TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : BOREL,

Débats en audience publique le : 28 Juillet 2025

GROSSE :

Le 22.09.25……………………………………..

à M^e Philippe CORNET………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22.09.25…………………………………………..

à Mme [I] ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01959 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6H4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 3]” SIS [Adresse 1], domiciliée : chez SAS GESPAC IMMOBILIER (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [V] [B] [C] [I] divorcée [W] [H]

née le 11 Janvier 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O], [V], [B], [C] [I] divorcée [W] [H] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, a fait assigner madame [O] [I] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

1596,26 euros, au titre des charges impayées au 19 mars 2025,

1273,16 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024,

1500 euros, à titre de dommages et intérêts,

2500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 juillet 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3261, 38 euros, arrêtée au 1er juillet 2025 et ajoute ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [O] [I], comparaissant en personne, ne conteste pas le principe, ni le montant de la créance réclamée, mais précise être en difficulté pour payer la dette en raison de vices affectant l’appartement nécessitant des travaux à hauteur de 9000 euros. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement, précisant percevoir 1700 euros de revenus, avec un loyer à régler de 670 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que madame [O] [I] est propriétaire des lots 15 et 35 situés [Adresse 1] à [Localité 4],

un décompte daté du 1er juillet 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 12 juin 2023 et 27 juin 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,

le constat de carence devant e conciliateur du 19 mars 2025, pour absence des parties

Par ailleurs, la défenderesse ne conteste pas le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que madame [O] [I] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1988,22 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner madame [O] [I] au paiement de la somme de 1988,22 euros au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, appel de fonds provisionnel du 1er juillet 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024 sur la somme de 1748,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à madame [O] [I] seule, la somme de 160,82 euros au titre du commandement de payer du 14 mai 2025 et un courrier de relance du 10 octobre 2023, les autres frais sollicités (« contentieux », prise d’hypothèque) étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, madame [O] [I] sera condamnée à payer la somme de 160,82 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, madame [O] [I] explique avoir eu des difficulté à payer les charges de copropriété en raison de vices affectant l’appartement nécessitant des travaux à hauteur de 9000 euros. Elle déclare percevoir 1700 euros de revenus, avec un loyer à régler de 670 euros. Il ressort du décompte qu’elle effectue toutefois des virements pour essayer de diminuer la dette.

Compte tenu de ces éléments, et en considération de l’accord du syndicat des copropriétaires, il convient d’accorder des délais de paiement à madame [O] [I] en 24 mensualités de 90 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour madame [O] [I] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [I], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, notamment de l’absence regrettable d’un règlement amiable par les parties avant la saisine de la juridiction et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE madame [O], [V], [B], [C] [I] divorcée [W] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 1988,22 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, appel de fonds provisionnel du 1er juillet 2025 inclus, ainsi que la somme de 160,82 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 1748,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE madame [O], [V], [B], [C] [I] divorcée [W] [H] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 90 euros chacune, outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE madame [O], [V], [B], [C] [I] divorcée [W] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [O], [V], [B], [C] [I] divorcée [W] [H] aux entiers dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas les frais de recouvrement déjà traités ci-dessous,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,