TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Pierre Julien DURAND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e DABIN Florian

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07812 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52LY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [H]

née le 07 Février 1967, demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [X], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

représenté par M^e Florian DABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 19 juin 2013, la société civile immobilière (SCI) [U] a donné à bail à Mme [J] [H] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 4] dans le quatrième arrondissement de Marseille pour un loyer initialement fixé à la somme de 344 euros, outre 124,25 euros de provision sur charges.

M. [Q] [X] a acquis ce bien immobilier au cours de l’année 2021.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Mme [J] [H] a fait assigner M. [Q] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 6 et 20-1 V de la loi du 6 juillet 1989, 9 du Code de procédure civile, 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de :

— à titre principal, condamnation à effectuer des travaux de remise en état du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et au paiement à titre provisionnel de la somme forfaitaire de 7.500 euros au titre du préjudice de jouissance,

— à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, Mme [J] [H], au visa des articles 6 et 20-1 V de la loi du 6 juillet 1989, 9 du Code de procédure civile, 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, 834 et 835 du Code de procédure civile :

— sollicite la condamnation de M. [Q] [X] à lui payer les sommes de 4.200 euros au titre du préjudice de jouissance et de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— conclut au débouté des demandes de M. [Q] [X].

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut de désordres subis (sanitaires, non-conformité de l’installation électrique, mauvaise isolation), reconnus par M. [Q] [X], et d’une mise en demeure du 24 mars 2023, suivie d’une réalisation partielle de travaux de remise en état du logement et d’une mise en demeure des services d’hygiène de la Mairie le 30 janvier 2024. Elle fait également état d’un problème d’évacuation des eaux usées. Elle indique que les travaux prescrits par la Mairie ont été réalisés le 12 décembre 2024.

Elle fait valoir les conséquences de l’indécence du logement durant deux ans, sur son quotidien ainsi que sa santé. Elle évalue son préjudice de jouissance à hauteur de 50 % du montant du loyer pendant vingt-quatre mois, soit une somme de 4.200 euros. Elle avance en outre son préjudice moral au titre de l’angoisse vécue, outre les congés infondés délivrés par M. [Q] [X], sollicitant à ce titre une somme de 4.000 euros.

Aux termes de ses conclusions en défense n° 2, M. [Q] [X], au visa des articles 864 et 835 du Code de procédure civile :

— conclut au débouté des demandes de Mme [J] [H],

— sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il avance que Mme [J] [H] ne dénonce aucunement l’indécence du logement à l’occasion de sa mise en demeure du 24 octobre 2023. Il explique qu’il procède à une réalisation partielle des travaux, à la fin du mois d’août 2023, car Mme [J] [H] refuse de libérer les lieux pour la réalisation de travaux complets de réfection du logement. Il indique que le rapport technique commandé par les services d’hygiène de la Mairie mentionne des défauts mineurs, la mise en demeure concernant uniquement des infiltrations d’air au pourtour du coffre des volets roulants. Il interroge la fiabilité de ce rapport, fondé sur des constatations visuelles. Il ajoute que la vétusté de l’installation électrique ne cause aucun trouble à Mme [J] [H]. Il conteste l’indécence du logement.

Il oppose une évaluation disproportionnée et contestable par Mme [J] [H] de son préjudice de jouissance outre une contestation sérieuse. Il soutient que le préjudice moral n’est pas caractérisé, Mme [J] [H] instrumentalisant la procédure en représailles à son souhait de reprise du logement pour sa fille exprimé au mois d’octobre 2023.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir de M. [Q] [X]

En dépit de l’absence de production du titre de propriété de M. [Q] [X], sa qualité pour agir sera considérée comme acquise à la cause en l’absence de tout moyen exposé de ce chef.

Sur la demande de provisions

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (…).

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un studio d’une surface habitable de 25 m2 se composant d’une entrée, d’un séjour, d’une cuisine et d’une salle d’eau, ainsi que d’une cave.

Par courrier du 24 mars 2023, dont la réception est confirmée par M. [Q] [X] dans ses écritures, Mme [J] [H] le relance au sujet de la réalisation de travaux urgents et visant les désordres suivants :

— un écoulement et une mauvaise fixation des W.C,

— un bouchon bloqué du lavabo de la salle de bains, outre un dysfonctionnement de la ventilation (humidité et odeurs),

— absence d’électricité dans l’entrée et nécessité d’une remise aux normes (prise de terre à vérifier),

— mauvaise isolation au niveau du coffrage de la fenêtre du séjour (entrée d’air froid).

Le 30 janvier 2024, la Mairie a mis en demeure M. [Q] [X] de rechercher et de remédier aux causes d’infiltrations d’air au pourtour du coffre des volets roulants, en application du Règlement Sanitaire Départemental (RSD).

Sur la matérialité des désordres, le rapport technique établi le 4 janvier 2024 par le bureau d’étude mandaté par la Mairie suite à la visite effectuée le 18 décembre 2023, après avis préalable au bailleur du 7 décembre 2023 indique principalement une installation électrique insuffisante (absence de prises dans certaines pièces, surcharge de prises, éclairage insuffisant), une présence ponctuelle d’humidité dans la salle de bains, au niveau du plafond et des murs, des dispositifs d’ouverture et de ventilation ne permettant pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés (l’aération étant suffisante).

M. [Q] [X] justifie de :

— la remise en état de la porte-fenêtre et du remplacement de la grille de ventilation selon facture n° A 2025/02/619 établie le 21 février 2025 pour un montant de 193,48 euros,

— l’installation d’un interrupteur différentiel selon facture n° CK00001 établie le 4 mars 2025 pour un prix de 205 euros.

La visite de contrôle effectué par la société mandatée par la Mairie le 14 mai 2025 indique une conformité du logement aux normes de décence.

Il en résulte que tenant la surface du logement, une humidité, certes relative, dans la salle de bains, et une ventilation défaillante de la pièce principale constituent des désordres impactant le quotidien de la locataire, outre le défaut de conformité de l’installation électrique, Mme [J] [H] étant légitime à se prévaloir de l’inquiétude occasionnée.

M. [Q] [X] est mal fondé à faire état du refus de Mme [J] [H] de quitter le logement le temps de la réalisation des travaux, s’agissant d’un courrier daté du 27 juin 2023 en ce qu’il ressort des débats qu’aucune proposition de relogement ne lui est alors faite.

Il convient par conséquent de lui allouer une somme de 1.000 euros à titre provisionnel en réparation de son préjudice de jouissance.

Il s’évince des écritures des parties que le dispositif des écritures de Mme [J] [H] comporte une erreur matérielle s’agissant de la demande de dommages et intérêts d’un montant de 4.000 euros, s’agissant non pas d’un second préjudice de jouissance mais du préjudice moral.

Tenant les démarches effectuées par Mme [J] [H] pour faire valoir ses droits, le stress occasionné par la présente procédure, constaté par le psychiatre la suivant le 13 septembre 2024, il convient d’allouer à Mme [J] [H] une provision de 1.000 euros à valoir sur son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

M. [Q] [X] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Q] [X] à payer à Mme [J] [H] la somme provisionnelle de mille euros (1.000 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [Q] [X] à payer à Mme [J] [H] la somme provisionnelle de mille euros (1.000 euros) en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [Q] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La greffière La présidente