COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 24/01289 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OU4

MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le

à

Copie certifiée conforme délivrée le 15/05/2025

à M^e HUGUES, M^e NEGREVERGNE, M^e LAVIGNAC

Copie aux parties délivrée le 15/05/2025

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame PHILIPS, Vice Présidente

GREFFIER : Madame RAMONDETTI, Greffière

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 20 Mars 2025 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame PHILIPS, Vice Présidente juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame RAMONDETTI, Greffière.

L’affaire oppose :

DEMANDEURS

Madame [U] [D] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [R] [N]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par Maître Thomas HUGUES de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (anciennement dénommée “CIFRAA”), Société anonyme à conseil d’administration au capital social 124.821.703,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 379 502 644, ayant son siège social à l’adresse sise [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat (plaidant) au barreau de MEAUX et ayant pour avocat postulant Maître Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [R] [N] et Mme [U] [D] épouse [N] ont souscrit plusieurs prêts auprès de la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES (ci-après CIFRAA), dont un prêt authentique le 29 décembre 2006 d’un montant de 181.500 € au taux d’intérêt de 5,3% remboursable en 300 mensualités, destiné au financement d’un appartement en VEFA, suivant offre de prêt du 02 novembre 2006.

Le 04 janvier 2024, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a fait pratiquer une saisie-attribution de loyers à exécution successive pour un montant total de 243.679,38 €, entre les mains de la S.A.S NEXITY LAMY, des sommes dont elle est tenue envers M. [R] [N] et Mme [U] [D] épouse [N], sur le fondement d’un acte notarié de prêt exécutoire en date du 29 décembre 2006, reçu par Maître [X].

Par assignation du 31 janvier 2024, M. [R] [N] et Mme [U] [D] épouse [N] épouse [N] ont sollicité devant le juge de l’exécution la mainlevée de la saisie-attribution, outre la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 mars 2024, M. [R] [N] et Mme [U] [D] épouse [N] sollicitent la mainlevée de la sai sie-attribution, la somme de 15.000 € au titre de leur préjudice et la somme de 8.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT soulève l’irrecevabilité des demandes. Au fond, il demande le rejet des prétentions des demandeurs, outre la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

L’article R211-11 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« A peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie.

L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci , au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience. »

En l’espèce, M. [R] [N] et Mme [U] [D] épouse [N] versent la dénonciation au commissaire de justice de l’assignation du 31 janvier 2024, par courrier du 31 janvier 2024, reçu le 05 février 2024.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de mainlevée de la saisie-attribution

Sur le moyen tiré de l’absence de titre

L’article L211-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail ».

En l’espèce, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT verse un acte notarié daté du 29 décembre 2006 et revêtu de la formule exécutoire (pièce n°1 de la défenderesse). Contrairement à ce que fait valoir M. [R] [N] et Mme [U] [D] épouse [N], la saisie-attribution est donc fondée sur un titre. Par ailleurs, en l’absence d’instance en inscription de faux, la validité de cet acte authentique ne peut être remise en cause devant le juge de l’exécution.

En outre, l’instance au fond pendante devant le tribunal judicaire de Marseille, sur la responsabilité du prêteur, n’est pas de nature à remettre en cause le caractère liquide et exigible de la créance.

Sur le moyen tiré des clauses abusives

S’agissant de l’applicabilité du droit de la consommation

M. [R] [N] et Mme [U] [D] épouse [N] font valoir que le droit de la consommation est applicable, dans la mesure où l’acte de prêt authentique a été signé suite à une offre de prêt, qui mentionne dès la première page la soumission du contrat au droit de la consommation.

La S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT expose, au contraire que cette soumission volontaire au droit de la consommation était équivoque et que la banque n’aurait jamais consenti à soumettre le contrat au droit de la consommation, si elle avait eu connaissance de ce que les débiteurs avaient en réalité souscrit un très grand nombre de prêts et qu’ils agissaient en tant que professionnels de la location meublée.

La défenderesse cite un grand nombre d’arrêts dans lesquels la Cour de cassation a qualifié de professionnels des emprunteurs qui avaient souscrits plusieurs prêts immobiliers pour l’acquisition de biens destinés à la location. Or ces arrêts n’apparaissent pas pertinents en l’espèce, dès lors que les offres de prêt mentionnent expressément l’application du droit de la consommation et indiquent ainsi une soumission volontaire des parties au droit de la consommation. Par définition, la soumission volontaire au droit de la consommation ne peut concerner que des emprunteurs professionnels.

Elle cite également des décisions (1ère [8] 6 décembre 2017. n°16-23.629 ; JEX Immobilier [Localité 10] 9 février 2024 ; CA [Localité 13], 21 février 2024 n°22/05508 ; JEX immobilier d'[Localité 6], 24 mars 2024 et 13 mai 2024) par lesquelles la Cour de cassation, des [Localité 9] d’appel et des juridictions du fond estiment que le droit de la consommation ne doit pas être appliqué, si la banque n’y a pas consenti en connaissance de cause, mais suite à la dissimulation par les emprunteurs de leur qualité de professionnels.

La S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT fait ainsi valoir que la soumission au droit de la consommation était équivoque et que le consentement du prêteur a été vicié par les emprunteurs.

En l’espèce, il y a lieu de constater que le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE a consenti non pas un, mais cinq prêts aux demandeurs. Par ailleurs, il ressort de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel que le CIFFRA avait connaissance des activités de la société APOLLONIA, en ce qu’ils ont financé plus de la moitié des lots dont l’acquisition est intervenue grâce à des prêts directement négociés avec APOLLONIA et que APOLLONIA était le premier apporteur d’affaire du CIFFRA. En outre, le CIFFRA avait mis en place une plateforme spécifiquement dédiée au traitement dans des délais très contraints des dossiers apportés par APOLLONIA et l’établissement de crédit se contentait de la fiche de renseignements bancaires pour établir l’offre de prêt, sans solliciter ni demande de prêt émanant des emprunteurs, ni pièce justificative.

Dans ces conditions, au vu de ses relations particulières avec APOLLONIA et du système mis en place visant à accorder le plus grand nombre de crédits possibles, dans un délai de plus court possible, sans procéder aux vérifications les plus essentielles, la banque ne peut prétendre avoir, de parfaite bonne foi, été tenue dans l’ignorance de l’intégralité de l’opération de défiscalisation projetée et du statut de loueur professionnel adopté par les emprunteurs, au point que son consentement ait été vicié dans la soumission du contrat au code de la consommation.

Dès lors, il sera retenu que les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du code de la consommation, alors applicables au crédit immobilier.

S’agissant des clauses abusives

En application des arrêts Banco Primus (CJUE, 26 janvier 2017, C-421/14 ECLI:[Localité 11]:C:2017:60), SPV Project (CJUE 17 mai 2022, C-693/19 et C-831/19 ECLI:[Localité 11]:C:2021:615), de l’arrêt du 13 avril 2023 rendu par la Cour de cassation (Civ. 2ème, n°21-14.540) et de l’avis rendu le 11 juillet 2024, par la Cour de cassation (06 août 2003 n°24-70.001), une clause qui ne prévoit un délai suffisant entre la mise en demeure et la déchéance du terme est une clause abusive, qui doit être réputée non écrite, y compris au cours d’une instance devant le juge de l’exécution.

En l’espèce, l’acte de prêt authentique fixe un délai de huit jours entre la mise en demeure et la déchéance du terme, ce qui constitue un délai insuffisant. La clause étant abusive, elle doit être réputée non écrite.

S’agissant d’un acte notarié, chaque échéance est exigible à son terme. Ainsi, au jour de la saisie-attribution du 04 janvier 2024, le créancier était en droit de procéder à la saisie des sommes correspondant aux échéances échues et impayées à cette date.

Il y a donc lieu de rouvrir les débats, afin de permettre au créancier de fournir un décompte actualisé des échéances impayées au 04 janvier 2024.

A l’occasion de cette réouverture des débats, il y a lieu de mettre dans les débats la question du respect du délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L312-10 du code de la consommation. En effet, la défenderesse ne verse pas l’accusé de réception de l’envoi de l’offre de crédit de nature à démontrer que les emprunteurs ont bénéficié d’un délai de réflexion au moins égal à 10 jours, avant d’accepter le crédit. La sanction du non-respect du délai de réflexion étant la déchéance du droit aux intérêts, il y a lieu pour la défenderesse de produire également un décompte des sommes exigibles au 04 janvier 2024, après déduction des intérêts et des pénalités.

Sur le moyen tiré de la prescription de l’action en exécution du titre

L’article 2241 du code civil précise : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure ».

L’interruption de la prescription une fois acquise en présence d’actes visés aux articles 2240, 2241, 2244 du code civil, s’étend d’une action à une autre si les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins.

L’article Article R312-35 du code de la consommation dispose : « Le tribunal judiciaire connaît des litiges nés de l’application des dispositions du présent chapitre. Les actions en paiement engagées devant lui à l’occasion de la défaillance de l’emprunteur doivent être formées dans les deux ans de l’événement qui leur a donné naissance à peine de forclusion. Cet événement est caractérisé par :

— le non-paiement des sommes dues à la suite de la résiliation du contrat ou de son terme ;

— ou le premier incident de paiement non régularisé ;

— ou le dépassement non régularisé du montant total du crédit consenti dans le cadre d’un contrat de crédit renouvelable ;

— ou le dépassement, au sens du 13° de l’article L. 311-1, non régularisé à l’issue du délai prévu à l’article L. 312-93 ».

En l’espèce, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT verse un acte notarié revêtu de la formule exécutoire en date du 29 décembre 2006 (pièce n°1 de la défenderesse).

Bien qu’ayant la qualité de titre exécutoire selon l’article L.111-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne revêt pas les attributs d’un jugement et sa prescription est celle applicable à l’obligation qu’il constate, soit en l’espèce, un prêt immobilier soumis au droit de la consommation.

La S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT fait valoir que ce délai de prescription a été interrompu par l’introduction d’une instance devant le tribunal de grande instance de Marseille, par assignation du 26 juillet 2010, puis suspendu par l’ordonnance de sursis à statuer rendu par le juge de la mise en état du 02 février 2012.

Dans un arrêt du 12 juillet 2023 (1ère chambre, n°21-25.587), la Cour de cassation a décidé que l’action en paiement de sommes dues au titre d’un prêt et une saisie-attribution réalisée sur le fondement d’un acte authentique de prêt avaient le même but, à savoir le désintéressement du prêteur. Elle en a déduit que l’introduction de l’action en paiement avait interrompu le délai de prescription de l’action en exécution de l’acte authentique.

En application de cette jurisprudence, il y a donc lieu de considérer que l’action en paiement introduite par la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT le 26 juillet 2010 a interrompu la prescription de l’action en exécution de l’acte de prêt notarié. Ce délai a ensuite été suspendu par l’ordonnance de sursis à statuer rendu par le juge de la mise en état du 02 février 2012, jusqu’au 16 mars 2023, date de la révocation du sursis à statuer. La saisie-attribution du 04 janvier 2024, qui est un acte d’exécution, a à nouveau interrompu le délai de prescription. Le délai de prescription est donc toujours en cours.

Les seules échéances susceptibles d’être prescrites sont celles qui étaient échues et impayées avant le 26 juillet 2008, soit deux ans avant l’assignation devant le tribunal de grande instance du 26 juillet 2010. Le courrier de mise en demeure adressé aux débiteurs le 12 mars 2010 mentionne des impayés depuis le 10 octobre 2009 (pièce n°2 de la défenderesse). L’action en exécution du prêt notarié n’est donc pas prescrite.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision avant dire droit, mise à disposition au greffe, ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du jeudi 19 juin 2025 à 15h00 au Tribunal judiciaire de Marseille, [Adresse 3], salle d’audience n°8 ;

REVERSE les demandes ;

Le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION