N° RG 24/01797 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKDD

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[B] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 17 Décembre 2024

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e PIERRE-LOUIS Jonathan de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 , plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [K]

demeurant 4 rue des trois rois appt C3 – 28150 LES VILLAGES VOVÉENS

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de : Patrick CHARRIER, conciliateur de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 08 Octobre 2024 et mise en délibéré au 17 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 21 juillet 2023, la société civile immobilière LES TROIS ROIS CERES, représentée par Madame [Z] [P], a consenti à Monsieur [B] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 4 rue des Trois Rois, appartement C3 à LES VILLAGES VOVEENS 28150, moyennant le paiement mensuel de la somme de 385 euros outre une provision sur charges de 15 euros.

Par un autre acte sous seing privé en date du 20 juillet 2023, la société civile immobilière LES TROIS ROIS CERES, représentée par Madame [Z] [P], a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière LES TROIS ROIS CERES, régulièrement représentée par Madame [Z] [P], a fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance du locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative, faisant suite aux versements intervenus au titre des loyers impayés des mois d’août 2023 à décembre 2023, a été réalisée le 16 janvier 2024 pour le loyer impayé du mois de janvier 2024.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 12 mars 2024 pour une somme en principal de 2 373,42 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 06 juin 2024 signifié en l’étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3 573,42 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 2 373,42 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2024.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 5 573,42 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [K], régulièrement cité en l’étude, a comparu. Il indique vivre seul et percevoir un salaire mensuel de 1 800 euros. Il sollicite des délais et propose de régler la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges jusqu’au mois de mars 2025 puis propose de régler la somme de 200 euros par mois en supplément du loyer et des charges à compter du 1er avril 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locative

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, l’assignation du 06 juin 2024 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 20 juillet 2023 et 6 quittances subrogatives en date des 16 janvier 2024, 23 avril 2024, 03 juin 2024, 09 juillet 2024, 18 juillet 2024 et 17 septembre 2024.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative en date du 17 septembre 2024 comprend un historique des paiements déjà réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI LES TROIS ROIS CERES et précise que cette dernière subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre son locataire défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 5 573,42 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur est bien fondée à solliciter à Monsieur [B] [K] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte d’huissier du 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article VII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024 pour un principal de 2 373,42 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur eu égard à ses ressources, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [K], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Monsieur [B] [K] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due à compter du 13 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [B] [K] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance – que la dette de Monsieur [B] [K] s’élève à la somme de 5 573,42 euros représentant les loyers et charges impayés au 07 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Monsieur [B] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 573,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2 373,42 euros et à compter du 06 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros ou 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [B] [K], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 13 mai 2024 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail signé entre la société civile immobilière LES TROIS ROIS CERES, représentée par Madame [Z] [P], et Monsieur [B] [K] le 21 juillet 2023 et portant sur un logement situé 4 rue des Trois Rois, appartement C3 à LES VILLAGES VOVEENS 28150 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de cinq mille cinq cent soixante-treize euros et quarante-deux centimes (5 573,42 euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte au 07 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2 373,42 euros et à compter du 06 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [B] [K] à s’acquitter de sa dette par trois mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision puis, à compter du 1er avril 2025, par vingt-sept mensualités de deux cents euros (200,00 euros) payables en plus du loyer courant et des charges, la 31ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Monsieur [B] [K] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la société civile immobilière LES TROIS ROIS CERES pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [K], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [B] [K] à payer à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière LES TROIS ROIS CERES, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 17 décembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY