TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 01 Décembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Octobre 2025

N° RG 25/01734 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6J4D

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. LE CAROLINE SIS [Adresse 5]

Représenté par son syndic la société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son agence Nexity [Localité 7] Prado Velodrome” demeurant en ses bureaux situés au [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [N]

Demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Erick AVENARD de l’ASSOCIATION AVENARD-FERRATA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [N] est copropriétaire des lots 18, 22, 43 de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAROLINE situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société LAMY, a fait citer Monsieur [Z] [N] selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement :

De la somme de 4504,11 euros au titre des charges impayées arrêtées au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, date de la mise en demeure ; De la somme de 727,10 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

A l’audience du 06 octobre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires actualise ses demandes. Il demande de rejeter l’ensemble de demandes, fins et conclusions de Monsieur [Z] [N] et de le condamner au paiement :

De la somme de 4998,95 euros au titre des charges impayées arrêtées au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 octobre 2024;De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens

En défense, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [Z] [N] demande au tribunal de :

Fixer à la somme de 3491,41 €, sous réserves d’un décompte actualisé, le montant de l’arriéré de charges de copropriété ; Autoriser Monsieur [Z] [N] à se libérer des sommes dues au titre des charges de copropriété en 6 versements, mensuels, égaux et successifs, le premier devant intervenir dans le mois de la signification de la décision à intervenir ; Rejeter la demande de condamnation de Monsieur [N] à payer la somme de 1507,54 € au titre des frais, pénalités et frais de recouvrement ; Rejeter les autres demandes adverses au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles ; Réduire la somme allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [Z] [N] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 21 juin 2022, 08 juin 2023 et 17 juin 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [Z] [N] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mars 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 02 octobre 2025 à la somme totale de 4998,95 €, correspondant à 3455,41 € dus au titre des charges et travaux et 1543,54 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le contrat de syndic,

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [Z] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3455,41 au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [Z] [N] sera condamné au paiement de la somme de 104 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit aux mises en demeure des 10 novembre 2022 et 22 août 2024.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] demande des délais de paiements et propose de se libérer des sommes dues en 6 versements, mensuels, égaux et successifs, le premier devant intervenir dans le mois de la décision à intervenir.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [Z] [N] des délais afin de s’acquitter de la dette, tel que prévus au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAROLINE situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société LAMY, les sommes suivantes :

—  3455,54 € au titre des charges de copropriété exigibles au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 mars 2025,

—  104 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAROLINE situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société LAMY ;

AUTORISE Monsieur [Z] [N] à s’acquitter de leur dette en 6 fois en procédant à 5 versements de 593,23 euros et un dernier versement égal au solde de la dette,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAROLINE situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société LAMY, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 01 Décembre 2025

À

— Maître Romain CHAREUN

— Maître Erick AVENARD