TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 Novembre 2025

à M^e Andréa SAGNA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Monsieur [G] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04834 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JCD

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [H] [O]

née le 25 Avril 1955 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N], [Y] [O]

né le 02 Juillet 1956 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 16 août 2020, Madame [H] [O] a consenti à M. [G] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 590 euros outre 35 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [G] [P] le 11 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.559,89 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] ont fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

sa condamnation au paiement de la somme de 3.459,04 euros avec les intérêts de droit à compter de chaque échéance, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance, ainsi que de la clause pénale,

sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon jugement rendu le 12 novembre 2024 aux fins de comparution de M. [G] [P], à sa demande.

A l’audience du 2 septembre 2025, Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O], représentés par leur conseil, réitèrent leurs demandes initiales et actualisent le montant de leur créance locative à la somme de 11.986,85 euros. Ils s’opposent à l’octroi tant de délais de paiement que pour quitter les lieux.

Comparaissant en personne, M. [G] [P] reconnaît la dette. Il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir de Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O]

Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O], et plus particulièrement Monsieur [N] [O], justifient de leur qualité pour agir par la production de leur titre de propriété.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit plus six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 10 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] est recevable en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 16 août 2020 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.559,89 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

M. [G] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [G] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [G] [P] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 660 euros actuellement et de condamner M. [G] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [G] [P] reste devoir, après déduction des régularisations de charges et de la taxe d’ordures ménagères, non justifiées (853,45 euros), la somme de 11.133,40 euros, à la date du 2 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [G] [P] ne la conteste pas.

Il est donc condamné au paiement de la somme de 11.133,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit en cas de demande, sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande formulée au titre de la clause pénale, non retenue au décompte.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’absence de preuve d’une faute de M. [G] [P] distincte de son manquement à l’obligation de payer le loyer, Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] seront déboutés de leur demande en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement intervenant au mois de juillet 2025, ce point étant confirmé par M. [G] [P] à l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant le montant de la dette.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis plus de 20 mois et s’agissant de bailleurs privés, la demande sera rejetée en dépit de la justification par M. [G] [P] du dépôt d’une demande de logement sociale et de la précarité de sa situation sociale, notamment du fait de sa qualité de victime dans une affaire criminelle en cours.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O], M. [G] [P] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 16 août 2020 entre Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] d’une part et M. [G] [P] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 23 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent soixante euros (660 euros) à compter du 23 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [G] [P] à verser à Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] la somme de onze mille cent trente-trois euros et quarante centimes (11.133,40 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 2 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [G] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture et à la CCAPEX ;

CONDAMNE M. [G] [P] à verser à Madame [H] [O] et Monsieur [N] [O] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge des contentieux de la protection