TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .Maître Olivier GRIMALDI …………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/03593 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6S6V

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [G] [E] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON

Madame [Y] [D] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Association PACTARIM SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GRIMALDI de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 avril 2014 à effet au 5 mai 2014, M. [I] [U] représenté par son mandataire la société NEXITY devenue LAMY a donné à bail à l’association PACT 13 devenue SOLIHA PROVENCE un appartement T2 à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte notarié du 19 janvier 2022, Mme [J] [U] a vendu ce bien immobilier à M. [R] [M] et Mme [Y] [C].

M. [R] [M] et Mme [Y] [C] ont fait signifier à l’association SOLIHA PROVENCE par acte d’huissier de justice en date du 23 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1 496,15 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, M. [R] [M] et Mme [Y] [C] ont fait assigner l’association PACTARIM SOLIHA PROVENCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner l’association PACTARIM SOLIHA PROVENCE à leur payer les loyers et charges impayés au 22 mai 2025 soit la somme de 2 944,35 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer et provision sur charges,

— condamner l’association PACTARIM SOLIHA PROVENCE à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, M. [R] [M] et Mme [Y] [C] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 avril 2024 et ce, pendant plus de deux mois. Lo locataires a manqué de manière grave et répétée à son obligation de paiement des loyers.

A l’audience du 1er septembre 2025, M. [R] [M] et Mme [Y] [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance à la somme de 525,74 euros.

L’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, demande le rejet de toutes les prétentions adverses et réclame une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de M. [R] [M] et Mme [Y] [C] aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle a sous-loué le logement situé [Adresse 4] suivant contrat du 24 juin 2016 à M. [P] [V] dans le cadre de sa mission d’intermédiation locative et d’aide à la réinsertion par le logement au profit de personnes ayant des difficultés en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence, cette sous-location étant par essence temporaire, le temps de permettre à ces personnes d’accéder à un logement indépendant par leurs propres moyens. Elle expose que les nouveaux bailleurs lui ont délivré un congé pour vente le 13 octobre 2022 à effet au 4 mai 2023. Elle a dénoncé au sous locataire le 20 octobre 2022 le congé pour vente du bailleur principal, mettant un terme à la sous location en application des dispositions légales et contractuelles et lui a elle-même donné congé pour le 31 janvier 2023. Celui-ci se maintenant dans les lieux, elle a diligenté une procédure judiciaire et par jugement de ce tribunal du 25 septembre 2023 le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du contrat de sous-location à compter du 4 mai 2023 et ordonné l’expulsion de M. [P] [V]. Malgré un commandement de quitter les lieux du 18 octobre 2023 et une tentative d’expulsion constatée par procès-verbal du 2 janvier 2024 celui-ci n’est pas parti et elle a requis le concours de la force publique,vainement. L’association SOLIHA PROVENCE estime avoir fait toutes diligences nécessaires pour la libération des lieux. Elle ajoute que ces évènements ont été à l’origine de difficultés pour s’acquitter des loyers et qu’elle a réglé la totalité des sommes dues le 1er juillet 2025 en versant la somme de 3 237,32 euros.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable comme celle, subsidiaire de résiliation judiciaire de ce contrat pour impayés.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu le 24 avril 2014 à effet au 5 mai 2014 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 1 496,15 euros.

Cependant, force est de constater que depuis le 4 mai 2023 le contrat de bail liant M. [R] [M] et Mme [Y] [C] et l’association SOLIHA PROVENCE a pris fin par l’effet du congé pour vente du 13 octobre 2022.

En effet, en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’association SOLIHA PROVENCE ne conteste pas ce congé pour vente. Elle l’a d’ailleurs dénoncé à son sous-locataire et a obtenu la constatation de la résiliation du contrat de sous location du 26 juin 2016 ainsi que son expulsion sur ce fondement par jugement du 25 septembre 2023.

Les décomptes produits par M. [R] [M] et Mme [Y] [C] mentionnent d’ailleurs à compter du mois de mais 2023 qu’il est réclamé à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation.

Par conséquent, le bail du 24 avril 2014 à effet au 5 mai 2014 étant rompu depuis le 4 mai 2023, les demandes, principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comme subsidiare de résiliation judiciaire du contrat pour manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers, sont sans objet et rejetées.

Il en est de même de la demande subséquente d’expulsion alors qu’il est constant que l’association SOLIHA PROVENCE n’occupe pas le bien et qu’elle a obtenu un titre pour faire procéder à l’expulsion M. [P] [V], son ancien sous-locataire, qui se maintient dans les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’association SOLIHA PROVENCE est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Néanmoins, l’association SOLIHA PROVENCE n’occupe pas les lieux et M. [P] [V], s’il sy maintient, ne peut pas être considéré comme les occupant du chef de l’association SOLIHA PROVENCE alors que celle-ci a obtenu à son encontre une décision de justice ordonnant son expulsion et qu’elle a mis en œuvre les procédures d’exécution pour tenter d’y parvenir jusqu’à requérir le concours de la force publique le 2 janvier 2024.

La demande de M. [R] [M] et Mme [Y] [C] de voir condamner l’association SOLIHA PROVENCE au paiement d’une indemnité d’occupation est donc rejetée.

Enfin, l’association SOLIHA PROVENCE ne conteste ni dans leur principe ni dans leur montant les sommes réclamées par M. [R] [M] et Mme [Y] [C] dans le commandement de payer, l’assignation et les décomptes produits au débats tant au titre des loyers, des provisions sur charges et régularisation de charges qu’au titre des indemnités d’occupation appliquées depuis mai 2023.

Elle justifie avoir versé le 1er juillet 2025 la somme de 3 237,32 euros.

Le dernier décompte arrêté au 18 août 2025 produit par M. [R] [M] et Mme [Y] [C] mentionne, hors dépens et frais de procédure un solde de zéro euros, terme d’août 2025 inclus.

Dans ces conditions, leur demande en paiement de la somme de 525,74 euros est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [M] et Mme [Y] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association SOLIHA PROVENCE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les demandeurs sont condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLE la demande de constatation de l’acquisition de la claure résolutoire du bail liant les parties comme celle de résiliation judiciaire de ce contrat;

DEBOUTE M. [R] [M] et Mme [Y] [C] de toutes leurs demandes principales, subsidaires et accessoires ;

CONDAMNE M. [R] [M] et Mme [Y] [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [M] et Mme [Y] [C] à verser à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président