TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madaem Nadia ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 25 à M e [U] ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 25 à M^e CATHERINEAUX-ROUX ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03262 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MHI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [K] divorcée [E]

née le 16 Avril 1967 à [Localité 9] ILE MAURICE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [I]

né le 23 Août 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Karine CATHERINEAU-ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 3 février 2011, Monsieur [Y] [I], représenté par sa mandataire, l’Agence de la Tour, a donné à bail à Madame [O] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dans le douzième [Localité 5] pour un loyer de 800 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Une expertise amiable contradictoire a été réalisée le 3 mars 2015 par l’assurance de Madame [O] [K] divorcée [E], au titre de la protection juridique.

Par courrier recommandé du 11 novembre 2019, Madame [O] [K] divorcée [E] a sollicité Monsieur [Y] [I] aux fins de remise en état du logement.

Madame [O] [K] divorcée [E] a saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône aux fins de diagnostic technique, avec une visite effectuée le 14 octobre 2020 et un rapport établi le 5 novembre 2020 par le bureau d’études architecture-urbanisme-habitat, auquel Monsieur [Y] [I] a répondu dans un courrier circonstancié en date du 8 décembre 2020.

Le 27 octobre 2020, l’agence de [Adresse 6] a été mise en demeure par les services d’hygiène de la Mairie de [Localité 7] de prendre plusieurs dispositions prescrites sous un délai d’un mois.

Selon ordonnance rendue le 18 mars 2021, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, saisi par Madame [O] [K] divorcée [E], a :

— ordonné une expertise judiciaire,

— autorisé la consignation du montant des loyers entre les mains d’un compte séquestre ouvert entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 7] à compter du 1er avril 2021,

— condamné Monsieur [Y] [I] aux dépens et au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 26 avril 2022, les opérations d’expertise s’étant déroulées le 8 juin 2021.

Madame [O] [K] divorcée [E] a notifié son congé à Monsieur [Y] [I] le 31 mai 2022. Un procès-verbal de constat contradictoire a été établi le 30 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2022, Madame [O] [K] divorcée [E] a fait assigner Monsieur [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— dispense du paiement du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2015,

— voir ordonner la restitution de la totalité des loyers réglés à compter du 1er janvier et condamnation au paiement de la somme de 78.300 euros au titre du remboursement des loyers outre 4.500 euros de charges,

— autorisation du séquestre judiciaire constitué auprès de la Carpa de [Localité 7] à libérer les fonds consignés au profit de la concluante,

— condamnation à lui régler la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

— condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, de référé, des deux constats d’huissier et du congé délivré.

Selon ordonnance rendue le 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a renvoyé l’examen de l’affaire au fond à l’audience du 8 septembre 2023 au motif de l’urgence.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 novembre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon jugement rendu le 4 février 2025 sur la qualité pour agir de Monsieur [Y] [I].

A l’audience du 6 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, réitèrent leurs dernières écritures.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en réponse, Madame [O] [K] divorcée [E] réitère ses demandes initiales.

Elle fait valoir les désordres constatés peu de temps après son entrée dans les lieux. Elle fait état d’une expertise amiable réalisée au cours de l’année 2015. Elle se prévaut d’une mise en demeure adressée à Monsieur [Y] [I] au le 11 novembre 2019, en vain, de l’absence de suite donnée à une recherche de fuite effectuée le 22 février 2020, d’un constat d’huissier du 1er juillet 2020 et d’un diagnostic établi par la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 5 novembre 2020. Elle fait état de moisissures, de fuites en provenance d’autres appartements appartenant au bailleur, de problèmes de condensation par manque de ventilations, outre des chocs thermiques pour lesquels son assurance habitation ne pouvait pas intervenir.

Elle soutient que le logement était insalubre et indécent, comme constaté le 30 octobre 2020 par le service d’hygiène de [Localité 7], et déplore un harcèlement du bailleur.

Elle conteste avoir refusé l’accès du logement aux entreprises mandatées par Monsieur [Y] [I].

Elle se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire, qui confirme les désordres, de même que l’état des lieux sortant.

Elle estime que sa demande d’exonération du paiement des loyers et des charges est bien fondée à compter du mois de janvier 2015, date de l’expertise amiable contradictoire réalisée par son assurance.

Sur sa demande indemnitaire, elle se fonde notamment sur la durée du trouble de jouissance, de sept ans, l’impact des désordres sur santé et celle de sa fille, l’absence de réaction de Monsieur [Y] [I] en dépit de ses relances, les frais importants exposés pour se chauffer. Elle fait état d’une installation de chauffage électrique, d’appareils électroménagers, d’un système de fermeture du garage, régulièrement inondé, des volets des deux chambres et d’une porte d’entrée défectueux, outre un branchement du four non conforme.

En réponse aux conclusions de Monsieur [Y] [I], elle avance une demande de travaux intervenue au mois de novembre 2014. Sur les travaux réalisés au mois de juillet 2015, elle oppose qu’ils sont superficiels. Elle fait valoir que ni Monsieur [Y] [I] ni sa mandataire ne se sont rendus sur place. Elle avance qu’elle restitue les lieux dans un état irréprochable. Elle ajoute que l’ampleur des travaux réalisés après son départ démontrer la nécessaire remise en état des lieux. Elle estime que Monsieur [Y] [I] n’exécute pas ces travaux durant le bail afin de ne pas avoir à la reloger.

Conformément à ses conclusions en défense n° 3, Monsieur [Y] [I], au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— conclut au débouté des demandes de Madame [O] [K] divorcée [E] et demande que le versement des loyers consignés entre ses mains soit ordonné,

— à titre subsidiaire, sollicite :

*la fixation des demandes de Madame [O] [K] divorcée [E] au titre de la suspension et de la restitution des loyers postérieurement au 5 novembre 2020, date du diagnostic de la CAF, à défaut et subsidiairement à la date du courrier de Madame [O] [K] divorcée [E] du 11 novembre 2019,

*que la réduction du montant du loyer ne puisse excéder 10% et ce, sous réserve de la prescription,

*l’autorisation du service des séquestres de la CARPA sur lequel les loyers ont été versés depuis le 1er avril 2021, à lui verser les sommes consignées,

*le débouté des demandes formulées au titre du préjudice de jouissance et subsidiairement, une réduction à de plus justes proportions,

*la condamnation de Madame [O] [K] divorcée [E] au paiement de la somme de 2.617,45 euros au titre des charges dues,

*que la conservation du dépôt de garantie soit ordonnée au titre des dégradations.

Il expose avoir occupé les lieux avant l’entrée de Madame [O] [K] divorcée [E], avec son épouse et leurs trois enfants. Il avance une délivrance des lieux en parfait état à Madame [O] [K] divorcée [E]. Il se prévaut de ses diligences, s’agissant de l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) en 2015 et de l’absence de réclamations de Madame [O] [K] divorcée [E] jusqu’en 2019. Il estime qu’elle laisse ainsi l’appartement se dégrader.

Il avance l’obstacle de Madame [O] [K] divorcée [E] aux interventions d’entreprises.

Sur l’expertise judiciaire, il relève qu’un défaut d’entretien par la locataire est retenu, outre l’absence de désordre relatif à la porte d’entrée.

Il estime que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable en l’espèce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir de Monsieur [Y] [I]

En application de l’article 595 du Code civil, seul l’usufruitier a le pouvoir de conclure un bail d’habitation. Le bail conclu par le nu propriétaire est donc inopposable à l’usufruitier. Ce bail de la chose d’autrui est en revanche valable et produit tous ses effets dans les rapports entre le bailleur et le preneur.

Monsieur [Y] [I] produit son titre de propriété s’agissant d’un acte de donation de ses parents du 2 juillet 2001, Monsieur [Y] [I] et sa sœur étant nu-propriétaires. Sa qualité pour agir n’appelant aucune observation des parties, elle sera considérée comme acquise au débat.

Sur la responsabilité du bailleur

Sur le manquement à l’obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux

L’article 6 b) et c) de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est obligé :

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Par ailleurs, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties étaient en l’état d’un contrat de bail ayant pour objet un appartement de type 3 d’une surface de 60 m2, se composant d’un séjour, d’une cuisine équipée, d’une salle d’eau, d’un WC, de deux chambres et d’un garage. Il ressort des photographies annexées au rapport d’expertise amiable du 3 mars 2015 et du rapport d’expertise judiciaire que l’appartement se situe dans une maison mitoyenne de deux étages, à mi-niveau au-dessus du garage, s’agissant d’une villa construite dans les années 1970.

Sur le garage, des traces d’infiltrations sont relevées par l’huissier de justice lors de son constat du 1er juillet 2020. La fermeture de la porte du garage est défectueuse.

Sur les appareils électroménagers, l’huissier de justice constate le 1er juillet 2020 que la hotte aspirante de la cuisine ne fonctionne pas, à l’instar du diagnostic technique de la CAF des Bouches-du-Rhône indiquant par ailleurs qu’un feu sur deux fonctionne au niveau des plaques électriques.

S’agissant de la cuvette des W.C, elle se trouve en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En l’espèce, le diagnostic technique de la CAF des Bouches-du-Rhône en date du 5 novembre 2020 conclut à l’indécence du logement. Par ailleurs, la mise en demeure adressée par la Mairie à la mandataire de Madame [O] [K] divorcée [E], l’agence la Comtesse, le 27 octobre 2020, retient plusieurs infractions au RSD. Enfin l’expert judiciaire conclut à une quasi insalubrité du logement en page 36 de son rapport au 5.7.

Sur la ventilation, l’état des lieux d’entrée indique un état moyen dans la chambre 1 et un bon état dans la salle de bains et les W.C. Le diagnostic technique de la CAF indique qu’elle est insuffisante dans les pièces à vivre et d’eau et absente dans le séjour et la cuisine. La mise en place d’une aération du logement conforme aux prescriptions de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements est préconisée, à l’instar du rapport de recherche de fuite établi le 25 février 2020.

La mandataire de Madame [O] [K] divorcée [E] est ainsi mise en demeure le 27 octobre 2020 par la Mairie d’aménager des ventilations réglementaires efficaces et adaptées.

L’expert judiciaire constate que les ventilations des W.C et de la salle de bains sont inefficaces. Il préconise leur remplacement dans les pièces d’eau et la cuisine.

Sur l’isolation, elle est évaluée comme faible dans le diagnostic technique de la CAF des Bouches-du-Rhône. L’expert judiciaire retient des défauts d’étanchéité périphérique des menuiseries, accentuant les phénomènes de condensation sur les parois, outre une faible isolation thermique des murs de façade

Sur les infiltrations, l’huissier de justice relève dans son constat du 1er juillet 2020 la présence de « marques noirâtres synonymes d’infiltrations provoquées par les dégâts des eaux précédemment évoqués » au niveau de la porte d’entrée, le constat ne les évoquant cependant pas, outre des cloques sous la peinture. Il en est de même dans les W.C et la salle de bains, la chambre 1. Il indique que dans la cuisine, la partie inférieure de l’évier ne semble plus être étanche. Il mentionne qu’au niveau de la partie extérieure et notamment du palier d’entrée, la sous-face de l’accès à l’appartement supérieur présente des marques d’infiltrations et un délitement du support, le revêtement tendant à s’effondrer et à cloquer à de nombreux endroits.

Le diagnostic technique de la CAF des Bouches-du-Rhône en date du 5 novembre 2020 relève également des traces d’infiltrations dans l’entrée.

Un rapport de recherche de fuite au domicile de Madame [O] [K] divorcée [E] en date du 25 février 2020 conclut à une absence de fuite au niveau de l’appartement du dessus. Il identifie la cause du dégât des eaux dans les W.C et l’entrée dans un manque d’étanchéité du pourtour de la douche, au niveau du joint périphérique, de certains joints de faïence et de la paroi de la douche, la CAF retenant dans son diagnostic technique que l’absence de joints sur le pourtour de la baignoire relève de la responsabilité de la locataire. A ce titre, l’expert judiciaire relève l’absence de joint d’étanchéité autour de la baignoire.

S’agissant du dégât des eaux dans la chambre et la salle de bains, il est expliqué dans le rapport de recherche de fuite, par un phénomène de condensation provenant d’un manque de ventilation du logement mêlé à des chocs thermiques constructifs.

Le diagnostic technique de la CAF des Bouches-du-Rhône fait état du sous-dimensionnement du caniveau de récupération des eaux pluviales dans le garage et de la taille insuffisante du tuyau de descente EP, la réfection du réseau EP étant préconisée. L’expert judiciaire constate le mauvais état des évacuations d’eau de pluie devant l’entrée du garage.

La mandataire de Madame [O] [K] divorcée [E] est ainsi mise en demeure le 27 octobre 2020 par la Mairie de rechercher les causes d’infiltrations au mur et au plafond de la porte d’entrée du logement et d’y remédier.

Des traces de moisissures sont relevées dans les deux chambres au niveau des appuis des fenêtres et en soubassement des murs ainsi qu’au niveau des angles du séjour lors de l’expertise amiable du 3 mars 2015, l’absence d’humidité étant par ailleurs mentionnée. La présence de moisissures est également relevée dans les W.C. L’expert explique que ces moisissures sont causées par un phénomène de condensation au droit des ponts thermiques (ponts froids), accentué par un phénomène d’étuve du fait de l’installation de nouvelles fenêtres en PVC avec entrées d’air nécessitant la mise en œuvre d’une VMC. L’expert conclut que Monsieur [Y] [I] s’engage à effectuer les travaux nécessaires.

L’huissier de justice relève dans son constat du 1er juillet 2020 la présence de moisissures autour du pourtour de l’assise des fenêtres des chambres. Il retient en outre la présence d’un chenil sous la fenêtre de la chambre 1, retenant une aération de la pièce difficile du fait d’une forte odeur et de forts aboiements des chiens dès l’ouverture de la fenêtre, ainsi qu’une fissuration de l’assise de la fenêtre de la chambre 2. Les photographies annexées au constat indiquent la présence au sol du séjour de traces importantes et très étendues de moisissures. La photographie de l’espace désigné comme un chenil indique la présence de deux chiens.

Le diagnostic technique de la CAF en date du 5 novembre 2020 mentionne des traces de moisissures identiques dans le logement.

La mandataire de Madame [O] [K] divorcée [E] est ainsi mise en demeure le 27 octobre 2020 par la Mairie de rechercher les causes de moisissures aux murs et plafonds des deux chambres, des W.C et de la salle de bains et d’y remédier.

L’expert judiciaire relève la présence de traces de moisissures dans le couloir d’entrée, au niveau du plafond de la salle de bains, ainsi que dans les chambres, tant aux murs, autour des fenêtres qu’aux plafonds.

Sur les volets des deux chambres, l’huissier de justice relève dans son constat du 1er juillet 2020 que les volets de la chambre 1, en bois, sont défectueux, avec l’absence de certaines lames et l’impossibilité de les fermer avec un placage total, ceux-ci semblant « gondolés par l’humidité ».

Sur le chauffage, l’état des lieux d’entrée indique que les convecteurs électriques de l’entrée 1 et du séjour se trouvent dans un état moyen tandis que ceux de la salle de bains et des deux chambres sont en état d’usage. Le diagnostic technique de la CAF indique que les convecteurs électriques sont anciens, insuffisants.

Sur la porte d’entrée, l’état des lieux d’entrée indique un état d’usage à l’intérieur et un bon état à l’extérieur. Son changement au profit d’une porte neuve est constaté lors de l’expertise amiable contradictoire du 3 mars 2015. Le 1er juillet 2020, l’huissier de justice relève une ouverture très difficile de la porte sécurisée, à l’instar du diagnostic technique de la CAF.

La mandataire de Madame [O] [K] divorcée [E] est ainsi mise en demeure le 27 octobre 2020 par la Mairie de réparer la porte d’entrée.

Sur l’installation électrique, l’huissier de justice relève le 1er juillet 2020 que le compteur électrique n’est plus aux normes. Le diagnostic technique de la CAF des Bouches-du-Rhône indique que le raccordement convecteur du séjour n’est pas conforme, outre le sous-dimensionnement du tableau électrique, ancien, une absence de prise 32 A pour les plaques électriques, une prise électrique dans la salle de bains mal positionnée et un boîtier ouvert dans le garage, avec des fils anarchiques. La mise en conformité de l’installation électrique à la norme NF-100 est préconisée. L’expert judiciaire relève également la défectuosité de l’installation électrique du garage, avec notamment des fiches d’éclairage pendantes sans protection et des conducteurs à nu, outre l’absence de conformité aux normes de l’installation électrique du logement.

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Il en résulte que Madame [O] [K] divorcée [E] justifie pleinement des désordres allégués, Monsieur [Y] [I] ne rapportant aucunement la preuve d’un cas de force majeure seul à même de l’exonérer de sa responsabilité de plein droit.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 30 juin 2022 indique la persistance de ces désordres.

Sur le préjudice

Monsieur [Y] [I] avance l’absence de toute réclamation de Madame [O] [K] divorcée [E] entre les 3 mars 2015 et 11 novembre 2019, date de l’envoi d’un courrier recommandé. Il est fait état de la dégradation de l’état de l’appartement, avec notamment la présence de traces de moisissures sur les murs.

Cependant, la communication par Madame [O] [K] divorcée [E] d’un courriel de la mandataire de Monsieur [Y] [I] en date du 12 mai 2015, suite à sa réclamation relative à l’absence de travaux suite à l’expertise amiable, indiquant l’absence de réponse de Madame [O] [K] divorcée [E], mise en perspective avec la préconisation de l’expert mandaté par l’assurance de Madame [O] [K] divorcée [E] dans son rapport du 3 mai 2015, établit la persistance des désordres entre les 3 mars 2015 et 11 novembre 2019.

Sur le moyen tenant à l’aggravation du préjudice du fait de Madame [O] [K] divorcée [E] par son refus de laisser les entreprises mandatées par Monsieur [Y] [I] accéder aux lieux, le conseil de Madame [O] [K] divorcée [E] indique au conseil de Monsieur [Y] [I] dans un courrier officiel du 10 novembre 2020 qu’elle refuse des travaux de « cache-misère », indiquant ignorer la nature des travaux envisagés par Monsieur [Y] [I]. Monsieur [Y] [I] justifie de l’absence de suite donnée par Madame [O] [K] divorcée [E] pour la prise de date avec les professionnels mandatés pour des travaux de peinture et de plomberie tel que cela ressort de deux courriels en date des 10 et 12 novembre 2020 et d’un courrier en date du 10 novembre 2020 (pièces 15 à 17. Madame [O] [K] divorcée [E] justifie en outre d’un devis n° DE2040 établi le 10 novembre 2021 au nom de Madame [O] [K] divorcée [E] relatif à des travaux de remise en état du logement pour un prix de 9.050,42 euros. Tenant la réponse donnée par le conseil de Madame [O] [K] divorcée [E], l’absence de relances de Madame [O] [K] divorcée [E] après le 12 novembre 2020 indique qu’une opposition de Madame [O] [K] divorcée [E] à la mise en œuvre des travaux de remise en état du logement n’est pas établi.

S’agissant de l’obstruction de la VMC de la salle de bains mentionnée dans un courrier du 3 février 2020 émanant d’un plombier, elle est corroborée par une entreprise de maçonnerie relevant dans une facture relative à la réfection des joints de la douche une obstruction de la VMC par la poussière. Ce défaut d’entretien, conjugué à celui relatif à l’étanchéité du bac de douche, apparaît néanmoins minime en comparaison de la gravité des désordres imputables au bailleur.

Au regard de la gravité des désordres, l’expert judiciaire retenant une quasi insalubrité du logement, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance subi par Madame [O] [K] divorcée [E] à hauteur de :

-10 % du montant du loyer entre les 3 mars 2015 et 11 novembre 2019, soit une somme de 4.480 euros (800 X 0,30 X 56),

-30 % du loyer du 11 novembre 2019 au 30 juin 2022, soit une somme de 8.133,06 euros (874,52 X 0,[Immatriculation 3]).

Monsieur [Y] [I] sera par conséquent condamné à payer à Madame [O] [K] divorcée [E] la somme de 12.613,06 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Madame la Bâtonnière de l’ordre des avocats de [Localité 7] sera autorisée à libérer les fonds séquestrés à compter du 1er avril 2021 au profit de Madame [O] [K] divorcée [E] dans la limite de la somme de 12.613,06 euros, le surplus devant le cas échéant être versé à Monsieur [Y] [I].

Madame [O] [K] divorcée [E] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur la demande de paiement des charges

Monsieur [Y] [I] sera débouté de sa demande en l’absence de décompte, celui-ci étant défaillant dans la charge de la preuve, en application de l’article 1353 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [Y] [I] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, étant rappelé que les frais relatifs au congé et aux procès-verbaux de constat d’huissier de justice relèvent des frais irrépétibles.

Monsieur [Y] [I] sera en outre condamné à payer à Madame [O] [K] divorcée [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [O] [K] divorcée [E] la somme de douze mille six cent treize euros et six centimes (12.613,06 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

AUTORISE Madame la Bâtonnière de l’ordre des avocats de [Localité 7] à libérer les fonds séquestrés à compter du 1er avril 2021 au profit de Madame [O] [K] divorcée [E] dans la limite de la somme de 12.613,06 euros, le surplus le cas échéant devant être versé à Monsieur [Y] [I] ;

DÉBOUTE Madame [O] [K] divorcée [E] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [O] [K] divorcée [E] la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION LE GREFFIER