TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 25/00141 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDDW

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 24 Novembre 2025

SA [Adresse 11]

C/

[U] [M] [K], [W] [X] [R]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e LACROIX

Expédition certifiée conforme délivrée le

à Mr [M] [K]

Mme [X] [R]

Minute n° : /2025

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 24 Novembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 24 Novembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA D’HLM [J] RESIDENCES,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032, substituée par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [M] [K],

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

Madame [W] [X] [R],

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante

Après débats à l’audience publique des référés du 15 Octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 aux horaires d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

[J] RESIDENCES (RCS de [Localité 12] n° 315 518 803), sise [Adresse 4] à [Localité 13], a donné à bail d’habitation le 9 août 2016 à Monsieur [U] [M] [K] et Madame [W] [X] [R] un logement, situé [Adresse 1] à [Localité 9] [Adresse 10][Localité 8] où ces derniers résident.

Le bailleur a fait délivrer le 7 janvier 2025 aux locataires un commandement de payer pour un montant de 1 081,59 euros arrêté au 14 octobre 2024. Ce commandement visait expressément la clause résolutoire.

La somme en question n’ayant pas été réglée, la dette s’élevait à 3 541,91 euros après l’échéance d’avril 2025 incluse.

Les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 14 mai 2025, [J] RESIDENCES a assigné en référé M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025.

Lors de cette audience, [J] RESIDENCES indique qu’elle ne maintient pas sa demande de paiement car la dette locative est quasiment soldée.

Toutefois, les autres requêtes formulées dans l’assignation demeurent car la dette de ses locataires est récurrente. Elle sollicite de :

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation du local d’habitation situé [Adresse 2] à compter du 7 mars 2025, la clause résolutoire visée au commandement de payer du 7 janvier 2025 étant acquise

— ORDONNER l’expulsion sans délai de M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] et de tous occupants de leur chef dans les lieux d’habitation, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— CONDAMNER solidairement, à titre provisionnel, M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] à lui payer jusqu’à leur départ effectif constaté par remise des clés une indemnité d’occupation du logement une somme égale au montant du loyer mensuel actualisé augmenté des charges

— CONDAMNER solidairement M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] au paiement de la somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER solidairement M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025

M. [U] [M] [K] n’est pas comparant et n’est pas représenté à l’audience. En revanche, Mme [W] [X] [R] a comparu et elle demande la suspension de la résiliation du bail et de l’expulsion.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code : « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs, L’article 472 du code de procédure civile énonce : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, [J] RESIDENCES est représentée, M. [U] [M] [K] n’est pas présent ni représenté mais Mme [W] [X] [R] est présente. Le montant demandé par la société requérante est inférieur à 5 000 euros mais une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 9 août 2016 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. [J] RESIDENCES est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 7 janvier 2025 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 8 mars 2025, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CAF a été informée le 3 janvier 2025 et l’assignation date du 14 mai 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 15 mai 2025 de l’assignation du 14 mai 2025 pour une audience tenue le 15 octobre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

Pour autant, il apparaît que M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] ont repris le paiement de leurs échéances et que la dette locative est soldée. Les locataires ont fait part de leur désir de rester dans les lieux.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, et conformément au dernier alinéa du VII de l’article 24 de la loi de 1989 reprise ci-dessus, la résiliation du bail du 9 août 2016, constatée à compter du 8 mars 2025, soit deux mois après le commandement de payer du 7 janvier 2025, sera réputée ne pas avoir joué puisque les paiements ont repris et que la dette locative est apurée.

Sur l’expulsion des locataires de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiaient M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] étant acquise à compter du 8 mars 2025, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre du logement d'[J] RESIDENCES depuis cette date. Or cette résiliation est réputée ne pas avoir joué. L’expulsion ne devient plus possible

En conséquence, [J] RESIDENCES sera déboutée de sa demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiaient M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] étant acquise à compter du 8 mars 2025, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre du logement d’ [J] RESIDENCES depuis cette date. Toutefois, la résiliation du bail étant réputée ne pas avoir joué, aucune indemnité d’occupation n’est due.

En conséquence, [J] RESIDENCES sera déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation.

Des frais irrépétibles à hauteur de 200 euros seront dus in solidum par M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 9 août 2016 entre [J] RESIDENCES et M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] à compter du 8 mars 2025 mais DÉCLARE que la clause de résiliation de plein droit n’a pas joué.

DÉBOUTE [J] RESIDENCES de sa demande d’expulsion

DÉBOUTE [J] RESIDENCES de sa demande d’indemnité d’occupation

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] [K] et Mme [W] [X] [R] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT