TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le 26 08 2025

à M^e PORTAL Béatrice

EXPEDITION :

Le 26 08 2025

au défendeur

N° RG 24/07481 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YOS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], domiciliée : chez SARL MARSEILEL SUD GESTION IMMOBILIERE (LEANDRI IMMOBILIERE), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. IMMO MANOUKIAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI IMMO MANOUKIAN est copropriétaire depuis le 25 septembre 2009, d’un appartement, lot 256, dans l’immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 4]", situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 4]", situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, a attrait la SCI IMMO MANOUKIAN devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de solliciter, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et plus particulièrement son article 42, et le décret du 17 mars sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  4.841,17 € au titre des charges et frais, et selon décompte sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024 inclus avec intérêts de droit à compter de la lettre recommandée de mise en demeure du 12 décembre 2022 ;

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens y compris les frais et honoraires pouvant leur être imputés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 et plaidée.

Lors des débats, représenté par son conseil le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, la SCI IMMO MANOUKIAN n’a pas comparu et personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de la SCI IMMO MANOUKIAN ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de la SCI IMMO MANOUKIAN, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES verse aux débats un acte notarié de vente du 25

septembre 2009 par lequel elle est devenue propriétaire du lot 256 dans l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 4]", situé [Adresse 1], ainsi que le relevé de propriété émis par la Direction des Finances Publiques le 7 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspond au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic conclu avec la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, à effet du 1er juillet 2024 jusqu’au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal des assemblées générales des 8 juin 2022, 10 mai 2023 et 3 juillet 2024 ;

— les décomptes de répartition des charges des années 2020, 2021 et 2022;

— les appels de fonds pour la période du 1 juillet 2023 au 31 décembre 2024 ;

— un décompte de charges au 5 juillet 2024 ;

— des attestations de non recours contre les assemblées générales du 8 juin 2022 et 3 juillet 2024 en date du 25 septembre 2024 ;

— un décompte individuel actualisé au 7 avril 2025 ;

— des mises en demeure adressées à la SCI IMMO MANOUKIAN le 15 novembre 2022, 12 décembre 2022 et 1er février 2023;

— une tentative de conciliation adressée à la SCI IMMO MANOUKIAN le 2 octobre 2024 ;

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2023.

S’agissant des charges de copropriété impayées, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d’un montant de 3.126,97 euros, apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats.

La SCI IMMO MANOUKIAN qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme de 3.126,97 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, avec intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 12 décembre 2022, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réclame le remboursement des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visées par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, seule la somme de 100 euros correspondant à la mise en demeure du 15 novembre 2022 et la lette de relance du 12 décembre 2022 adressées à la SCI IMMO MANOUKIAN sera retenue au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Par suite, l’attitude de la SCI IMMO MANOUKIAN qui ne règle pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années, a déjà fait l’objet de condamnations pour son inertie dans le paiement de ses charges de copropriété et n’a effectué aucun versement depuis février 2023 malgré la procédure en cours à laquelle elle ne se présente pas pour éventuellement exposer ses difficultés, justifie sa condamnation au paiement de la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SCI IMMO MANOUKIAN supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût de l’assignation.

L’équité exige de la condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI IMMO MANOUKIAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 4]", situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 3.126,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 12 décembre 2022, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des charges de copropriété impayées;

Condamne la SCI IMMO MANOUKIAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 4]", situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne la SCI IMMO MANOUKIAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 4]", situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 1.800 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SCI IMMO MANOUKIAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé" [Adresse 4]", situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 1.200 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI IMMO MANOUKIAN aux entiers dépens de la procédure en ce inclus le coût de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT