriété de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat constitué.

Au soutien de ses prétentions, la société TANGRAM fait valoir qu’elle est tenue de communiquer à la société MONOPRIX EXPLOITATION à laquelle elle loue des locaux commerciaux au sein de l’ensemble immobilier objet de la présente instance et ce conformément au bail conclu le 15 octobre 2019 par le précédent propriétaire et à l’article R145-36 du Code de Commerce un état récapitulatif annuel des charges, hors taxes sur la valeur ajoutée, incluant la liquidation et la régularisation des charges réglées dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Elle considère que la SAS CABINET THINOT est tenue de faire figurer sur les comptes et relevés de dépense de la copropriété le montant et le taux de TVA de chaque opération, ce qu’il ne fait pas. Elle indique que la SAS CABINET THINOT ne justifie d’aucune raison valable pour ne pas exécuter son obligation. Elle rappelle qu’un syndic reste responsable des erreurs ou omissions commises durant son mandat même une fois celui-ci achevé. Elle souligne que cette obligation pèse également sur la SARL CABINET DALLAPORTA, nouveau syndic.

En défense, la SAS CABINET THINOT, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— Rejeter l’intégralité des demandes formées contre lui ;

— Condamner la société TANGRAM à lui verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que dans la mesure où son mandat de syndic a pris fin, il n’est tenu qu’à la remise au nouveau syndic des documents tel que prévu par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et ce d’autant que la demande concerne des comptes approuvés en assemblée générale, ce qui valide les comptes en leur teneur et en leur forme. Il souligne qu’aux termes de l’article 3 de l’arrêté du 14 mars 2005, il est prévu que le montant et le taux des taxes sont indiqués lorsqu’un copropriétaire a déclaré être assujetti à la TVA, alors que la société TANGRAM a réalisé sa demande le 25 octobre 2023. Il considère que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses qui ne permettent pas d’y faire droit.

La SARL CABINET DALLAPORTA, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— Rejeter l’intégralité des demandes formulées par la société TANGRAM ;

— Condamner la société TANGRAM à lui verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société TANGRAM aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la SARL CABINET DALLAPORTA fait valoir qu’il n’est devenu syndic que le 16 février 2024, de sorte qu’au jour de l’assignation, il n’était pas possible de communiquer des documents encore inexistants. Il explique que rien ne permet d’établir que sa reddition de comptes sera non conforme. Il indique qu’aucune faute n’est démontrée qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande de communication

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement de l’alinéa 2 de cet article, l’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

Aux termes de l’article 3 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les opérations sont enregistrées toutes taxes comprises dans les comptes dont l’intitulé correspond à leur nature. Le montant et le taux des taxes sont indiqués lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ont déclaré être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

En l’espèce, il apparait que la société TANGRAM ne démontre avoir formulé sa demande de voir figurer sur les comptes de charges la TVA qu’à partir du 25 octobre 2023. Ainsi, sa demande concernant la reddition des comptes pour les années 2019 à 2023 se heurte bien à une contestation sérieuse.

La SAS CABINET THINOT était syndic de la copropriété de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 2] jusqu’au 15 février 2024, date à laquelle la SARL CABINET DALLAPORTA lui a succédé, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2024.

A la date de l’assignation, aucune reddition de compte n’a été effectué par la SARL CABINET DALLAPORTA, l’assemblée générale pour 2025 n’étant pas intervenue, de sorte que la demande apparait prématurée.

Par conséquent, la demande de la société TANGRAM à l’encontre de la SARL CABINET DALLAPORTA se heurte également à une contestation sérieuse.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par la société TANGRAM.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société TANGRAM, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société TANGRAM, qui succombe, sera condamné à payer à la SAS CABINET THINOT la somme de 1000€ et à la SARL CABINET DALLAPORTA la même somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société TANGRAM ;

CONDAMNONS la société TANGRAM à verser à la SAS CABINET THINOT la somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société TANGRAM à verser à la SARL CABINET DALLAPORTA la somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société TANGRAM aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 15/10/2025

À

— Maître Sophie ALEXANDER

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE

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