JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 16]

N° RG 24/00027 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PI5

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA)

C/

M. [Y] [D] [B]

Mme [P] [T]

Droit de préemption urbain sis [Adresse 8]

LE 12 MARS 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR EPF PACA

dont le siège social est sis [Adresse 13], représenté par sa directrice générale en exercice

représentée par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS

CONTRE :

EXPROPRIES

Monsieur [Y] [K]

demeurant [Adresse 5]

Madame [P] [T]

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 15], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de MARSEILLE désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Elisa ADELAIDE

Débats à l’audience publique du 5 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE :

L’établissement Public [Adresse 11] et la Ville de [Localité 15] ont conclu une convention d’intervention foncière le 2 mars 2017 suivie de plusieurs avenants.

Par délibération de la métropole [Localité 10]-[Localité 15]-Provence des 15 décembre 2022 et 29 juin 2023 a été instauré un droit de préemption Urbain sur le périmètre [Localité 15]-Provence et en particulier sur la copropriété « Gyptis 1 ».

Le bien immobilier de Mme [P] [T] et M. [Y] [D] [B] se situe dans cette copropriété.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 23 mai 2024, Mme [P] [T] et M. [Y] [D] [B] ont déclaré vouloir vendre le bien immobilier situé [Adresse 8] (lot n°84), parcelle cadastrée section [Cadastre 14] pour un prix de vente de 60.000 €.

Par décision n°2024-81 du 6 août 2024, l’EPF PACA a décidé d’exercer son droit de préemption, et fait une offre d’acquérir le bien susvisé pour un prix de 31.300 €.

Par courrier reçu le 2 septembre 2024 les vendeurs ont fait connaître à I’EPF PACA leur refus du prix proposé précisant être d’accord sur le principe de la préemption mais au prix de 40.000 €.

Par mémoire reçu au greffe le 18 septembre 2024, l’EFP PACA a saisi la juridiction d’une demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] (lot n°84), parcelle cadastrée section [Cadastre 14], au prix de 31.300 €.

Par courrier reçu le 24 octobre 2024, l’EPF PACA a fait signifier au juge de l’expropriation sa consignation du 14 octobre 2024 correspondant à la somme de 5.400 €.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 16 octobre 2024 au 4 décembre 2024.

L’audience publique a eu lieu le 5 février 2025.

Par mémoire reçu au greffe le 5 février 2025, l’EPF PACA a maintenu sa demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à la somme de 31.300 €.

Il indique que le bien a fait l’objet de plusieurs arrêtés de mise en sécurité depuis 2021, et qu’en l’absence de réalisation des travaux par la copropriété, l’immeuble a été interdit d’occupation. Il précise que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et que les biens doivent être estimés selon leur consistance à la date de la décision.

Elle se fonde sur la méthode par comparaison en proposant douze références de biens vendus au sein de la copropriété [Adresse 12] entre 205 euros et 468 euros du m2 ainsi que sept références de mutation intervenues dans le même secteur géographique depuis 2021. Elle retient un prix au m2 de 468,15 €.

Dans ses conclusions reçues au greffe de la juridiction le 26 novembre 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation d’un prix de vente à hauteur de 31.300 €.

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et retient la méthode de comparaison, proposant 26 références de ventes de biens situés dans l’immeuble [Adresse 7] au cours des 3 dernières années, variant entre 204,86 euros et 1102,29 euros le m2, soit un prix moyen de 461,21€/m2 qu’il retient.

Par mémoire reçu le 5 février 2025, M. [Y] [D] [B] et Mme [P] [T] demandent de :

Fixer le prix d’aliénation du lot 84 situé [Adresse 8] aux prix de 43.161 euros, Mettre les dépens à la charge de l’EPF PACA.

Ils précisent que le bien dispose d’une superficie de 66 m2, supérieure à la moyenne des autres appartements situés dans l’immeuble et qu’il est doté d’une entrée distincte. Ils exposent que pour les biens dans un état moyen, il a été versée entre 545 et 750 euros et retient un prix moyen de 647 euros le m2.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement.

La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du jugement.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020.

Le bien immobilier se situe donc en zone UAe1, zone favorisant l’évolution de tissus urbains centraux.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Le bien immobilier est situé [Adresse 8] (lot n°84), parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 1].

Il s’agit d’un appartement situé au rez-de-chaussée, d’une superficie de 66,71 m2.

Le bien n’a pas pu être visité, l’entrée étant murée.

Il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il convient d’appliquer la méthode dite de comparaison.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

Il y a lieu de considérer que le juge de l’expropriation statue en fonction des termes de référence présentées par les parties et que l’appréciation de la valeur du bien doit se faire par comparaison avec celle de biens présentant des caractéristiques aussi semblables que possible dans l’aire géographique la moins éloignée et ayant fait l’objet de transaction à des époques proches.

L’EPF PACA retient douze termes de mutations de biens immobiliers au sein de la copropriété [Adresse 12] :

N° du terme

1

2

3

4

5

Date de vente

20 juillet 2023

27 juillet 2023

27 juillet 2023

4 août 2023

16 novembre 2023

Adresse

Lot 284

Lot 169

Lots 125-136-344

Lot 338

Lot 294

Surface terrain/m2

23.15

28.8

22.13 – 30.75 – 22

34.1

22.43

Prix en euros

6000

5900

18000

7500

10000

Prix en euros/m2

259

205

240

220

446

N° du terme

6

7

8

9

10

Date de vente

7 décembre 2023

6 décembre 2023

31 mai 2024

25 juin 2024

25 juin 2024

Adresse

Lot 341

Lot 213

Lot 229

Lot 113

Lot 161

Surface terrain/m2

22.52

22.14

20

26.8

22

Prix en euros

9000

7500

9363

12550

10300

Prix en euros/m2

400

339

468

468

468

N° du terme

11

12

Date de vente

17 juillet 2024

17 juillet 2024

Adresse

Lot 149

Lot 236

Surface terrain/m2

22

22

Prix en euros

8000

10000

Prix en euros/m2

364

455

L’EPF PACA propose également sept termes de comparaison dans de mutation de bien dans le secteur :

N° du terme

13

14

15

16

17

Date de vente

31 mai 2022

26 avril 2022

28 juin 2022

22 novembre 2022

16 décembre 2022

Adresse

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Surface terrain/m2

20

22

33

23

22

Prix en euros

[Numéro identifiant 2]

6500

8000

Prix en euros/m2

750

681,82

545.45

282,61

363,64

N° du terme

18

19

Date de vente

10 décembre 2021

28 novembre 2022

Adresse

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Surface terrain/m2

33

23

Prix en euros

12000

6667

Prix en euros/m2

363.64

289.86

Si les biens présentés par l’EPF PACA sont d’une surface inférieure à celle du bien à évaluer, ils présentent des caractéristiques similaires puisqu’il s’agit de biens situés au sein de la même copropriété ou dans le secteur géographique.

Il convient donc de retenir ces termes.

Le commissaire du gouvernement produit vingt-six termes de comparaison. Dix-neuf d’entre eux sont identiques à ceux de l’EPF PACA. Les sept autres correspondent à des mutations dans le même secteur sur une période de trois ans.

N° du terme

1

2

3

4

5

Date de vente

4 octobre 2021

12 octobre 2021

24 novembre 2021

30 novembre 2021

22 avril 2022

Adresse

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Surface terrain/m2

21.86

22.14

68.04

22

49.68

Prix en euros

[Numéro identifiant 4]

10000

24000

Prix en euros/m2

777.68

677.51

1102.29

454.55

483.09

Observations

Un appartement occupé

Un appartement occupé

3 appartements et une cave occupés

Un appartement libre

2 appartements partiellement occupés

N° du terme

6

7

Date de vente

6 décembre 2023

13 septembre 2024

Adresse

[Adresse 6]

[Adresse 9]

Surface terrain/m2

46.71

22.22

Prix en euros

25000

10222

Prix en euros/m2

535.22

460.04

Observations

2 appartements libres

Un appartement libre

Il s’agit de mutations de bien immobilier qui présentent les mêmes caractéristiques que le bien litigieux. Il convient donc de retenir ces références.

M. [Y] [D] [B] et Mme [P] [T] ne produisent aucun terme de comparaison et se fondent sur deux références produites par l’EPF PACA, au prix de 545 et 750 euros/m2 retenant un prix moyen de 647 euros le m2. Toutefois ils ne justifient pas d’éléments permettant d’écarter les autres termes et n’expliquent pas pourquoi ils retiennent ces deux termes.

La moyenne de l’ensemble des références retenues est de 465.36 euros/m2. L’EPF PACA retient un prix moyen de 468.15 euros /m2 tandis que les expropriés un prix de 647 euros. Eu regard aux références retenues et aux caractéristiques du bien immobilier, il convient de retenir un prix au m2 de 500 euros, soit :

66.71 m2 x 500 euros/m2 = 33 355 euros.

L’indemnité s’élève à la somme de 33 355 euros.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec une décision en matière de préemption au regard des dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme offrant aux parties la faculté de renoncer à la mutation.

Les dépens seront laissés à la charge de l’EPF PACA.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 33 355 € la valeur de l’immeuble appartenant à M. [Y] [D] [B] et Mme [P] [T] sis [Adresse 8] (lot n°84), parcelle cadastrée section [Cadastre 14] ;

LAISSE les dépens à la charge de L’EPF PACA ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION