N°Minute:

N° RG 24/01531 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDOV

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [B] [W], demeurant11 [Adresse 4]

représentée par M^e Natalie COUGNENC, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 16 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 11 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Décembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Natalie COUGNENC

Copie certifiée delivrée à : M^e Sébastien AVALLONE

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2015, Madame [B] [W] a donné à bail, par le biais de l’agence immobilière FNAIM, à Madame [O] [S] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 540 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 45 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 542 euros.

Par lettre recommandée datée du 03 octobre 2023, Madame [B] [W] a adressé à Madame [O] [S] un congé pour reprise avec un préavis fixé au 29 avril 2024.

Un procès-verbal de constat, en date du 230 avril 2024, a été établi par commissaire de justice mentionnant que cette dernière était toujours présente dans les lieux.

Estimant le congé nul, Madame [O] [S] a, selon acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, fait assigner sa bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir constater la nullité du congé pour reprise et subsidiairement lui accorder des délais de 24 mois pour quitter les lieux, outre le versement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience de plaidoirie du 16 octobre 2025.

Lors de cette audience, Madame [O] [S], représentée par son avocat qui a plaidé, sollicite :

À titre principal

DECLARER le congé nul et de nul effet en raison d’un vice de forme

JUGER en conséquence que le bail de Madame [S] a été reconduit tacitement

A titre subsidiaire

DECLARER le congé nul et de nul effet pour défaut de motif réel et sérieux

JUGER en conséquence que le bail de Madame [S] a été reconduit tacitement

À titre infiniment subsidiaire

ACCORDER à Madame [S] un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir lui permettant de demeurer dans les lieux

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [W], à restituer convenablement le trop-perçu et le dépôt de garantie à hauteur de 1140,32 euros

METTRE à la charge de Madame [W], la somme de 1500 euros sur 1e fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens

En défense, Madame [B] [W], également représentée par son avocat, conclut comme suit :

Vu L’article 15 de la loi n°89 462 du 6juillet 1989

Vu L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— Sur les demandes de Madame [S]

Débouter Madame [S] de sa demande de nullité du congé pour vice de forme

En tant que de besoin lui enjoindre de produire l’original de l’envoi du congé en ce compris l’enveloppe d’envoi.

Débouter Madame [S] de sa demande de nullité du congé pour défaut de motif réel et sérieux

Débouter Madame [S] de sa demande délai pour quitter les lieux

— Reconventionnellement sur la demande de Madame [W]

Juger que le congé dom1é par Madame [B] [W] est régulier en la forme.

Juger que le congé donné par Madame [B] [W] est réel et sérieux et 1e valider

Juger que Madame [S] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 avril 2024.

Vu le départ de Madame [S] le 3 juin 2025

Juger que Madame [S] est redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec indexation à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux soit la somme mensuelle de 566,82 euros plus 31,50 euros de provision sur charges et la condamner à son paiement

Tenant 1'état des lieux contradictoire établi le 3 juin 2025

Condamner Madame [O] [S] à payer la somme de 1305,25 euros au titre de la remise en état des lieux

La condamner à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC

Les condamner aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

➢Sur la validité du congé délivré par la bailleresse

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […]

L’article 114 du code de procédure civile précise par ailleurs qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, dans un premier temps, Madame [O] [S] conteste la validité du congé estimant que la bailleresse ne lui avait pas remis la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Madame [B] [W] de son côté indique que la lettre adressée mentionnait expressément que la notice d’information a été jointe au présent et considère donc qu’il appartient à la locataire de démontrer qu’elle n’a pas reçu cette notice.

Toutefois, outre le fait que l’article 15 précité et l’arrêté du 13 décembre 2017 ne prescrivent pas la remise de la notice d’information à peine de nullité du congé, Madame [O] [S] ne démontre pas que l’absence de cette remise l’a empêchée de faire valoir ses droits et de trouver une solution à l’amiable. De surcroît, au regard des mentions portées dans la lettre, la charge de la preuve doit être versée et Madame [O] [S] ne démontre pas ne pas avoir reçu une telle notice et, en toute hypothèse, ne s’en est jamais plaint. Enfin il résulte au contraire du procès-verbal de constat du 30 avril 2024 que cette dernière s’est maintenue dans les lieux postérieurement congé délivré.

Ainsi, le congé donné par Madame [B] [W] répond donc bien aux conditions exigées de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans un second temps, Madame [O] [S] conteste la réalité du congé pour reprise et considère ce congé comme frauduleux dans la mesure où la petite fille de la bailleresse réside de manière autonome à [Localité 3], que le motif d’une volonté d’aide financière ne correspond pas la réalité dans la mesure où Madame [B] [W] pourrait remettre de l’argent sa petite-fille et dans un troisième temps en raison de l’importance du patrimoine immobilier de la famille.

Toutefois, outre le fait qu’aucune conséquence n’est tirée de cette demande, il résulte d’un document ENGIE que Madame [K] [W], petite fille de Madame [W], réside dans les lieux depuis le 17 juin 2025.

Ainsi, la validité du congé ne peut être remise en question. La demande de nullité du congé sera rejetée.

➢Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

Il ressort des articles L412 3 et L412 4 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 que Le juge peut accorder des délais, Ne pouvant être inférieur à 1 mois ni supérieur à 1 an, renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [O] [S] a d’ores et déjà quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 3 juin 2025. En conséquence, cette demande sera rejetée.

➢Sur la demande principale en restitution du trop-perçu et du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle au titre des dégradations

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [O] [S] conclut à la restitution d’un trop-perçu à hauteur de 1140,32 € alors que Madame [B] [W] sollicite la condamnation de Madame [O] [S] à lui verser la somme de 1305,25 € au titre des loyers et des réparations locatives.

Il ressort de l’arrêté de compte locataire versé aux débats qu’une indemnité d’occupation et des provisions sur charges est mentionnée pour la période du 4 juin jusqu’au 30 juin 2025 alors que l’indemnité d’occupation et les provisions sur charge ne sont dus que jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés, soit le 3 juin 2025.

Par ailleurs, il est sollicité diverse sommes au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui n’apparaît pas justifier dans les pièces versées aux débats.

Enfin, au titre des sommes réclamées, la somme de 1032 € est sollicitée au titre des dégradations. Il est versé aux débats l’état des lieux de sortie l’état des lieux d’entrée ainsi qu’un devis réalisé par une société GR propreté ce devis mentionne la fourniture et la pose d’un détecteur de fumée, la dépose d’un abattant et la fourniture d’un nouveau, la réfection de juin, le détartrage de la douche et de la robinetterie et le remplacement d’une prise cassée et enfin un forfait multiservice peinture.

Or dans l’état des lieux d’entrée, il n’est pas mentionné l’existence d’un détecteur de fumée et la robinetterie est mentionnée en état moyen tout comme les joints.

Toutefois, s’agissant de la mise en peinture du plafond, il convient de relever la mention « dégât des eaux » sur le plafond de la cuisine. Le devis versé aux débats apparaît suffisant. En effet il est constant que l’absence fonction d’une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en indemnité (civ3eme 3 avril 2001, 25 janvier 2006).

Dès lors, il convient de dire que Madame [O] [S] redevable de la somme de 875 € correspondant au forfait d’un montant de 700 € augmenté de la TVA de 20 %.

De son côté, la locataire sollicite le remboursement du dépôt de garantie dont il n’est pas contesté qu’il ne lui a pas été reversé. Ainsi Madame [B] [W] se trouve redevable de la somme de 542 euros au titre du dépôt de garantie.

La compensation ayant été sollicitée par la locataire, elle sera ordonnée.

Madame [O] [S] sera donc condamnée à verser à Madame [B] [W] la somme de 333 € au titre des dégradations locatives.

➢Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Ayant quitté les lieux le 03 juin 2025, cette demande sera rejetée.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [O] [S], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Madame [O] [S], condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à Madame [B] [W] la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Madame [O] [S] de sa demande de nullité du congé ;

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par Madame [B] [W] à Madame [O] [S] en date du 03 octobre 2023 pour le 29 avril 2024 portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

DECLARE en conséquence Madame [O] [S] occupante sans droit ni titre à compter du 30 avril 2024 ;

CONSTATE que Madame [O] [S] a quitté les lieux le 03 juin 2025 ;

DIT que Madame [O] [S] est redevable à l’égard de Madame [B] [W] de la somme de 875 euros au titre des dégradations;

DIT que Madame [B] [W] est redevable à l’égard de Madame [O] [S] de la somme de 542 euros au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation des dites sommes ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à verser à Madame [B] [W] la somme de 333 euros ;

DEBOUTE Madame [O] [S] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à verser à Madame [B] [W] la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code civil ;

DEBOUTE Madame [B] [W] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière La Juge