TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

N° RG 25/09449 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5LH

Jugement du 03 Avril 2026

N°: 26/368

[A] [C]

C/

[E] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e THOMAS-BELLIARD

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Avril 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [A] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 01 novembre 2024, Monsieur [C] [A] a loué à Monsieur [V] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, Monsieur [C] [A] a fait délivrer à Monsieur [V] [E] un commandement de payer la somme de 1448 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 09 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025 délivré à étude, Monsieur [C] [A] a fait assigner Monsieur [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les partiesordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [V] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publiquecondamner Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 2486 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés arrétés au 20 octobre 2025, avec intérêt à compter du commandement, et y adjoindre le 1er de chaque mois à compter du 1er novembre 2025, la somme de 630€ au titre du loyer jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, puis au titre de l’indemnité d’occupation s’y substituant sans qu’aucune demande complémentaire du bailleur ne soit nécessaire, et ce jusqu’à la libération de l’immeuble et la restitution des clés.déclarer que ladite somme sera assortie de l’intérêt au taux légal, sans qu’aucune complémentaire ne soit nécessaire, et ce à compter du commandement de payercondamner Monsieur [E] [V] à libérer les locaux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte provisoire pendant le délai de 6 mois de 150€ par jour de retard, délai passé lequel une astreinte définitive peut être sollicitéedébouter Monsieur [E] [V] de ses demandes, fins et conclusions ainsi que de toute demande de délai éventuellementcondamner Monsieur [V] [E] à verser au requérant une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025, mais aussi les frais et émoluments du commissaire de justice et l’ensemble des frais nécessaires à son expulsion

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 31 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026.

A cette audience, Monsieur [C] [A], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3515 euros, qu’il n’y a plus de nouvelles du locataire. Il est ajouté que la demande est en lien avec les loyers et non pas l’assurance.

Monsieur [V] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 03 avril 2026

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 octobre 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 13 février 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur le prononcé de la résolution du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

L’article 1728 du code civil ajoute que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus »

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit que Monsieur [V] n’a effectué qu’un seul paiement pour ses loyers depuis avril le mois d’août 2025 (le 10/08), qu’il ne respecte donc pas son obligation essentielle depuis plusieurs mois sans apporter d’explications à ces manquements.

En raison de cette violation grave de ses obligations, le contrat de bail de Monsieur [V] sera résilié.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [E] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [C] [A] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [E], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Alors même que la mauvaise foi de Monsieur [V] n’est pas démontrée et qu’il n’est produit aucune pièce aux débats qui mentionnerait que ce dernier s’opposerait à quitter le logement en cas de prononcer d’une expulsion, le prononcé d’une astreinte apparaît prématurée et la demande sera rejetée.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [C] [A] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.

Il est mentionné sur le décompte qu’au 31/01/2026, Monsieur [V] est redevable de la somme de 3515€.

Il est cependant constaté que le bailleur précise « période 09/2021 à 12/24 : arriéré total 966€ ». Alors même que cette mention ne permet pas d’apprécier quels sont les loyers qui auraient été impayés et à quel montant, ni de vérifier que la somme sollicitée correspond effectivement à une dette locative, le bailleur n’apporte pas la preuve que cette somme de 966€ serait due par Monsieur [V] et elle sera déduite des sommes sollicitées.

Le locataire n’apporte pas la preuve de règlements autres que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 2549 euros au 31 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Concernant les mois de février et mars 2026 qui sont échus mais qui ne sont pas mentionnés sur le décompte, le locataire sera condamné à régler la somme de 1260€ qu’il pourra régler en deniers ou quittances.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 8 juillet 2025 pour la somme de 482 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025 et de l’assignation du 30 octobre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [A].

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [A], Monsieur [V] [E] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 01 novembre 2024 entre Monsieur [C] [A], d’une part, et Monsieur [V] [E], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 3] ;

CONDAMNEMonsieur [V] [E] à verser à Monsieur [C] [A] la somme de 2549 euros, soit DEUX MILLE CINQ CENT QUARANTE-NEUF EUROS (décompte arrêté au 31 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2025 sur la somme de 482 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à verser à Monsieur [C] [A] la somme de 1260 euros, soit MILLE DEUX CENT SOIXANTE EUROS, au titre des loyers de février et mars 2026, à régler en deniers ou quittances,

DIT que Monsieur [V] [E] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] [Localité 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte sollicitée par Monsieur [C] [A] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à verser à Monsieur [C] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025 et de l’assignation du 30 octobre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 avril 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,