Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 25 août 2025, n° 25/01521

TJ Reims 25 août 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant la résiliation du bail.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a jugé que le locataire devait être expulsé en raison de son non-respect des obligations contractuelles.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire ne contestait pas le montant de la dette et a ordonné son paiement.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Responsabilité du locataire pour les dépens
La cour a décidé que le locataire devait supporter les dépens de la procédure.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le bailleur
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la société ces frais, ordonnant le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 25 août 2025, n° 25/01521
Numéro(s) :	25/01521
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. PLURIAL NOVILIA agissant, son représentant légal

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/01521 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCWA

Minute 25-

Jugement du :

25 août 2025

La présente décision est prononcée le 25 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [P] [N]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous sous-seing privé en date du 22 décembre 2021, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [I] [P] [N] un appartement sis à [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 244,21 outre une provision pour charges générales d’un montant de 57,89 € par mois ainsi qu’une provision mensuelle pour charges de chauffage d’un montant de 46,16 €.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 26 décembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1577,23 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice le 1er avril 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [I] [P] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation de la location consentie à Monsieur [I] [P] [N] par application de la clause résolutoire ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ; – Dire et ordonner que faute par lui de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SA PLURIAL NOVILIA sera autorisée à le faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Condamner Monsieur [I] [P] [N] au paiement de :

— la somme de 2816,95 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 28 février 2025 ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer et des charges à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— les entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

À l’appui de son acte introductif d’instance, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [I] [P] [N] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 26 décembre 2024.

A l’audience du 1er avril 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3905,71 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’aux effets suspensifs de la clause résolutoire au motif que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis de nombreux mois.

Cité à étude, Monsieur [I] [P] [N] n’est ni présent ni représenté.

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Monsieur [I] [P] [N] ne s’est pas manifesté auprès du service malgré une convocation.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 26 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 1577,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [I] [P] [N] restait devoir la somme de 3905,71 euros à la date du 28 mai 2025.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1577,23 euros à compter du 26 décembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, l’examen du relevé de compte démontre que le dernier règlement effectué par Monsieur [I] [P] [N] date de pratiquement un an et que de nombreux règlements effectués depuis 2024 sont revenus impayés.

Monsieur [I] [P] [N] n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions relatives aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [P] [N] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [I] [P] [N] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 29 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [P] [N], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [I] [P] [N] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2021 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [I] [P] [N] concernant le logement situé à [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [I] [P] [N] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [P] [N] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] [N] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3905,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 mai 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1577,23 euros à compter du commandement de payer en date du 26 décembre 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] [N] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 29 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] [N] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge