JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 12]

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EAU

VILLE DE [Localité 11]

C/

S.A.S.U. ITRADE

Droit de préemption- Fixation du prix de cession d’un local commercial sis [Adresse 8]

LE 04 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

VILLE DE [Localité 11]

représentée par son maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Olivier MANENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIE

S.A.S. ITRADE

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 814 957 957 , dont le siège social est sis [Adresse 7], en la personne de son président M. [C] [O]

représentée par M^e Marie Laetitia PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de M. [V] [Z], en sa qualité de bailleur, né le 10 février 1953 à [Localité 11], retraité, de nationalité française, marié, domicilié [Adresse 4]

Ayant pour avocat M^e Victoria ANDRE CIANFARANI de la Selarl PLANTAVIN REINA, avocat au barreau de Marseille

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 11], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 1]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 17 septembre 2025

délibéré au 21 octobre 2025 prorogé au 04 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 26 juin 2017, le conseil municipal de la ville de [Localité 11] a approuvé la mise en place d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité sur une partie du 1er, du 2ème et du 6ème arrondissements et l’instauration, à l’intérieur dudit périmètre, d’un droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux et de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente compris entre 300 et 1000 mètres carrés.

La délibération du conseil municipal du 29 juin 2022 a approuvé l’extension du périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et l’instauration d’un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial au sein dudit périmètre.

La SAS Itrade a déposé le 2 décembre 2024 auprès de la ville de [Localité 11], une déclaration de cession de son droit au bail commercial détenu sur les locaux sis [Adresse 8] au prix de 65000 €.

Le 31 janvier 2025, la ville de [Localité 11] notifié à la SAS Itrade sa décision de préempter le droit au bail.

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction de l’expropriation le 13 février 2025, la ville de [Localité 11] a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation du prix de cession du droit au bail sur les locaux situés [Adresse 8] au prix de 9000 euros hors taxes et hors frais et au maximum à 1000 euros hors taxes et hors frais.

La ville de [Localité 11] a consigné la somme de 9750 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignation le 31 mars 2025.

Par ordonnance du 28 avril 2025, la visite des lieux a été fixée au 18 juin 2025.

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction de l’expropriation le 16 septembre 2025, la ville de [Localité 11] demande de :

Fixer le prix de cession du droit au bail sur les locaux situés [Adresse 8] cédé par la SASU Itrade au prix de 9000 euros hors taxes et hors frais (neuf mille euros) et au maximum à 10 000 euros hors taxes et hors frais, A défaut, fixer le prix de cession du droit au bail au prix qu’il estime fondé, Le cas échéant, pratiquer ou diligenter toute expertise à cette fin. Elle fait valoir que la notification du mémoire n’est pas irrégulière puisque dans le cadre d’une préemption commerciale, l’autorité titulaire du droit de préemption n’émet pas d’offre, soit elle préempte aux conditions du cédant, soit elle demande la fixation du prix par le juge. S’agissant de la notification au bailleur, elle affirme que les pièces communiquées et notamment le CERFA de la déclaration de cession mentionne M. [Z] [V], de même que sur le cadastre et le contrat de bail.

La ville de [Localité 11] se fonde sur la méthode par comparaison. Elle précise que le sous-sol n’est pas exploitable et ne peut être considéré comme une surface utile. Elle retient un prix de cession de 200 €/m2.

Dans un mémoire reçu au greffe de la juridiction le 2 septembre, la SASU Itrade demande de :

A titre principal, Juger nulle et non avenue la notification de la copie du mémoire de saisine du juge de l’expropriation de la ville de [Localité 11] à la SASU Itrade, comme étant affectée d’une irrégularité faisant grief, Déclarer recevable le mémoire en défense de la SASU Itrade, Déclarer irrecevables les demandes de la ville de [Localité 11], A titre subsidiaire, Débouter la ville de [Localité 11] de sa demande de fixation du prix de cession du droit au bail de la SASU Itrade au [Adresse 6] à la somme de 9000 € et au maximum de 10000 € hors taxes et hors frais, Fixer le prix de cession du droit au bail sur les locaux situés [Adresse 8] cédé par la SASU Itrade au prix de 174800 € hors taxes et hors frais et au minimum de 65000 € hors taxes et hors frais, Encore plus subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise pour évaluer la valeur du droit au bail, En tout état de cause, condamner la ville de [Localité 11] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Elle fait valoir que le mémoire de saisine de la commune lui a été notifiée par LRAR expédiée le 31 janvier 2025 et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », ainsi elle n’a pas été touchée et cette notification est irrégulière, l’empêchant de faire courir aucun délai à son encontre. Subsidiairement, elle fait valoir que faute d’une saisine régulière, la juridiction n’est pas saisie et les demandes de la ville de [Localité 11] sont irrecevables.

Elle demande que soient écartées les références de la ville de [Localité 11]. Elle fait valoir que le commissaire du gouvernement ne prend pas en considération l’état des locaux, et qu’en l’absence d’éléments suffisants concernant les références produites, il ne peut être vérifié si elles disposent des mêmes statuts que le bail litigieux.

Elle applique la méthode par comparaison des prix de vente de baux au mètre carré. Elle se fonde sur le compromis de cession du 20 novembre 2024, une évaluation par agent commercial et produit 3 références. Elle retient un prix moyen de 1435 €/m2.

Par mémoire reçu le 3 septembre 2025, M. [V] [Z] demande de :

Déclarer irrecevable l’action de la ville de [Localité 11], Rejeter toute demande de la ville de [Localité 11], Condamner la ville de [Localité 11] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Victoria Andre Cianfarani de la SELARL Plantavin Reina & associés,Sur le fondement des articles R 214-5 et R 214-6 du code de l’urbanisme, il expose que le mémoire de saisine n’a pas été notifié aux bons propriétaires.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 2 septembre 2025 le commissaire du gouvernement demande de fixer le prix du fonds de commerce à la somme de 37000 euros.

Il applique la méthode du différentiel de loyer et retient un loyer de marché de 560 €/m2/an HT HC, et un coefficient de situation de 7.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, prorogé au 4 novembre 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur l’irrégularité de la notification du mémoire de saisine :

L’article R 214-5 du code de l’urbanisme dispose

« Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, ou du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, le titulaire du droit de préemption notifie au cédant soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit son offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R. 214-6, soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption.

Il notifie sa décision au cédant par pli recommandé avec demande d’avis de réception, par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant, ou par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration. La notification par voie électronique n’est possible que si la déclaration prévue à l’article R. * 214-4 a été faite de la même manière. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur.

Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai fixé au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice de son droit. »

L’article R 214-6 du même code précise qu’ « En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption qui veut acquérir saisit dans le délai fixé à l’article R. 214-5 la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au secrétariat de cette juridiction, accompagnée d’une copie en double exemplaire de son mémoire. Copie de la lettre de saisine et du mémoire est simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur.

Ainsi, la saisine du juge de l’expropriation ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire ou le titulaire du droit de préemption renonce, en cours de procédure, à l’opération. »

Il convient de noter que cet article ne renvoie pas aux articles R311-9 à R 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En l’espèce, la copie du mémoire de saisine de la commune a été notifiée à la SASU Itrade par LRAR expédiée le 31 janvier 2025 dont l’accusé de réception a été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Si la SASU Itrade indique que la notification est irrégulière car elle n’a pas été valablement touchée par la LRAR et qu’elle n’a pas non plus été notifiée par acte extrajudiciaire, le texte précité précise que le mémoire doit être notifié au cédant et au bailleur, sans toutefois prévoir la notification par LRAR.

Il n’existe donc pas d’irrégularité de la saisine tirée de ce moyen.

Sur l’irrégularité de la notification du mémoire au bailleur :

Il n’est pas contesté que, en application des articles R 214-5 et R 214-6 du code de l’urbanisme, le mémoire de saisine a en outre été notifié à M. [V] [Z] en qualité de bailleur.

Toutefois, M. [V] [Z] expose que depuis un acte de notation du 6 octobre 2023, il détient désormais l’usufruit du local commercial et que ses enfants Mme [K] [Z] et M. [W] [Z] sont nus-propriétaires.

Il produit à ce titre l’acte notarié de donation.

Toutefois, il résulte des pièces produites que seul M. [V] [Z] est inscrit en qualité de bailleur sur la déclaration de cession et que le contrat de bail produit mentionne Mme [Y] [Z] née [H] et M. [V] [Z] en qualité de bailleurs.

Il n’est pas démontré que les mentions au cadastre ont été actualisés. En outre, M. [V] [Z] ne justifie pas que l’acte de donation du 6 octobre 2023 a fait l’objet des obligations de publicité au service de la publicité foncière.

Aucune irrégularité de la saisine ne peut donc être retenue et il convient de rejeter la demande d’irrecevabilité de M. [V] [Z].

Sur la fixation du prix :

Aux termes de l’article L 214-1 du code de l’urbanisme,

« Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. (…)

Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial.

Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. »

L’article R 214-6 du même code précise qu’ « En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption qui veut acquérir saisit dans le délai fixé à l’article R. 214-5 la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au secrétariat de cette juridiction, accompagnée d’une copie en double exemplaire de son mémoire. Copie de la lettre de saisine et du mémoire est simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur.

Ainsi, la saisine du juge de l’expropriation ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire ou le titulaire du droit de préemption renonce, en cours de procédure, à l’opération. »

Sur la date de référence :

En application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, le PLUi [Localité 11] Provence a été approuvé le 19 décembre 2019, modifié le 19 novembre 2021. Il est opposable aux tiers depuis le 28 janvier 2020.

La modification du 19 novembre 2021 n’ayant pas modifié la zone dans laquelle l’immeuble est situé, la date de référence est fixée au 28 janvier 2020.

Le bien est situé en zone sUeE1-1, zone urbaine dont la forme dominante est l’habitat collectif.

Sur la consistance du bien :

Les locaux se situent au [Adresse 8].

Le bail a été consenti par les consorts [Z] à la SASU Itrade, par acte sous seing privé du 17 avril 2019, pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2019 soit jusqu’au 31 juillet 2028, moyennant un loyer annuel initial de 18000 euros hors charges et hors taxes, révisable et payable mensuellement.

Il ressort des documents produits que le loyer mensuel actuel TTC et charges comprises est de 2035,73 €.

Le bail porte sur un local en rez-de-chaussée de 45m2 et trois caves en sous-sol d’une surface de 73m2.

Le bien est en bon état.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur l’expertise :

Au regard des pièces produites par les parties, il n’est pas démontré de difficulté particulière avérée pour la fixation du prix du droit au bail. L’expertise n’apparaît donc pas utile à la solution du litige et la demande doit être rejetée.

Sur la méthode d’évaluation :

La méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction sera calculée selon la méthode du différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer perçu; cette différence sera affectée d’un coefficient de situation au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

La méthode d’évaluation par comparaison est écartée dans la mesure où la différence entre le loyer de marché et le loyer effectivement payé est essentielle dans la valorisation d’un bail commercial.

La valeur du droit au bail doit être fixée en tenant compte de la valeur de droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, de la valeur locative de marché et d’un coefficient applicable.

La ville de [Localité 11] se fonde sur une étude sur l’évolution de la dynamique commerciale du centre-ville de [Localité 11] sur la période 2021-2023 et rendue publique le 20 novembre 2024 de de la CCI [Localité 9] [Localité 11] Provence. Toutefois cette étude qui ne mentionne pas de référence chiffrée de mutation effective doit être écartée. De même, les « cessions de droit au bail reçues et analysées par le service commerce & artisanat dans le cadre de la préemption » et l’annonce d’agent immobilier sur lesquels s’appuie la ville de [Localité 11] ne correspondent pas à des ventes effectives et ne sont donc pas suffisamment fiables. Elles ne sont donc pas retenues.

Le commissaire du gouvernement produit trois références portant sur des baux conclus dans le cadre d’une cession de fonds de commerce et notamment [Adresse 13] :

Bail commercial sis [Adresse 3], datant du 1er septembre 2024 au 31 août 2033, pour une surface de 50 m2, avec un loyer/an HT HC de 28077 euros, soit 561,54 €/m2/an, Bail commercial sis [Adresse 5], datant du 1er octobre 2024, pour une surface de 89 m2, avec un loyer/an HT HC de 25200 euros, soit 283 €/m2/an, Bail commercial sis [Adresse 2], datant du 5 septembre 2023 au 4 septembre 2032, pour une surface de 39,11 m2, avec un loyer/an HT HC de 18000 euros, soit 460 €/m2/an,

La SASU Itrade ne produit pas de termes de référence dans le cadre de la méthode du différentiel de loyer adoptée par la juridiction.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir un loyer de marché de 560 €/m2/an.

Le coefficient de situation dépend des caractéristiques environnementales du local et de ses spécificités; il oscille entre 3,5 pour des situations médiocres et peut aller jusqu’à 8 pour des situations exceptionnelles. En l’espèce, la [Adresse 13] présente une bonne situation commerciale, elle jouit d’une bonne circulation et est très largement desservie par les transports en commun. En outre, le local est en très bon état. Il convient de retenir un coefficient de situation de 7 comme le propose le commissaire du gouvernement.

S’agissant de la surface du bien, il convient de prendre en considération la surface du sous-sol avec une pondération de 0,2, en raison de la plus-value qu’il constitue et de son utilité comme espace de stockage, bureau etc. La surface retenue est donc de 59,60 m2 après pondération (45 + 73 x 0.2)

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir les valeurs suivantes :

Loyer de marché = 560 €/m2/an

Loyer actuel = 19 937,28 €/ an HT HC, soit 334,52 €/m2/an

Différentiel = 225,48 €/m2/an

Coefficient de situation = 7

Soit une valeur du droit au bail de 94 070,26 €.

Le prix de cession du droit au bail est donc fixé à 94 070,26 €.

Sur les autres demandes :

La ville de [Localité 11] est condamnée à payer à la SASU Itrade la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Les dépens seront laissés à la charge de la ville de [Localité 11].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la ville de [Localité 11] recevable en ses demandes ;

FIXE à 94 070,26 € le prix de cession du droit au bail sur les locaux situés [Adresse 8] cédé par la SASU Itrade ;

CONDAMNE la ville de [Localité 11] à payer à la SASU Itrade la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE la ville de [Localité 11] aux dépens de la présente procédure.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION