Minute n°

N° RG 25/00821 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKVS

[L] [U]

C/

[K] [D], [C] [D]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [U]

né le 21 Juin 1953 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [D]

né le 27 Février 1965 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparant

Madame [C] [D]

née le 16 Mai 1984 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [U]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 19 décembre 2009, prenant effet le 15 décembre 2009, Monsieur [L] [U] a donné à bail à Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel révisable de 710 euros, outre 15 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 7 575 euros.

Les impayés de loyers ont été signalés le 29 octobre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, Monsieur [L] [U] a fait assigner Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et, par conséquent, la résiliation du bail du 19 décembre 2009,

— prononcer l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 7 575 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour du commandement de payer ainsi que ceux échus postérieurement à ce commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1 153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— dire que le jugement à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Nord le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À cette audience, Monsieur [L] [U], comparant en personne, s’en rapporte à l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 13 000 euros, soit le montant dû au 6 mars 2025 ainsi que deux mois de loyers de 775 euros. Il indique que Madame [C] [D] perçoit directement les APL et qu’elle est toujours dans les locaux.

Bien qu’assignés à étude pour Monsieur [K] [D] et à personne pour Madame [C] [D], ceux-ci ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation en date du 10 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [L] [U] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 mars 2025, la dette locative de Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] s’élève à la somme de 11 450 euros, terme du mois de mars inclus, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Le bailleur indique lors de l’audience que les loyers d’avril et de mai n’ont pas été versés. En l’absence de contestation, il convient ainsi de retenir la somme de 13 000 euros de dette locative arrêtée au mois de mai 2025.

Le bail unissant les parties ne contient pas de clause de solidarité.

Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 7 575 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-V de cette même loi précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le contrat de bail entre les parties stipule une clause résolutoire en son paragraphe 12 visant le non-paiement des loyers et des charges.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D], absents à l’audience, ne sollicitent pas de délais de paiement et ne fournissent aucun élément quant à leur situation personnelle et financière. En outre, ils ne versent aucun loyer depuis le mois de mai 2024. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Sur la demande en expulsion

La résiliation du bail étant acquise à Monsieur [L] [U] à la date du 29 décembre 2024, Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] à payer au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel charges comprises en réparation du préjudice de jouissance, à compter de juin 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Monsieur [L] [U] sollicite la somme de 500 euros sur ce fondement. Toutefois, il ne démontre ni la mauvaise foi des locataires, ni l’existence d’un préjudice distinct de l’absence de paiement de loyers.

Il sera donc débouté de cette demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [U], Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2009, prenant effet le 15 décembre 2009, entre Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] et Monsieur [L] [U], concernant le logement situé [Adresse 3], lot n°19, à [Localité 9] sont réunies au 29 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 13 000 euros (décompte arrêté au mois de mai 2025, terme du mois de mai inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 575 euros à compter du 28 octobre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] à verser à Monsieur [L] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] à verser à Monsieur [L] [U] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [C] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [L] [U] de sa demande en paiement pour résistance abusive ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge