Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 27 mars 2025, n° 22/07835

TJ Marseille 27 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité contractuelle du syndic
Le tribunal a estimé que le syndic n'avait pas commis de faute, car il n'était pas prouvé qu'il avait été informé des conditions nécessaires pour bénéficier des CEE au moment de la validation des travaux.
Rejeté
Absence de preuve du préjudice
Le tribunal a jugé que le syndicat des copropriétaires n'a pas apporté la preuve suffisante de son préjudice, ce qui justifie le rejet de sa demande d'indemnisation.
Accepté
Condamnation aux dépens en raison de la perte du procès
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de la situation économique de la partie condamnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 27 mars 2025, n° 22/07835
Numéro(s) :	22/07835
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stephanie GAZIELLORémy STELLA
Cabinet(s) :	DEFENZGAZIELLO SARKISSIAN
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [ G ] sis [ Adresse 3 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE c/ S.A.S. [ Adresse 9 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 27 MARS 2025

Enrôlement : N° RG 22/07835 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2FEK

AFFAIRE : S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [G] (la SELARL DEFENZ)

C/ S.A.S. [Adresse 9] (la SELARL [R] [O])

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2025 prorogée au 27 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [G] sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 309 066 967

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 9]

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 329 072 003

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son Président en exercice

représentée par Maître Stephanie GAZIELLO de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

L’ensemble immobilier organisé en copropriété de la résidence [G] est situé au [Adresse 3].

La société SQUARE HABITAT- cabinet LIEUTAUD a été le syndic en 2018 et 2019.

En juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a conclu par l’intermédiaire de son ancien syndic un marché de travaux avec la société ENGIE COFELY.

Ce contrat avait pour objet la « mise en sécurité, conversion au gaz naturel et rénovation des installations en chaufferie » moyennant un prix total de 164.623,30 euros HT, soit 173.677,58 euros TTC.

Ces travaux étaient susceptibles d’être éligibles aux certificats d’économie d’énergie (CEE) pour un montant de 13.065 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint de ne pas avoir pu bénéficier de ces certificats.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 janvier 2022, il a mis en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, le cabinet [Adresse 6] de l’indemniser du préjudice subi.

En réponse, par lettre recommandée en date du 25 février 2022, le cabinet LIEUTAUD-SQUARE HABITAT a indiqué avoir déclaré le sinistre à son assureur RCP et a sollicité le justificatif du montant des sommes perdues au préjudice du syndicat des copropriétaires.

Par courrier en réponse en date du 22 mars 2022, ce dernier a adressé le justificatif de la somme de 13.065 euros.

Aucune indemnisation n’étant intervenue, par assignation en date du 4 août 2022, le syndicat des copropriétaires a attrait le cabinet [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins d’obtenir l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/7835.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 21 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [G] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article R221-22 du code de l’énergie,

Vu les pièces versées au débat,

Débouter [Adresse 11] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Condamner SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD au paiement de la somme de 12.934,35 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de ne pas avoir pu percevoir la somme de 13.065 euros, qui devait être versée par TOTAL MARKETING France,

Condamner [Adresse 9] à payer la somme de 4000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par conclusions en défense régulièrement signifiées au RPVA le 20 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SAS [Adresse 8] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 18,

Vu l’article R221-22 du code de l’énergie dans sa rédaction applicable,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats

Dire et juger que la maitrise d’œuvre de conception et de réalisation de l’opération rénovation énergétique de la résidence [G] a été confiée au cabinet YSTENE par délibérations régulières de l’assemblée générale des copropriétaires,

Juger que la gestion du projet de rénovation énergétique de la résidence [G] ne relevait pas de la mission du syndic pour avoir été confiée au cabinet YPSENE, maître d’œuvre de l’opération,

Juger que le cabinet LIEUTAUD en sa qualité de syndic n’a pas commis de faute dans l’exercice de son mandat en signant pour le compte de la copropriété, l’ordre de service émis par le maître d’œuvre en charge de l’opération énergétique,

Juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du préjudice dont il demande l’indemnisation,

A titre subsidiaire, juger que l’absence de perception de la contribution évoquée dans le courrier de TOTAL s’analyse tout au plus en une perte de chance inquantifiable et insusceptible d’ouvrir droit à indemnisation,

Juger que le lien de causalité entre la signature reprochée et le préjudice invoqué n’est pas démontré,

En conséquence,

Débouter le [Adresse 13] de l’intégralité de ses demandes, à l’encontre de la SAS SQUARE HABITAT-CABINET LIEUTAUD, en sa qualité d’ancien syndic.

Condamner le [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice à payer à la SAS SQUARE HABITAT-CABINET LIEUTAUD la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

******

La clôture a été prononcée le 27 juin 2024 et la procédure a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024.

Le délibéré initialement fixé à la date du 27 février 2025 a été prorogée à la date du 27 mars 2025, en raison de l’empêchement du magistrat et de sa charge de travail.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

Sur l’action en responsabilité du syndic cabinet LIEUTAUD :

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité contractuelle de son ancien syndic exposant que suite au vote en assemblées générales en 2018 et 2019 de travaux de rénovation énergétique, le cabinet LIEUTAUD a conclu un marché de travaux correspondant au changement de système de chauffage au sein de la résidence.

Il affirme que dans le cadre de ces travaux, il était éligible aux certificats d’économies d’énergie (CEE), et que le 7 novembre 2019, le cabinet LIEUTAUD a reçu une offre de TOTAL dans laquelle elle s’engageait à verser la somme de 13065 euros au bénéfice de la copropriété au titre du remplacement de la chaudière collective. Cette offre était conditionnée au renvoi du dossier avant le 7 novembre 2020.

Au titre des CEE, il affirme que l’attention du syndic avait été attirée sur le fait qu’il fallait respecter le caractère incitatif et que l’ordre de travaux devait être postérieur à la proposition du 7 novembre 2019.

Il souligne par ailleurs que le syndic a attendu le 18 septembre 2020 pour retourner à TOTAL les documents nécessaires pour l’obtention de la subvention, en précisant que la date d’engagement des travaux était le 9 juillet 2019.

Or, il considère que le syndic aurait dû attendre d’avoir reçu l’offre en RAR de TOTAL ENERGIE avant l’engagement des travaux, et à minima le début des opérations de travaux, et qu’il a commis une faute qui a eu pour conséquence que TOTAL MARKETING France ne lui a pas versé le montant de 13.065 euros correspondant aux CEE.

En réponse le cabinet LIEUTAUD soutient n’avoir commis aucune faute, s’agissant de travaux énergétiques complexes dont la conception et le suivi excédaient sa compétence technique, et pour lesquels avait été soumis au vote des copropriétaires la désignation d’un bureau d’études spécialisé dans les techniques d’optimisation énergétique. L’assemblée générale avait voté à l’unanimité la mission de conception du projet à la société YPSENE.

Il précise que c’est le cabinet YPSENE qui a, après présentation des offres et choix de l’entreprise ENGIE COFELY, procédé à la rédaction du contrat et de l’ordre de service litigieux, qu’il a lui-même signé.

Il considère ainsi avoir parfaitement rempli ses obligations en organisant des assemblées générales permettant au syndicat des copropriétaires de se doter d’un maître d’œuvre compétent pour la conception, la consultation des entreprises et le suivi de l’opération. Il renvoi le tribunal à la consultation de la délibération numéro 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2019.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte qu’ indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— D’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,

— D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. "

Aux termes de l’article R221-22 alinéa 6 du code de l’énergie, il est disposé que « le demandeur de certificats d’économie d’énergie doit à l’appui de sa demande justifier de son rôle actif et incitatif dans la réalisation de l’opération. Est considéré comme un rôle actif et incitatif toute contribution directe, quelle qu’en soit la nature, apportée, par le demandeur ou par l’intermédiaire d’une personne qui lui est liée contractuellement, à la personne bénéficiant de l’opération de l’économie d’énergie et permettant la réalisation de cette dernière. Cette contribution intervient au plus tard à la date d’engagement de l’opération. Toutefois, lorsque le bénéficiaire est une personne physique ou un syndicat des copropriétaires, la contribution intervient au plus tard 14 jours après la date d’engagement de l’opération et, en tout état de cause, avant la date de début de réalisation de l’opération. »

En l’espèce, il ressort de la délibération 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2018 que cette dernière a voté en faveur du bureau d’études YPSENE qui s’est vu confier une mission complète de maîtrise d’œuvre dans le cadre du changement de la chaudière. Dans le cadre de sa mission, ce bureau d’études a proposé à la copropriété plusieurs sociétés pour procéder au changement et au passage d’une chaudière fioul à une chaudière à gaz. La société COFELY ENGIE a été retenue sur la base des devis 1 et 2 produits lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2019.

Le contrat de marché de travaux-ordre de service a été co-signé par le maître d’œuvre (YPSENE), et le titulaire du marché en date du 8 juillet 2019 (ENGIE), puis la validation de l’ordre de service a été signée par [Adresse 10] SAS CABINET LIEUTAUD le 9 juillet 2019 en sa qualité de représentant du maître d’ouvrage.

Le défendeur ne peut valablement soutenir avoir été totalement extérieur au contrat souscrit, puisqu’il est bien intervenu en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires maître d’ouvrage et donc de gestionnaire administratif et financier.

Le BET YPSENE avait une mission exclusivement d’assistance à maîtrise d’œuvre technique :

— Phase DET : le contrôle de la conformité de l’exécution des travaux aux dispositions du contrat de travaux, l’assistance au mandataire et/ou l’établissement et la délivrance de tous ordres de service, et procès-verbaux nécessaires, la vérification des décomptes entreprises, l’organisation et la direction des réunions de chantier, et l’assistance à la maîtrise d’ouvrage en cas de litige.

— Phase AOR : assistance lors des opérations de réception.

Il ne ressort aucunement du contrat de maîtrise d’œuvre une obligation d’information quant aux subventions ou aides pouvant bénéficier au syndicat des copropriétaires.

De sorte que si effectivement la partie technique relevait bien de la compétence du maître d’œuvre, la partie relative à la signature du contrat, et à l’engagement contractuel de la copropriété lui incombait bien.

Par ailleurs TOTAL a envoyé une offre en date du 7 novembre 2019, comme il se doit, au gestionnaire du syndicat des copropriétaires en la personne du cabinet LIEUTAUD. Le tribunal ignore si cette offre a été envoyée parce que sollicitée par le syndic ou parce que la copropriété a entrepris une rénovation énergétique.

Faute d’avoir la production d’éléments démontrant du contraire, ce n’est qu’à cette date que le cabinet LIEUTAUD apprend que seules les propositions remises avant acceptation du devis ou du bon de commande sont valables.

Or ce n’est que parce que l’ordre a été validé le 9 juillet 2019 que la copropriété n’a pas bénéficier du CEE.

Il sera rappelé que la charge de la preuve de la faute incombe au syndicat des copropriétaires.

S’il n’est pas contestable que la gestion administrative et financière de la copropriété relève bien de la mission du syndic, y compris lorsque des travaux importants sont entrepris, tout comme les démarches pour obtenir des subventions, il n’est pas démontré en l’espèce que le syndic avait été informé que la validation de l’ordre de service ou acceptation du devis devait se faire après avoir remis le formulaire d’acceptation de l’offre de TOTAL dument rempli.

Le fait que le formulaire ait été renvoyé tardivement à TOTAL est sans conséquence en l’espèce, dans la mesure où de fait, le syndicat des copropriétaires ne remplissait plus les conditions d’obtention d’un CEE, dès l’envoi par TOTAL de l’offre le 7 novembre 2019, puisque la validation de l’ordre de service était intervenue, plusieurs mois avant, le 9 juillet 2019.

De sorte qu’il ne peut se déduire de ce qui précède une faute imputable à [Adresse 12], dans la mesure où l’offre de TOTAL pour bénéficier du CEE lui a été adressée après la validation du marché, et qu’il n’est pas démontré qu’à la date à laquelle le marché a été validé (9 juillet 2019), le syndic connaissait les conditions pour pouvoir bénéficier des offres et notamment des CEE.

En l’absence de faute contractuelle imputable au syndic [Adresse 12], il n’y a pas lieu d’analyser l’existence d’un préjudice.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [G] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice FONCIA MEDITERRANEE, succombe, il sera condamné à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à [Adresse 8] et aux entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [G] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice FONCIA MEDITERRANEE de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de [Adresse 8],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [G] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice FONCIA MEDITERRANEE à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à [Adresse 8],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [G] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice FONCIA MEDITERRANEE aux entiers dépens.

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE