TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Jérémie GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Novembre 2025

à Société UDAF 13, service des expéditions

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02330 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LBD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B], [G], [W] [R]

née le 10 Avril 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société UDAF 13,

prise en sa qualité de tuteur de Mme [X] [M] née le 13/11/1939 à [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [C] [H], tutrice

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 16 janvier 2025, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

— condamné l’UDAF 13, prise en sa qualité de tuteur de Madame [X] [M], à verser à Madame [B] [R] la somme de 8.123,18 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 ;

— accordé des délais de paiement de 36 mois à Madame [S] [L] pour s’acquitter de sa dette locative de 8.123,18 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 220 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

— dit qu’à défaut du paiement de toute mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible ;

— condamné l’UDAF 13, prise en sa qualité de tuteur de Madame [X] [M], aux dépens ;

— condamné l’UDAF 13, prise en sa qualité de tuteur de Madame [X] [M], à verser à Madame [B] [R] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par requête enregistrée au greffe de ce tribunal le 18 avril 2025, Madame [B] [R] a présenté une requête en omission de statuer aux fins de décision sur sa demande en résiliation du bail et partant sur sa demande d’indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2025 à laquelle Madame [B] [R], représentée par son conseil, réitère les termes de sa requête.

L’UDAF 13, prise en sa qualité de tuteur de Madame [X] [M], n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 463 du code de procédure civile dispose que la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

En l’espèce, l’ordonnance rendue comporte bien une omission de statuer en ce sens que Madame [B] [R], dans le cadre du délibéré, a précisé se désister de sa demande d’expulsion et maintenir l’ensemble de ses autres demandes, à savoir aux termes de son assignation :

Le constat du bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont il s’agit.la condamnation de Madame [X] [M], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet.

Madame [B] [R] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 avril 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 6 juin 2024.

Son action est donc recevable.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même Code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2001 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023 pour la somme en principal de 11.506,32 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 février 2024.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, soit le 11 février 2024, au départ de Madame [X] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 707,35 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée et de condamner l’UDAF 13, prise en sa qualité de tuteur de Madame [X] [M], à son paiement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RECTIFIONS comme suit l’ordonnance du 16 janvier 2025 (RG 24-02319) :

DISONS qu’il convient d’ajouter dans les motifs préalablement à la demande de paiement de sommes à titre provisionnel :

« Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [B] [R] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 avril 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 6 juin 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même Code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2001 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023 pour la somme en principal de 11.506,32 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 février 2024. »

DISONS qu’il convient d’ajouter dans les motifs s’agissant de la demande de paiement de sommes à titre provisionnel :

« Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, soit le 11 février 2024, au départ de Madame [X] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 707,35 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée et de condamner l’UDAF 13, prise en sa qualité de tuteur de Madame [X] [M], à son paiement. »

DISONS qu’il convient d’ajouter au dispositif, préalablement à la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

« Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Madame [B] [R] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2001 entre Madame [B] [R] et Madame [X] [M] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 février 2024 ; »

DISONS qu’il convient d’ajouter au dispositif, à la suite de la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

« CONDAMNONS l’UDAF 13, prise en sa qualité de tuteur de Madame [X] [M], au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 707,35 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 12 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; »

ORDONNE que la décision rectificative soit mentionnée sur la minute et les expéditions de la décision et notifiée comme celle-ci,

MET les dépens à la charge du Trésor Public.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE