TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/08350 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F3H

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ( la SELARL C.L.G.)

C/ S.C.I. [Adresse 12] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son mandataire provisoire en exercice, Maître [F], membre de la SCP Ajilink [F] Bonetto sise [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. [Adresse 12], inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 402 226 807 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE LA RUE DES BONS ENFANTS est propriétaire des lots n° 1, 3, 5, 9, 10, 11 et 15 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a été désigné par ordonnance du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 14 décembre 2023, en la personne de la SCP AJILINK.

Par acte d’huissier en date du 23 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK, a fait citer la SCI DE LA [Adresse 12], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— CONDAMNER LA SCI [Adresse 12] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme en principal de 9.115,37€ au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer.

— CONDAMNER LA SCI [Adresse 12] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER LA SCI [Adresse 12] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’acte a été signifié à domicile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/08350.

La SCI [Adresse 9] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

***

MOTIFS

La SCI DE LA RUE DES BONS ENFANTS a été régulièrement citée à domicile selon les modalités de l’article 655 du code de procédure civile. La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 9.115,37 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, le fiche d’immeuble et l’extrait Pappers de la SCI [Adresse 9], un relevé de compte de charges arrêté au 1er juillet 2024, la mise en demeure adressée à la défenderesse le 16 avril 2024, les grands livres comptables de la copropriété des exercices 2020 à 2024, les appels de fonds transmis le 20 mars 2024, 21 mars 2024 et 25 juin 2024, ainsi que les procès-verbaux de délibérations dressés par l’administrateur provisoire le 29 janvier 2024 et le 20 mars 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les provisions sur charges réclamées au titre de l’année 2024 ainsi que par les rais liés au diagnostic immeuble est établi par les procès-verbaux de délibérations dressés par l’administrateur provisoire qui ont approuvé le budget prévisionnel de l’année 2024 et validé la mission confiée à la société NSL pour réaliser un diagnostic de l’état de l’immeuble. Ces charges régulièrement approuvées sont donc exigibles.

En revanche, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune justification quant aux charges réclamées au titre de l’année de l’année 2023, à savoir la provision sur charges d’un montant de 831,76 euros pour la période du 1/10/2023 au 31/12/2023, en l’absence de production des procès-verbaux de délibérations ou d’assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé les comptes ou le budget prévisionnel pour cet exercice.

De même, il ne justifie ni des frais intitulés « CBT PUJOL au 17/10/2023 », sur lesquels aucune explication n’est donnée, ni des frais de « vacation pré-état daté » facturés le 19 janvier 2024, le contrat de syndic susceptible de prévoir ces frais n’étant en particulier pas versé aux débats.

L’ensemble de ces frais, d’un montant total de 3.573,11 euros, sera donc déduit du montant réclamé.

La SCI DE LA [Adresse 12] sera donc condamnée à payer la somme de 5.542,26 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il sera rappelé que la SCI [Adresse 8] LA [Adresse 12], qui est défaillante, n’a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour solder sa dette ou trouver une solution amiable. Le décompte produit ne fait état d’aucun versement même partiel, alors que le syndicat est placé sous administration provisoire depuis le 14 décembre 2023 du fait de la carence régulière des différents copropriétaires de l’immeuble dans le paiement de leurs charges. Par sa carence, la défenderesse a contribué à obérer la trésorerie de la copropriété, déjà en grande difficulté financière.

Il y a donc lieu de condamner la SCI [Adresse 12] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [Adresse 9], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI DE LA RUE DES BONS ENFANTS sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 12] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK, la somme de 5.542,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 9] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 9] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 11] ENFANTS aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

Le Greffier Le Président